熊貓貝貝地產專欄內容：地產話題（地產話題第十一期）
今日專欄主題：為什麼不推薦買“商住房”？
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內容提要：
-什麼是商住房？
-商住房的幾個核心弊端
這篇文章，和各位朋友聊聊“商住房”。
第一部分：什麼是“商住房”？
一、“商住房”的定義
商住房，是指在商業、辦公用地上建造的住宅形式的房屋，近20年來一直遊走在法律和政策的灰色地帶。
商住房本質上就屬於灰色產品，其土地屬於非住宅用地，房產證也註明書商業和辦公類產權。這種特點就註定了商住房存在不小的風險和弊端。
市場上主要表現形式：商業公寓，產權公寓，產權酒店，LOFT，SOHO公寓，商住兩用房，寫字樓改住，商業別墅……
也有很多有創意的說法，什麼青年創業空間，空中MINI墅……
其實本質就是商辦物業產品：寫字樓，商鋪。
二、商住房產生的原因：
我們都知道，住宅用地出讓金要比商業用地土地出讓金高很多，通常住宅用地價格是商業用地價格的3-4倍。這意味著，即使開發商拿地溢價率達到100%，拿地後蓋成公寓對外銷售，還有相當大的利潤空間。
一般來說有三種情況:
1、土地的性質往往很少有單一純住宅性質的，這個是國家相關部門針對“配套和生活必須”而考慮，相應地產項目開發，必然有一個商業和住宅的比例，一般這個比例在15%-30%商業佔比的情況，但是往往全新的商品房小區，所要面臨的就是入駐滯後和商業價值落後的實際情況，所以各大開發商就把原本用於蓋寫字樓和商鋪的建築面積，通過“偷換概念”的形式，換成所謂的“商業公寓”和“LOFT商住一體”的產品，本質上，還是把商辦性質的物業，賣給購房者。
對於一些商住混合公建用地，開發商對於商業或綜合用地的開發，也多傾向於蓋成商住公寓，原因當然是攤薄成本，甚至賺回更多的錢。
2、純商辦性質的土地，特別是集中在中國三四線城市，政府的本意是加大第三產業的發展，建造更多辦公和商業空間。這樣的土地拿到手上以後，當地辦公和商業需求跟不上，蓋寫字樓那就是血本無歸，至少短期內是根本無法實現開發銷售回收投入的，所以開發商還是盯上了住的需求，把原本用於寫字樓的建設，換成所謂的公寓樓和LOFT等。
3、在一二線城市，有嚴格限購限貸政策，但是密集的人口對住的需求，催生了商改住和辦公改住的產品大量出現，就那北廣上深來說，購房門檻被政策限制，安家落戶的問題已經不能簡單用錢來解決了，在這種背景下，“商住房”不限購，不限貸（商業物業購置）的條件，無疑給有需求的群體提供了“住下來”的機會。開發商打擦邊球，而地方政府又睜一隻眼閉一隻眼，市場上的商住房也因此越建越多，並且被包裝得越來越像住宅。
那為什麼不建議買“商住房”呢？
第二部分：商住房的弊端盤點：
1、從生活配套到居住配套來看
商住房的配套要比普通住宅差，開發商為了促進銷售，一般都會為普通住宅引進學校、幼兒園等配套，但商住項目一般不會有這種待遇。即使是普通住宅混合商住的項目，商住房業主也不能享受子女入學待遇。
從社區公建配套來說，往往商住房是按照商業建築的標準來規劃建設的，沒有住宅項目硬性規定的綠化指標和公建設施要求，所以基本下樓就直面街道，談不上家和外界的過渡空間。
落戶問題
2、從產權年限來看：
商住房的土地使用年限多是40-50年，比普通住宅少20-30年。這種天然的缺陷，讓商住房二次銷售面臨尷尬的局面。因為自從越來越多商住項目的土地使用年限問題被曝光後，幾乎所有的購房者對土地使用年限都倍加關注。
產權年限區別
3、從貸款成本來看：
商住房貸款壓力大，你至多能貸款10年，首付必須50%，利率非但沒有優惠，還得在基準利率的基礎上上浮10%。
就目前的房地產國家政策而言,住宅貸款與商業地產貸款有如下區別：
現在的商業地產貸款首付比例為50%，利率為基準利率的1.1倍，貸款最長年限為10年。因為商業用房貸款不像住宅貸款那麼嚴格，商業用房貸款不像住房貸款一樣算第幾套，買多少套所能貸到的額度和利率都是一樣的。
住宅地產貸款首付比例20%-30%，利率根據年限不同有所浮動，最多貸款年限30年。
同樣貸款買，同樣的價格，商業物業大概比住宅物業貴20%的還款成本。
唯一的優勢是，商住房不限購。
購買限制區別
4、從二次交易來看：
一手商住房不享受稅費減免優惠，二手商住房不僅不享受“滿五唯一”等政策，還會強制徵收增值稅，交易成本更高。進而導致二次交易困難重重：
購買公寓一時爽，再次出手悔斷腸。
再破的住宅都有人買，再好的公寓也不好賣。
倒不是因為房子不好，而是因為稅費太高。
增值稅、差額稅、個人所得稅各種亂七八糟的費用，給大家一個便於理解的方式：二手公寓稅費大概是35%。
舉例說明：如果你當初是9000買的毛坯，加上後期的裝修和傢俱添置費用，5年出手週期最起碼要溢價40-50%，賣到12600元/㎡靠上才能才能勉強夠本。
相關測算
5、從生活成本來看
商住房的水電國家規定是嚴格按照商用水電標準收取的。
商用水電比民用高是有相關政策規定的，如果房子是商住性質的就必須按商業的水電收費標準來收取，商業水費5.5元/噸、電費0.8元/度，住宅水費2.7元/噸，電費0.47元/度，有些房子是按民用水電來申請，有些房子是按商業的來申請的，關健是看開發商在水電局怎麼備案的。
部分商住房能爭取到民水民電，但即使這樣，物業費和供暖費等支出仍然會按商業標準執行。
水電標準不一樣
6、 買商住房不要指望落戶了。
即使開發商承諾，同樣的商住房落戶手續和過程，都要比正常住宅麻煩很多，還受到各地政策和落戶規則的限制。
關鍵的是就學問題難以解決，即便是有的開發商通過關係辦理了學位，升學過程中麻煩不斷。
商住樓不能落戶
7、 商住房沒有燃氣，電費又很貴，進一步增加了居住成本。
沒有天然氣。這就註定了你必須用煤氣罐，或者電磁爐做飯，和天然氣比起來不僅僅是錢多少的問題，更重要的是真的不方便，當煤氣斷檔的時候，就是生活最為難受的時候！
商業用房消防嚴格要求不得接入燃氣。
8、 選擇商住房居住的購房者要接受辦公、餐飲、零售等人員混雜的狀態。而且每一次的人口密度都很大，出行和居住體驗都不好。
商住樓生活談不上體驗
9、商住房的戶型結構原本就不是從生活品質出發的，常見的就是不通透，沒陽臺，隔音差。
大部分商住房特徵：進門四面牆，一面有窗子，不是廁所黑，就是臥室黑。
注意面積和牆體
大家可以看看上圖的戶型尺寸。
10、商住房的平面佈局往往是N+2或者是N+3的佈局，N是房間單位，2和3是電梯，一到高峰期必然出現擁堵和排隊的現象。如果有在寫字樓上班的朋友一定會深有體會。這樣的佈局會給生活便利性帶來非常大的阻礙和麻煩。
上圖為一個公寓商住房項目的標準層。
電梯擁堵
除了不限購，不限貸，和標準住宅來對比，商住房是沒有什麼優勢的。
結語：
所以，對於開發商吹噓商住房“不限購不限貸、精裝修拎包入住”時，要多一分考量，不要被忽悠了。
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