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就像沒人預知2016年的樓市激變，同樣也沒人想到在2018年年底，樓市會出現如此詭異景象。
新發布的10月份70個大中城市房價統計， 多數呈上浮趨勢成為“多軍”的利器；房企花式促銷，喊跌聲此起彼伏，是“空軍”的依仗。
10月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1.2%，漲幅比去年同月擴大0.2個百分點；1-10月平均，同比上漲0.2%，漲幅比去年同期回落11.7個百分點。二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲10.4%和10.0%，漲幅比去年同月分別擴大5.8和2.8個百分點；1-10月平均，同比分別上漲6.8%和7.3%，漲幅比去年同期分別回落3.1和0.7個百分點。
連帶著深圳出現棄房斷供潮7折賣房（法拍房）、各大城市房貸利率的鬆動出來攪局。
各種聲音交織在一起，也充分反應了市場的觀望與焦灼。
老實說樓市遍地黃金的光景已不在，現在置業、投資絕對是個技術活，更需要認真的“挑”。
而在所有購房需求中，剛需恐怕是最糾結的。首次購房的謹慎，讓有可能揹負上“6個錢包”的置業者，對自己所購買的房子期許有多大可想而知。
而教育、交通、環境等諸多需求又是實實在在的，所以選購尤為挑剔。
但買房過程又相當折磨人，加上現在觀望期可選餘地多，這也增加了選擇恐懼症係數。
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最近在考察鄭州幾個新區行情市場。美國城市規劃學家伊利爾·沙裡寧曾經說過：“城市是一本打開的書，從中可以看到它的抱負。”那麼翻閱鄭州的發展史你會發現，這個由鐵路拉出來的城市滿懷著雄心壯志。
鄭州的特殊性，在於他年輕且富有爭議。
這片土地上，歷經風雨近60年，鄭州市區面積足足擴大75倍，其中近十年就增大70%。所以在2016年這輪地產崛起，作為新城市，鄭州的表現格外的亮眼，加之國家對中部城區的資源傾斜，也為鄭州的崛起添加新的動力。
而這其中新區發展功不可沒。
鄭東新區的成功示範，也給大家帶來信心。於是乎鄭州對造城尤為熱衷，基本上每個區域都衍生出新區。金水區的科教城、經開區的濱河國際新城、管城區的商都新區、二七區的二七新城……
雖然並不是所有的新城都有鄭東新區那樣的調性，但是也都有自己的標籤。上週去了位於二七區的二七新區。
算是一個比較有特點的新區，被稱為擁有“三縱”（京廣南路、大學南路、嵩山南路）、“三橫”（南三環、南水北調中線運河、南四環）的交通網絡，外加區域內擁有地鐵2號線以及7號線，整體交通便捷。
雖然有點偏，但是這幾條主路都是通行中的城市主幹道，相比較那些還在做路網基礎的新區，要好很多。
二七新區概念最早出現是2008年，在當時新的城市總體規劃中獲批，2011年將龍西湖板塊納入自己的版圖，進一步擴大區域。
10年過去了，二七新區建設過程中有著自己的脈搏和特點。如今的二七新區內分佈著，6000畝龍西湖、10萬畝生態涵養林、4200畝鄭州樹木園、30裡櫻桃溝和2.2萬畝葡萄園等生態資源；運營中的有花花牛園區、康師傅園區、蘇寧產業等產業基地，南水北調大運河將這些點狀特色組合在一些。
儼然成為一個植入文化產業、互聯網金融、食品加工、生態宜居等都市型產業集群。
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有人的地方就有地產，房地產一直都是新區建設的深度參與者。實地考察後發現這個區域對於剛需或者地緣性客戶，還是一個不錯的選擇。基於城市發展的邏輯，這裡房價低、眾多知名開發商角逐，吸引大批置業者。
從本土實力房企泰宏、建業、鑫苑、亞星拉起新區建設大潮，到盛潤、康橋、招商、萬科揮師南下，如今融僑、旭輝、亞新、昌建加入戰局。項目林立，不亞於“貼身肉搏”。
從目前的建設情況來看，二七新城核心區域的土地資源基本已經名花有主。運河沿岸因為環境優勢，以住宅為主；大學南路、嵩山南路兩側住宅、商業、辦公業態都有，炒了多年的二七綠地雙子塔作為新區經濟中心據說已經動工；南四環以萬科大都會、鑫苑二七鑫中心、百榮世貿商城為核心，規劃打造成二七新區的商業中心也初具規模。
隨著區域的不斷建設，綠地、泰宏建業、亞星、招商、鑫苑的部分項目交付入住，二七新區這座新城的雛形已經顯現。
實地探盤組團內幾個比較熱門的房企：
1、旭輝
對於鄭州市場，旭輝算是後知後覺。2017年年初，才拍下位於嵩山南路與南四環交叉口東南側這塊約104畝的土地，樓面價每平約為5690元，高於周邊項目。
容積率2.5的土地指標率，在這一片區少見，所以定位也偏改善。旭輝操盤，作為一線大開發商在鄭州的第一個項目，相信旭輝是帶著誠意和品質來的。
低容積率小高層住宅，全裝修交付，這是亮點，所以項目關注度也挺高。
示範區做的不錯，不過樣板間裝修確實沒有什麼亮點，裝修風格比較老氣，幾年前的裝標。
接待我們的那個置業顧問，對同行有點不太友好。這點向旭輝提出批評，要知道，得同行者得天下。目前在售房源不多，等待下一批加推。
該項目是由旭輝、建業、正榮、永同昌四家開發商聯合開發，旭輝是操盤方。都是大公司，從裝修風格已經註定不太可能有特別好的效果，希望交付後的立面、景觀和公區部分能夠讓業主滿意。
2、招商
招商天地華府同樣是招商地產進駐鄭州的首個項目，這個項目的問世，也讓傳統的四大地產龍頭“招保萬金”齊聚鄭州。
雖然基本無房在售，售樓部搬至商鋪的臨時銷售部，比較簡陋
專門去交付的一期去看了看，物業、景觀細節處理，產品設計可圈可點，市場口碑不錯。
整體定位剛需和剛改，小戶型居多，主打89平米小三房。一期是毛坯、二期裝修交付。價格相對優勢，吸引眾多剛需追捧，處在尾盤階段。
途中遇見一位業主大姐，在裝修房子，對一期交付表現的十分滿意。
雖然整體區域的配套、交通不完善，但隨著後期區域居住人口增加，這些不利因素也會逐漸改善。
3、鑫苑
鑫苑是該區域樓市奠基者之一。首個項目“二七鑫中心”已經在收尾階段，部分住宅已經交付，配套大商業鑫苑鑫都匯也投入使用，對區域是一個利好。
在售的項目是“鑫苑名城”，鑫苑樓盤最大賣點是引入省實驗，據說代價也不小，以公辦民建的方式配套給業主。掛牌為省實驗鑫苑外國語小學，已經開始招生。
鑫苑名城主打學區和科技配套，毛坯交付裝備新風系統、霧森系統、指紋密碼鎖、子母門、地暖等，居住舒適度有保證，所以項目一直很暢銷。
4、萬科
萬科·大都會毗鄰鑫苑“二七鑫中心”，兩者互為競品。不過目前“二七鑫中心”基本結束，商業已經運營，對萬科也是一個利好。
說實話，看過全國各地不少萬科的項目，萬科的品牌以及運營實力不服不行，其對區域價值拉昇確實有獨到之處。
雖然項目在四環外，距離主城不算近，但是項目臨近規劃中的地鐵7號線，周邊有南四環、京廣快速路等主幹道，出行還算便捷。
萬科充分發揮自己造城、自己做配套的風格。目前一期已經交付，二期待交付，即將入市的是四期，基本上每期住宅小區都有一個幼兒園，四期住宅地塊旁規劃的隴西小學萬科·大都會分校已經部分開學，規劃中的公辦九年制教育資源還在落地中。
作為一個約400萬㎡的超級綜合體項目，涵蓋住宅、公寓、寫字樓、酒店等多種業態。產品豐富，不管什麼置業需求，總有一款適合你。後期有百榮世貿商城的帶動，自成生活體系，商業配套無需擔心。
即將入市的四期是一個純高層社區，項目總體氣質是比較精緻，戶型設計合理。
從目前的實際運營情況來看，萬科·大都會所在位置是原本百榮商貿中心的項目，加上綠地新地標和鑫苑商業中心。未來以南四環大學南路為核心的區域或將成長為二七的新商業重心。
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對比下來，各項目都有特色和賣點，招商的最實惠，只是剩餘房源太少，萬科的最實用。
一直認為萬科在行業裡是一個很典型的存在，中國房地產30年曆程中，萬科幾乎參與了所有具備時代特徵的產品創造。
所到之地，認可度都頗高，對於區域樓市發展有著深刻的影響。所以萬科在行業的均好性和實用性是值得肯定的，萬科有很多東西都值得房企去學習。
加上最近幾年，萬科自身角色的變換，很多地方都得到提升。
特別是產品和服務端，都有長足的發展。
2019年將是地產行業的又一個節點，銷售端，已經在進行週期性調整；而在售後服務端，大量趕上這波行情的項目都要面臨交付大考。如何應對這種內外交加的壓力，將成為考驗每家房企質量的尖峰。
對於一線房企來說，建築、園林、規劃、戶型、精裝、配置等等硬件方面，經過30年的發展，行業水接近於趨同。要想做好差異化唯有從小的細節和軟服務方面，進行差異化填充。
比如萬科·大都會這種最新的裝修標準中，通過玄關係統、室內系統、廚房系統、衛浴系統四個大項進行細節上的整合。
精緻化玄關係統
這些小東西，其實並不算是昂貴的材料，但是日常生活很方便。
多功能廚房收納
廚房除操作檯防水條、防汙面板、點位帶開關式插座、廚房推拉門隱形軌道設計這都是細節之處。
洗手檯被設計為實用性很強大的雙面鏡櫃、一體式洗手檯、U型收納抽屜。
淋浴區是整石鋪地，周邊設計排水槽，衛生間入門位置為降低地面溼氣對牆體的侵蝕，還加裝石材套靴。
餐客廳一體化設計的戶型，在裝修時餐客廳採用邊吊式結構，並且空調，廚房，衛生間這些位置的插座都是獨立迴路。並且可以發現，全屋的控制面板都是一體式的。
臥室內的窗簾盒、主臥窗簾盒旁電源點位、小夜燈這些都是實用性很強的小物件。
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不能說萬科的項目各方面都那麼完美，但是對於萬科項目配套，裝修用材、以及裝修細節的處理，可以作為標準來使用。同區域內，同等規格的項目，萬科還是有可取之處的。
黃金時代論已經完結，當房地產已經不在野蠻生長之時，那麼房企該考慮的就是如何讓自己的項目在競品中脫穎而出。
作為剛需客戶，購買房子的第一大因素是安全：市場下行的時候避免一些小開發商有爛尾，所以品牌很重要；第二就是交通和配套，遠不怕，交通舒暢就行，配套是考慮到孩子教育和平時生活；第三就是戶型和裝修；其實最重要的是物業服務，畢竟，入住之後打交道最多的就是物業公司。
希望所有房企都能珍重業主。
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