菜鸡上周末回趟老家办事，被一位亲戚拉去售楼处，说是要买房，让我参谋参谋。
有点意外，一个三线城市的售楼处，却热闹得跟菜市场一样。销售过来跟我们说了三分钟，又被叫走了。
这种情形如今在不少三四线城市出现。菜鸡最近看到个数据，截止4月末全国房价均价破万的城市，已增加到了62个，这其中三四线城市就超过了1/3!
事实上，在如今股市和不少一二线城市楼市熄火的今天，最火爆的赚钱机会，似乎轮到了三四线的楼市。
市场火爆，大家想也不想就冲进去买。住在三四线的不用说了;就是在一二线城市的朋友，很多人也在关注三四线老家的楼市情况。
但菜鸡感觉，三四线城市的楼市风险，比以往任何时候都要大，财迷们真的要当心了。
就在昨晚，央视新闻对此现象做了报道和评论，指出楼市调控重点正在转向三四线城市。作为政府喉舌的发声，这是一个清晰的转向信号。
三四线房价节节攀升的背后，近期有两重风险：一是更多的政府调控政策会出台，二是支撑上涨的最大一块资金来源将枯竭。
先说最直接的风险，就是政府调控。
光是5月份一个月，全国就有超过40个城市发布了50次的调控政策，其中三四线城市的最多。住建部重点约谈的十二个城市里，三亚、海口、丹东、徐州、佛山等都是三四线城市。
三四线城市调控的办法，除了限购、限贷，如今连限售手段也用上了，比如央视刚报道的，这个月开始调控的湖北宜昌。
间接的风险是，三四线房价上涨的最大一块动力——棚改的货币化安置资金，已开始出现萎缩迹象。
棚改货币化安置，就是把棚户区的破房子拆了，地方政府拿了中央给的专项贷款发给拆迁户，去市场上买商品房。地方政府再把拆出来的土地卖掉，还中央的钱。
本来之前大家都没钱，三四线城市很多房子卖不出去。结果为了去库存，棚改发放的货币提供了“火药”，让市场火起来。
但是，这波任务到2020年就结束了。今年开始部分城市已经在撤退，就是把棚改的“货币安置”换成了“实物安置”。比如山东，今年就出了文件。
其实，如果是想投资三四线城市的房产，还有个更深层次的风险，就是人口净流入不足，反而是净流出状态，难以支撑房价上涨。
在如今中国城市化进入2.0阶段，人口更多地往资源丰富的大城市、以及城市群聚集，这样一来，三四线城市的人口数量变差，搞得如今有三四线城市也要“抢人”了。
但，三四线城市的竞争力在那，就算抢人也抢不过一二线城市。总体上，经济不会太好，居民收入和资产有限，买房的真实购买力就差，根本撑不起房价持续上涨。
财迷们可能要问了，中国三四线城市这么多，总不会全都没前途吧?
那么我们怎么才能知道，哪些城市的投资风险大呢?
其实，按照我们上面分析，当前只要紧盯棚改资金和人口变化这两个指标，就差不多够了。
关于棚改资金情况，大家可以去当地政府网站上，查一查地方两会的历年报告间接了解。如果发现今年的棚改目标变少了，说明当地楼市最大的一个金主也缺钱了，楼市上涨的动力就会变差。
看人口净流入指标相对复杂一点，往往不容易找到现成的数据。如果你关注所在城市但没有现成数据，可去当地政府网站找人口统计公报，自行算出净流入的人口。
如果算出来是个负数，说明当地人口在净流出，楼市再火爆都要躲开。
为了帮大家节省时间，菜鸡这里做了个表格，把部分人口流出最多的城市手工整理了一遍。表格如下，看看有没有你所在或关注的城市。
最后，不管你是自住还是投资，菜鸡给大家几个小建议：
1、不要看三四线城市房价便宜又涨得疯，就脑子一热去投资。这些城市房价一凉下来，就是好几年被套。
2、如果在三四线城市已经有投资房的，在这个房价高点，可以趁热卖出了。当然，最好你有其他靠谱的理财渠道，可以把卖房的钱拿去做理财。
3、如果是在三四线城市当地买房自住的，尽量选择大的开发商，这样尽量安全些。由于今年楼市调控收紧了开发商的资金，小开发商资金压力大，万一资金链断裂，轻则交房延期，重则房子烂尾，后果难以预料。
至于一二线城市，菜鸡经常说起。如果有朋友没看到，这里简单再提一下——
像北上深这些一线城市，已出现了阶段性的底部，不论是投资还是刚需，都可以考虑买入。
二线城市，除了少量的限价盘值得去抢一把，大部分在2017年出台调控的二线城市，还存在价格下降的空间，依然没到投资的最好时机。
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