一、90年代的日本疯狂
1、经济疯狂：地产峰值期，卖掉东京可以买下整个美国
；东京单个家庭住房价值高达2亿RMB；2、消费疯狂：全球奢侈品消费日本占比70%；
3、楼市疯狂：地价炒到970万RMB/㎡，全球最高地价。
二、地产泡沫历程
1、1985年，广场协议，担心汇率上升、日元贬值，避险资金进入房地产；
2、1987年，地产收益>实业收益，热钱涌入地产；
3、1988年，实体企业纷纷进军房地产投资；
4、1990年，地产泡沫破灭，经济崩溃；
5、1991年，东京房价3个月暴跌65%，成交萎靡、银行贷款断供，购买房产的千万富翁变成了千万负翁，自杀、破产集中爆发。
泡沫破灭链条：《广场协定》签署——日元大幅升值——地产价格飙涨——经济泡沫破碎。
三、广场协议始末
1、1978年，二次石油危机，美国通货膨胀，实行紧缩货币政策，海外资金流进美国，美元升值，贸易逆差加大，美国开始通过美元贬值提高出口；
2、1985年，签订广场协议，抛售美元，美元贬值，日元升值，3年时间，日元升值1倍，日本出口骤降，通过宽松货币政策保住日本实体企业，超低利率发放贷款；
四、日本地产破灭借鉴
如今我们的情况有很多和当年的日本有些类似:
1、我们的房价已经持续了将近二十年的高速增长，一二线城市的房价较二十年前甚至增加了近百倍!在98年的时候，北京房价只有一千多一平，如今北京房均价就将近七万，一些CBD和商业中心更是突破十万!
2、我们的人口拐点似乎也要到来，中国老龄化人口已达到2.41亿，占比达到17.3%!适龄购房人口也趋于下降。虽然我们已经放开了二孩政策，但是人口的增长似乎并不是非常明显。
3、我们成了美国最大的债权国，我们对美国有着巨大的贸易顺差。
中国一线城市现在房价与收入比起码40倍，而美国房地产泡沫最大的时候，也就是涨到15倍左右，较多的偏离了7-8倍的标准。而日本主要是大城市中心地区房价贵，这是供有钱人购房的，而一般城市房价还是走得较为平稳，
日本人在经历了九十年的房地产泡沫破裂后，知道痛苦了和负资产的味道了，不敢再炒房了。
閱讀更多 地產前言 的文章
