——以下是正文——
这是21号线沿线楼盘跑盘系列的第3篇。系列回顾：
①云溪四季：隐于群山、配套齐全
②科慧花园：板块关键先生、产业支撑
保利中航城原本叫做广州中航城，是中航地产开发的住宅楼盘。随着保利地产在2016年收购了中航地产，项目也就改名保利中航城。
在中航地产还未被整合时，中航城就已经完成了报规报建。待保利整合中航地产，依然是沿用原有的设计方案。所以保利中航城可以说是贴的保利的牌子，但带着中航的气息和味道。怎么讲呢，可能就是觉得产品设计和保利的水准还有一定的差距。
中航城现在基本是尾盘状态，可售的货源不多了。但123房先生觉得还是值得拿出来一讲。小区设计排布不错，就是户型设计欠佳。
中航城究竟如何，我们一起看看吧。
导读：
01 楼盘基本信息
02 大区位价值解读
03 大配套价值解读
04 楼盘的小位置和配套解读
05 楼栋布局价值解读
06 户型优劣解读
07 总结及建议
（9图+3000字，阅读需要12分钟。看过云溪四季和科慧花园的读者可以直接从04部分开始阅读。）
01 楼盘基本信息
02 区位价值解读
广州21号线，估计大家都很熟悉了，我们就不特别展开来讲。
21号线连接了增城广场、朱村、长岭居、科学城、智慧城、天河公园和员村等主要的居住组团和经济中心，采用快慢线结合的形式。天河和黄埔的刚需沿着21号线溢出到增城。
21号线沿线楼盘不少，但增城段的楼盘会更畅销。这个板块原来去化和价格都表现得平平无奇，但广州购房社保由3年变5年，兼之新房价格节节攀升的形势，逼着一群没有户口的新广州人不得不纷纷涌入21号线沿线楼盘的售楼部。
在增城段，从凤岗站往山田站，有9个楼盘在售。这9个楼盘，虽然都在21号线，但区位价值各有高低。
首先从大区位来看，凤岗站（快站）由于广州教育城的规划利好，兼之开发程度较高，楼盘林立，配套情况也比较好，会是最优首选，这个板块也是我们常说的朱村板块。山田站只有零星几个楼盘，开发程度比较低，配套缺失，生活便利性也比较差。
然后从小区位来看，21号线置业本来就是交通导向的，地铁上盖是最优选择，其次是步行10-15分钟的次优，步行超过15分钟的为次次优。而步行超过30分钟的，就要谨慎选择，特别是不靠地铁、配套又不完善的楼盘，生活不太便利、转手也比较麻烦。
所以这里我们有归纳两条选房原则：
原则一：凤岗站＞朱村站≥山田站。
原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。
03 配套价值解读
21号线沿线，是一个“交通导向+增城不限购”双重利好而催生的一个置业热门板块。它的火，是没一点点防备的。这个大板块，除了21号线之外，其他的配套一概没有。
它的配套情况可以概括为“村校镇校+医疗配套稀缺+商业配套稀缺”。
周边的小学中学都是村镇级别的配置。如果小区或者周边没有配建中小学，那么小朋友受教育就是一件比较糟心的事情。
同样的，由于医疗配套和商业配套稀缺，如果小区能自带社区医疗和商业，会是最优选择。如果没有，生活的便利性大打折扣。
在这里，我们归纳出第三条和第四条选房原则：
原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。
原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。
04 楼盘的小位置和配套解读
在朱村板块，说是凤岗站地铁盘的楼盘，单纯从距离上讲，目前只有三个，一个是碧桂园科慧花园、一个是招商远洋保利东湾，另一个就是保利中航城。
目前凤岗站仅开通了C/D出口，在科慧花园一侧。A/B出口在中航城这一侧，从中航城步行到地铁500米不到的距离。小位置来看是相对不错了。
在配套方面，中航城仅配套了幼儿园和商业街。在中航城的周围，所幸有政府配建朱村二小和城市花园配建小学，小朋友的小学教育方面的问题算是初步得到解决。未来的富士康科技小镇的西侧，还会有政府配建的完全中学和小学，也基本可以解决小朋友的中学教育问题。
但中航城4000户业主，加上科慧花园6000户业主，还有中铁建国际花园、碧桂园城市花园、招商远洋保利东湾、西福蓝湾、恒展江山以及其他住宅项目，周边加起来2-3万户业主，目前周边政府配建小学3所和中学1所，未来板块教育资源是比较紧缺的。
商业方面，周边住宅项目都配建有一定数量的底商，科慧花园也有一定体量的商业，满足业主的日常生活消费问题不大。医疗有社区医疗中心，小病小痛也问题不大。更高层次的消费和就医需求，需要到增城主城或望萝岗走走。
05 楼栋布局价值解读
中航城小区被道路分割，分为东区和西区。
整个中航城的楼栋之间的楼间距很宽，对于住户而言视野是比较开阔，不会因为楼间距太密而显得压抑。楼栋排布方式也很讲究，一栋楼遮住另一栋楼采光的情况较少发生，尽可能地保障中低层住户的采光。
中航城绝大部分都是复式楼栋，都是纯南向的户型（正南或西南），虽然北面是朱村大道，但很少受到来自朱村大道的车行噪音的不利影响。西区有五栋平层塔楼，有北向户型，但由于保利东湾挡在前面，也很少受到朱村大道的噪音影响。
整体来讲，除了将中航城切成两个分区的道路会有一定的噪音干扰，整体没有啥不利影响，楼栋的布局也挺合理，南向居住也比较舒适。
中航城的宣传图也标示南面是西福河和田园风光，直白点，就是说前排楼栋的业主从阳台望出去是一片大农村。
06 户型优劣解读
夸完中航城的小区设计，接下来我们可能会吐槽一下楼型和户型设计。
在这里，主要是两个槽点。
槽点一：
中航城的复式是两梯八户，采用的是一字排开的排布。业主从电梯核心筒出来后，是一条长长的走廊，步行进入各自的住所。这种设计特别像学生宿舍和工厂宿舍。如下图所示。
这样子会带来公摊面积较大的情况，降低了复式的实得率。
此外，读者容易发现，一层厨房、厕所，都把采光透气的玻璃窗开在了走廊的位置。这种神操作，我们还是第一次见。这很影响住户的生活私密性，而且公共部位的开窗位置较多，对居住安全也是一个比较大的隐患。
槽点二：
别家的84+㎡复式户型都能做得比较舒适，同时特别强调主卧的尊享感。然而中航城的94㎡和108㎡的复式户型都没做主卧带私卫，竟然需要共用复式二层的公卫。中航城需要到110㎡和126㎡的复式户型才做了主卧带私卫。这一点似乎就没跟上主流户型设计的节奏。
中航城楼型和户型存在的问题主要就上述两点。除了这些问题外，整体户型还是可以的，全明户型，采光不错，布局也比较合理。我们就不展开具体讲了，户型附在后，读者可以自行查阅。
07 总结及建议
保利中航城售价在2.1-2.2万/㎡之间，大多在2.2万/㎡。
作为复式产品，整体的得房率还是高的。在同等房间数的条件下，其实居住的舒适性和空间感，和同板块的科慧花园相比，并不会逊色。但在总价上，中航城会略有一些优势。
但让人比较纠结的还是主卧不带私卫、一层厨卫开窗位置私密性差等问题。
最后，我们还是回到我们提出的四条选房原则来给保利中航城进行总结。
原则一：凤岗站≥朱村站＞山田站。
保利中航城：凤岗站上盖。
原则二：地铁上盖＞步行10-15分钟＞步行超过15分钟＞步行超过30分钟。
保利中航城：步行到地铁口10-15分钟。
原则三：小区或周边小区自带中小学、社区医疗和商业，是最优选择。
保利中航城：小区周围有配建朱村二中和城市花园小学，自带商业街，科慧花园有社区医疗中心，基本满足生活需求。
原则四：如果楼盘既没有轨道交通优势、又没有配套优势，那么请直接毙掉。
保利中航城：有轨道交通优势，商业和医疗配套基本满足需求，教育配套不足。整体外部条件和科慧花园保持一致，但户型设计会比科慧花园差一些。
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