深圳市住房現狀及租賃市場未來發展情況分析

根據2015年建築物調查和住房調查，深圳市住房總量為約為1060萬套，常住人口1000多萬，實際居住人口已超過2000萬人。

按照十八屆三中全會決定關於健全符合國情的住房保障和供應體系的決策部署，結合深圳市實際，以及《深圳市住房制度深化改革與住房中長期發展(2016-2030)》、《關於全面深化住房制度改革建立健全住房保障和供應體系的意見》、《深圳市城市總體規劃(2016- 2030年)》等文件要求及測算，2016 ~ 2030年期間，預計深圳市常住人口將超過2000萬人，實際居住人口將超過3000萬人，新增住房需求將接近400萬套(商品住房與政策性住房)。其中將有140萬套將通過收儲城中村住房、盤活整改存量住房等方式解決。

目前全市租賃住房佔住房總量比例70%，約700萬套，其中城中村約450萬套，大部分存在功能不全、配套較差等問題，套均面積在40平方米以下，適應大部分中低收入居民家庭的收入水平， 據調查，80%以上常住人口均有居 住城中村的經歷。 結合根據市政府指示， 在目前深圳市房價較高的情況下， 要給來深人才 一個舒適的居住環境， 對城中村應以 “拆遷改造為輔、 綜合整治為主”。

綜上，深圳市高速發展的通道，專業化和規模化的租賃業務將是發展主流， 市場將集中在未納入城市更新計劃的城中村。

城中村租賃市場調查

從供需情況來看，關內地區與關外臨近地鐵站的租賃住房需求旺盛，供不應求。關外地區農民房供應數量較充足，租金相對低廉，房屋套內面積較大，戶型選擇範圍較廣。從居住面積來看，關外地區單間、一房一廳租賃住房略大於關內地區5~ 10個平方米;從租金水平來看，關內地區遠高於關外地區，關內租金漲幅在8% ~15%左右，關外漲幅保持在10%以下，租金水平主要受區位、房屋新舊程度、樓層、是否配建電梯、採光、通風等因素影響。調查發現，影響租客租房偏好的因素主要有三點: 一是收入水平;二是對醫療、教育等公共服務的需求;三是出行便利程度。租金上漲大大影響了租戶的住房意願，由於地鐵等交通條件的改善，關內地區流動人口選擇去關外租房的現象十分明顯。

對關內地區城中村租賃市場調查發現，其城中村建築佈局相對密集，建築類型主要包括統建樓、農民自建房、老舊村屋等。樓層高度約為6~ 12層不等，每層6到8戶左右，主要為市場供應單間、一房一廳、兩房一廳及三房一廳等出租房。統計分析發現，單間、一房一廳戶型佔比達到70%以上。租賃住房租金水平根據地段、戶型面積、有無電梯等存在差異。其中，單間為1200~ 1700元， 面積為10平米左右，常供1~2人居住:一房一廳為160~ 2500元，面積為30m平米左右，通常兩人合租:兩房一廳

在2200~ 300元/套不等，面積為50-60平米，供一家三口、四口甚至更多人居住。 租金通常每年一漲，每次漲價50元到200元不等， 年增長幅度大約在8%~ 12%之間。

對關內地區城中村租賃市場調查發現，其城中村建設疏密程度不既有“貼面”建設的樓棟，亦有整齊劃一、樓間距較大的統建樓。樓層數6~ 12層不等，每層6到8戶不等。為市場供應單間、一房一廳、兩房一廳、三房一廳等不同戶型和麵積的出租房。其中，單間、一房一廳、兩房一廳的戶型較多，房源相對充足。關外由房主進行直租的較多。租客多為附近工廠職工、白領及務工人員。價格水平普遍比關內低，租金由樓層、面積、有無電梯、戶型等因素決定。單間租金600到800元不等， 面積10平米上下;房一廳在1100~ 1200左右， 面積35~ 40平米;兩房一廳1600 ~ 2000元左右。其中靠近關內的城中村，其租金水平向關內看齊。