“預測均價12萬/㎡，2021年底交房，現已有意向客戶2000組。”
“驗資300萬元，暫未確定是否精裝交房，毛坯交房預計在2021年年底。
近日，避開前海片區“高調搶跑”的倆網紅新盤“廝殺”，前身為蛇口“南水工業村”舊改，歷經17年，反覆停工施工的“臨海攬山”蛇口新盤，也或將於12月面市。
10月19日便已開放示範中心的“臨海攬山”，稱由於項目建設關係，營銷中心僅展示沙盤和電子版戶型圖，將驗資門檻設置成300萬元。
而不進行驗資的客戶，營銷中心僅展示沙盤和電子版戶型圖。
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前身為“南水工業村“舊改
曾陷入停工
臨海攬山前身曾為“南水村舊改”項目。相對於白地供應幾近尾聲的蛇口片區，新增住宅供地幾乎依賴舊改，“臨海攬山”這個盤同樣也不例外。
回顧該盤歷史，發現這還是一個有故事的“新盤同學”。
相關資料顯示，該樓盤中途歷經開工、停工、開工，從申報到最終要入市，前後長達17年。
▲項目實拍（攝於2019年11月）
早在2002年，在徵得股民同意之後，項目開發商之一的深圳市南水實業股份有限公司便向市區有關部門提出了“南水工業村”舊改申請。
2010年，該項目被正式列入深圳市城市更新單元計劃，當時項目名稱為“新世界南水工業村舊改”，由深圳市新世界集團有限公司與南水實業股份有限公司聯合開發。
2011年12月，“南水工業村”城市更新項目舉辦了啟動儀式，總投資30多億元的南水工業村，由深圳新世界集團以及深圳南水實業股份有限公司共同開發，不過，項目卻在2016年下半年陷入停工狀態。
有消息稱，停工原因或與項目未經南水村村民同意，擅自置換中山土地有關。由於村民、村集體以及開發商之間意見始終未得到解決，該項目也一直多年來未有實際進展。直到2017年6月，才確認項目實施主體為深圳富諾房地產開發有限公司，以下稱“富諾公司”（”富諾公司“實為深圳新世界集團旗下控股子公司）。
▲項目施工許可證
公開資料顯示，2018年，在富諾公司補交1.2億元地價之後，項目終於又重新復工，並且正式更名為“臨海攬山御園”。同時，有媒體消息稱，深圳新世界集團旗下目前仍有多箇舊改項目深陷糾葛，如“紅星舊改”項目。
施工許可證顯示，該盤竣工時間顯示為2021年12月30日，其實際交樓時間也為2021年12月31日。
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戶型朝北多
號稱”蛇口最後的半山豪宅“的臨海攬山，整體處在深圳老蛇口較為成熟的豪宅區，旁邊為蛇口網谷。
項目具體位置位於南山蛇口工業五路與沿山路交會處，佔地面積近4萬㎡，總建築面積約30萬㎡，體量不大。
該盤整體含5棟高層住宅、2棟公寓、1棟保障房以及7棟別墅 。3棟為該盤的樓王單位，為板式結構，其他樓棟均為塔式結構。
▲項目鳥瞰圖（紅框內為首批將推出的1棟、2棟400多套）
其中，住宅共有871戶，其中有83套為回遷房，300套左右公寓。
據現場銷售介紹，首批將推出1棟、2棟，建築面積約116㎡-225㎡共400多套住宅，每個單元低樓層梯戶比是3梯4戶，高層（28-42層）梯戶比為3梯3戶，價格預計在12萬元/㎡左右。
格局上看，項目8棟建築，呈L字型排開，依大南山而建。其中5棟住宅均北向看大南山山景。銷售稱，10層以上樓層南向可看海景，但距離偏遠，不算真正意義上的海景住宅。
▲南水工業區
距離項目最近的為在建中的地鐵12號線“工業六路”站，百度測量直線距離為600米左右，而距離目前已建成的地鐵2號線“海上世界站”與“水灣站”百度測量大致距離為1200米。
▲項目附近的3個地鐵口，均有一定距離。
周邊有多條公交路線，不過，距離最近的站點是公交車站“南水工業區站”僅有一路公交車70路通過。
項目主要依賴於自駕出行，沿出入口主幹道為南海大道以及東濱路，均為車流量較大的主幹道。
▲項目沙盤
可以看到，7棟別墅的分佈也擠佔了原本就不大的小區綠化空間，整個樓盤花園部分顯得較為擁擠。
臨海攬山自帶的3層商業配套位於6棟和7棟公寓樓下，沿山路旁也有部分沿街商鋪，由於缺乏大型商超，購物依然需要到附近約2公里遠的花園城或港匯購物中心。
價格方面，如按照12萬元/㎡，以最小建築面積106㎡來計算，入門起步價格大約在1272萬元。
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”豪剛“還是”豪宅“？
儘管位處蛇口老豪宅片區，但臨海攬山產品的戶型面積段，卻介於“剛改”以及部分“享受型”之間。
主力戶型有建築面積106㎡3房，117㎡3房，120㎡（3+1）房以及236㎡5房單位。
▲網傳2棟A單元平面圖
從網傳公開資料中顯示的2棟A單元（與1棟呈對稱分佈）戶型分佈來看，27層及以下南向突出的為建築面積約115㎡的3房單位；
左右端頭為建築面積約117㎡的3房單位，其中1棟B單元東端頭戶型為建築面積約106㎡；
中間為建築面積約120㎡3+1房單位。
另外，28層至42層南向單位則為建築面積約220㎡-230㎡5房單位。
不過，就戶型圖來看，宣傳的3房單位，實際上很可能為“2+1”房，其中一個小房間被標註為“陽臺”。
▲113㎡3房戶型圖
戶型點評：客廳、主臥和次臥朝南，戶型方正，多功能房與次臥偏小，缺少生活陽臺。
▲225㎡4+1房戶型圖
戶型點評：相當於兩戶113㎡戶型合拼，客廳、主臥和兩個次臥朝南，大開間客廳、餐廳，主臥面積也十分寬敞。南向戶型設計中規中矩，雖無法欣賞大南山景觀，但是客廳和主要臥室朝南，採光較好。
▲項目整體佈局圖
值得一提的是，為了北向看大南山的景觀，犧牲掉採光的戶型設計，該項目幾乎佔據近一半的樓盤朝向為北向。
北向戶型設計則有些一言難盡。
入戶大門正對主臥，開門即對戶內情況一覽無餘，缺乏私密性。
北向戶型雖然處於中間和端頭位置，卻非南北通透。
中間戶型客廳和主臥、次臥全部朝北，端頭戶型則客廳和次臥朝北。雖然有部分臥室朝南，卻又會被南向戶型阻擋。
有購房者認為，“蛇口最後的半山豪宅”地塊上端出來的卻是剛需產品，這不得不讓人想起今年4月入市的華僑城新天鵝堡三期。同樣位於傳統豪宅地段，同樣推出約120㎡3房剛需戶型，一次性推出1116套住宅產品，當日開盤去化僅10.6%。
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項目解析
臨海攬山雖然位於前海蛇口自貿區內，但是項目周邊工業五路一側是以蛇口網谷為代表的新型產業園區，沿山路以東是已建成的成熟住宅樓盤，沿山路以西是舊工業園區。
▲從工業五路旁望向臨海攬山
一面享受著老蛇口片區的成熟生活居住氛圍，一面同樣面臨工廠、工業區舊改的短時間景觀欠缺的尷尬。
▲畔山翠谷居和招商局歷史博物館
不過，該盤所處的蛇口成熟豪宅區，依舊屬於深圳的成熟生活區，相對於部分潛力地段，生活居住氛圍較為濃厚，周邊已建成的樓盤有蘭溪谷、半山海景別墅、龜山別墅、鯨山別墅等。
片區周邊二手房主要還是以山景豪宅為主，產品面積多在100平方米以上，周邊最貴的二手房為蘭溪谷二期，掛盤均價在116154元/㎡。
近年來，蛇口新房供應較為集中，如楓望海公館、萬科蛇口公館、半島城邦4期、海境界2期等，價格也是10萬元/㎡起跳。
（以下為業內資深人士點評，供參考，不作為投資建議）
優勢：
1.項目位於蛇口自貿區網谷產業園區，網谷主要為高科技和文化產業互聯網基地，華南蘋果總部也入駐在此，片區周邊有萬科、恆大、招商、華僑城等12箇舊改項目，發展潛力較好。
2.所屬片區為蛇口成熟豪宅生活區，主打南山自然生態環境，項目一面靠山，居住環境相對靜謐。
3.項目所在的學區範圍為育才一小和育才二中，南山傳統名校，學位尚可。
劣勢：
1.項目容積率較高，小區花園較小，包含別墅在內的容積率達到了5.78，為數不少的戶型朝向為北向，部分房源南北不通透。
2.附近主要為豪宅以及較多的工業區，周邊工業區聚集，短期內對定位為高端住宅來說，較影響視野景觀和居住品質。
3.交房時間長。毛坯交樓時間為2021年12月31日，精裝交房時間為2.5年，資金沉澱成本較高。
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