1st

失守一線城市

根據建發《2018年半年度報告顯示》，在房地產行業經營性信息分析中，房地產儲備情況共計持有51幅項目地塊，從這些項目地塊中可以看出，建發大本營福建省的地塊佔比依舊最大，其餘地塊基本集中在二三線城市，而一線城市北上廣深四大城市中，僅有一幅地塊位於廣州。

2018年半年度報建發房產各城市儲備項目

也就是說，2018年的建發在一線城市進行了全面收縮，至於上海，今年的房地產土地儲備則為零；更進一步的調查是，自2017年至今，近2年的時間建發在上海沒有公開參與上海土地市場的競買。這對於一家規模性房企來說，在戰略上確已失守一線城市。

2nd

上海土地市場高價拿地

為何收縮一線城市，尤其像如此重要的上海，可以從這兩年土地市場的變化略知一二。

2016年上海房價猛漲，在其背後，土地市場也暗流湧動，各大房企集結資金，頻頻高價拿地，地王四起。諸如從前地價或房價不高的區域，在土地市場被熱炒的當下，土地價格普遍等同於當時的新房售價，如松江泗涇、浦東周浦、浦東祝橋、寶山顧村等區域。

建發也在上海土地市場極度火熱的時候出手2次，而這兩次出手

，為建發在上海後日的項目開盤中埋下了伏筆。

2016年6月17日，建發競得嘉定新城E27-1地塊，總價41.98億，樓板價達到30289元/平方米，溢價率68%。

與之對比的是，同位於嘉定新城板塊的新房嘉寶夢之緣在當時售價僅為3.3萬/平，建發此時的地價如同當時商品房售價。

半年後被建發“解救”的前一地王盤金地世家於2017年初開盤，此時精裝房單價也僅4.3萬/平。3萬/平的樓板價與4.3萬/平的商品房售價，顯然建發的土地價格略高。

又過2個月，2016年8月17日，組合體建發、中糧、首開競得寶山區顧村鎮N12-1101單元06-01地塊，總價67.9億，樓板價更是高達53727元/平，溢價率115%。

與該地塊相鄰的上海融創玉蘭公館當時售價5.2萬/平，位於該地塊南側的中環國際公寓，2016年10月售價5.1-5.7萬/平。建發、中糧、首開所競得的土地同樣高位站崗。

反轉劇情發生在今年（2018年）8月9日，寶山新城顧村地區GC-B-1單元16-02地塊被大華競得，樓板價竟只有21000元/平，該地塊距離建發、中糧、首開地塊僅約2.4公里，樓板價瞬間降了一半以上。

可見建發在上海土地市場的2次出手，都踩在了高位上。

3rd

陷入艱難入市階段

2年時間已過，如今2幅地塊早已拔地而起。而根據建發《2018年半年度報告》顯示，報告期內房地產開發投資情況中，上海也僅有2個在開發項目，就是上述提及的嘉定新城地塊及寶山顧村地塊。

嘉定新城地塊建發很快引入了金茂、保利置業合作開發，建發持有40.53%的權益，由金茂操盤，也就是上海的第二座金茂府，命名為“西郊金茂府”。

西郊金茂府

如今項目周邊二手房售價普遍在4萬/平上下，新房如盤古園府均價3.9萬/平，深城投十一街區均價4.1萬/平。

西郊金茂府，2018年1月攝

今年1月，金老闆前去參觀，外立面已封頂。

不得不說，有了大寧金茂府的成功經驗，西郊金茂府首先在產品設計上就具備了先天優勢：採用了與大寧金茂府相同的12大科技系統，不用空調、地暖，仍可全年保持室內恆溫恆溼恆氧狀態，項目的品質還是非常值得期待的。

其次，因有著金茂府這一IP，使得項目也具備相當的品牌效應，無形中又提升了項目價值，這點上來看，建發當初引入合作方的做法還是相當高明的。據悉，項目已經啟動銷售工作，很快就要入市了，只不過項目由金茂操盤，曾經拿地且權益最大的建發地產在該項目的存在感並不明顯，今後項目若成功大賣，建發在產品口碑上恐怕也很難分一杯羹。

至於寶山顧村地塊，拿地時便是中糧、首開、建發三家聯合，建發持有37.5%的權益，被命名為“央璽”，純中式風格，同樣走高端路線，由建發操盤。這個項目就沒有嘉定地塊這麼好命了。