觀點地產網 九龍倉置業業績會的重點依然是海港城。
不過它目前面臨的狀況實在難言樂觀。作為香港“購物天堂”美名之下最具代表性的地標，海港城也是去年下半年以來當地受衝擊最嚴重的商業項目之一。
2019年全年，海港城收入及營業盈利分別錄得115.77億港元及94.47億港元，同比均下滑2%，但卻主要有賴於去年上半年的良好表現惠澤全年。“其實上半年的零售額仍然跟得上2018年的水平，直到下半年才開始承壓，尤其是下半年。”公司董事會主席吳天海指出。
2018年系海港城發揮有史以來最佳的一年。當年，這座超級購物商城零售銷售額大漲23.6%至373億港元，平均每日銷售額超過1億港元。其中，海港城在2018年上半年取得的成績是186億港元，下半年則實現187億港元，而到去年上半年也僅同比微跌0.6%到185億港元。
之後情況就急轉直下。根據香港政府統計處及旅遊發展局公佈的數字，香港整體零售銷售總額自去年7月開始，同比跌幅就跌破了-10%，並在10、11月達到-24%。訪港旅客人數的變化，則從去年7月的-5%到11月達最低潮-56%。
同時，若按租金收入比例來劃分海港城的零售租戶組合，佔前三位的分別是：時裝38%；皮革用品22%；珠寶、美容及配飾21%。眾所周知，這些奢侈品商家在經濟衰退中尤其難以維繫生計。
受此影響，海港城去年下半年零售銷售額只有105億港元，同比下降44.1%，並拖累全年零售銷售額同比下跌23%降低至290億港元。另一方面，該項目在第三季度的營業額分成租金跌幅達到49%，第四季下滑擴大為78%，第四季度的商場租金收入也下跌了12%。
由於九龍倉置業集團總收入的72%來自海港城 (包括酒店)。核心物業表現不佳，九龍倉置業去年總體收入及基礎淨盈利也都下跌約3%。公司股東應占盈利更是因為投資物業重估錄得57億港元虧損，而同比減少78.2%到39.28億港元。
“2018年公司的收租物業重估還是盈餘80億港元。”吳天海認為，此次虧損意味著集團無形中損失超過137億港元。
另一方面，九龍倉置業旗下酒店的情況也頗為窘迫。以海港城內馬哥孛羅香港酒店、港威酒店及太子酒店為例，它們都因訪港旅客人數自去年年中開始大跌而倍受打擊。三間酒店總體收入下跌22%至11.56億港元，營業盈利則減少47%至2.5億港元。
至於位於中環的The Murray, Hong Kong，除不利的市況令入住率顯著下跌外（香港去年下半年酒店入住率在6成左右），管理層說：“多個預訂的宴會同餐飲項目都遭到取消，嚴重打擊了酒店的收入。”
與零售業和酒店業相比，九龍倉置業旗下寫字樓部分就顯得尤為堅挺，不僅全年錄得約2.7%的增幅，使收入達到約38億港元，而且也能維持較高的出租率與續租率。
具體而言，海港城寫字樓全年出租率為93%，續租率為77%；時代廣場寫字樓出租率為94%；中環的會德豐大廈出租率為97%，續租率達98%；卡佛大廈出租率為99%，續租率為93%。
“寫字樓需求很大程度上受整體經濟活力的影響。” 吳天海稱。可以看到，去年下半年開始，即使面對越演越烈的社會事件，香港社會的商業活動仍然活躍，寫字樓需求依然高企。
只是更嚴峻的考驗還在後頭，最新肺炎危機對香港經濟的破壞，暫時還未體現在各大企業的財務報表上。吳天海說，本來農曆年之前情況已經有所好轉，但無奈疫情在農曆年之後給予了當頭一棒。
他透露，公司旗下酒店生意與香港整體市場一樣基本依賴“外來客”，“我相信全香港大部分五星級酒店，在過去的2月份，入住率都不會超過10%。日租同一年前相比亦跌了一大截”。因此，酒店的總收入就極有可能下降95%，甚至更多。
“零售方面營業額跌幅也比較大。”吳天海提到，公司目前面對旗下租戶推出的一些舒緩計劃，也會對今年第一季度業績表現造成顯著影響。據瞭解，此前2月13日就有消息傳出，九龍倉置業旗下海港城向租戶發電郵，指商場2月份會減租50%，以共渡時艱。
另外，“我們商場租戶的續租租金預計也會受壓”，吳天海將話題轉向寫字樓，他表示雖然目前提倡“work from home”，“但這不代表我們沒有租可以收。旗下項目的出租率仍然可觀”，租客的員工在家工作並不意味著租客最終會流失。
但吳天海認為今年香港寫字樓空置率絕對有可能上升，如果經濟活力下行使租賃需求長時間裡放緩，再加上供應不停增加，寫字樓租務將面臨極大壓力。“除非疫情過後，香港經濟在短期內大幅反彈。”
其直接用“可憐”一詞，來形容香港短期面臨的經濟狀況。不過他依然看好香港的長期發展能力。
“我們的經營策略從來都不看短線，而是要看中長期的。”吳天海指個人相信香港經濟長遠來看會復甦，遊客生意也會復甦並恢復到以往的水平。
“面對疫情，香港中期‘可能’沒有問題。”他說，長期來說香港仍然擁有可愛的營商環境，九龍倉置業需要做的只要繼續維持一向的方針，能以自身的實力撐過現時的風浪。
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