深圳市住房现状及租赁市场未来发展情况分析

根据2015年建筑物调查和住房调查，深圳市住房总量为约为1060万套，常住人口1000多万，实际居住人口已超过2000万人。

按照十八届三中全会决定关于健全符合国情的住房保障和供应体系的决策部署，结合深圳市实际，以及《深圳市住房制度深化改革与住房中长期发展(2016-2030)》、《关于全面深化住房制度改革建立健全住房保障和供应体系的意见》、《深圳市城市总体规划(2016- 2030年)》等文件要求及测算，2016 ~ 2030年期间，预计深圳市常住人口将超过2000万人，实际居住人口将超过3000万人，新增住房需求将接近400万套(商品住房与政策性住房)。其中将有140万套将通过收储城中村住房、盘活整改存量住房等方式解决。

目前全市租赁住房占住房总量比例70%，约700万套，其中城中村约450万套，大部分存在功能不全、配套较差等问题，套均面积在40平方米以下，适应大部分中低收入居民家庭的收入水平， 据调查，80%以上常住人口均有居 住城中村的经历。 结合根据市政府指示， 在目前深圳市房价较高的情况下， 要给来深人才 一个舒适的居住环境， 对城中村应以 “拆迁改造为辅、 综合整治为主”。

综上，深圳市高速发展的通道，专业化和规模化的租赁业务将是发展主流， 市场将集中在未纳入城市更新计划的城中村。

城中村租赁市场调查

从供需情况来看，关内地区与关外临近地铁站的租赁住房需求旺盛，供不应求。关外地区农民房供应数量较充足，租金相对低廉，房屋套内面积较大，户型选择范围较广。从居住面积来看，关外地区单间、一房一厅租赁住房略大于关内地区5~ 10个平方米;从租金水平来看，关内地区远高于关外地区，关内租金涨幅在8% ~15%左右，关外涨幅保持在10%以下，租金水平主要受区位、房屋新旧程度、楼层、是否配建电梯、采光、通风等因素影响。调查发现，影响租客租房偏好的因素主要有三点: 一是收入水平;二是对医疗、教育等公共服务的需求;三是出行便利程度。租金上涨大大影响了租户的住房意愿，由于地铁等交通条件的改善，关内地区流动人口选择去关外租房的现象十分明显。

对关内地区城中村租赁市场调查发现，其城中村建筑布局相对密集，建筑类型主要包括统建楼、农民自建房、老旧村屋等。楼层高度约为6~ 12层不等，每层6到8户左右，主要为市场供应单间、一房一厅、两房一厅及三房一厅等出租房。统计分析发现，单间、一房一厅户型占比达到70%以上。租赁住房租金水平根据地段、户型面积、有无电梯等存在差异。其中，单间为1200~ 1700元， 面积为10平米左右，常供1~2人居住:一房一厅为160~ 2500元，面积为30m平米左右，通常两人合租:两房一厅

在2200~ 300元/套不等，面积为50-60平米，供一家三口、四口甚至更多人居住。 租金通常每年一涨，每次涨价50元到200元不等， 年增长幅度大约在8%~ 12%之间。

对关内地区城中村租赁市场调查发现，其城中村建设疏密程度不既有“贴面”建设的楼栋，亦有整齐划一、楼间距较大的统建楼。楼层数6~ 12层不等，每层6到8户不等。为市场供应单间、一房一厅、两房一厅、三房一厅等不同户型和面积的出租房。其中，单间、一房一厅、两房一厅的户型较多，房源相对充足。关外由房主进行直租的较多。租客多为附近工厂职工、白领及务工人员。价格水平普遍比关内低，租金由楼层、面积、有无电梯、户型等因素决定。单间租金600到800元不等， 面积10平米上下;房一厅在1100~ 1200左右， 面积35~ 40平米;两房一厅1600 ~ 2000元左右。其中靠近关内的城中村，其租金水平向关内看齐。