文/樓市第一帥（宜昌卓一策劃協會 會長）
圖/網絡
經過6、7、8連續三個月的高頻調控收緊後，8月成交出現斷崖式下跌，造成下跌的主要因素有兩點，其一是市場冷卻造成的需求下跌，其二是預售停發造成的供應不足，部分客戶受近期政策影響擱置了購房計劃，依然選擇購房的客戶則因項目未取得預售而無法完成購房，兩者共同造成了8月成交相對低迷的情況。
一、樓市8月關鍵詞
本月樓市主要關鍵詞有“宜昌約談”、“樓市嚴管”、“土地流拍&底價成交”、“標準地”、“地方專項債券”。
“宜昌約談”
8月17日，住房城鄉建設部約談了五個（海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州）房價上漲過快的城市，宜昌也在其中。約談要求,全面貫徹黨中央、國務院決策部署，把地方穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處。
此次官方報道為約談，實質上是對房價上漲過快的城市進行問責。據消息，此次對五城約談的嚴厲程度空前。約談之後，宜昌迅速採取行動，開展了一系列“樓市嚴管”的措施，據不完全統計，近一個月，宜昌各區（含縣市）密集出臺了不低於7條房地產相關的政策信息，涵蓋預售收緊、房價控制、公積金整治、打擊黑中介、廣告整治等多個方面。
“樓市嚴管”
在約談後宜昌主要動作有三大步，一是預售證暫停發放、二是重新審定批覆價格堅決遏制房價上漲、三是嚴格執行預售准入條件（工程進度），與此同時配合中央的巡視組展開對中介、廣告、工程建設、公積金的全面檢查。
此舉對樓市直接影響是首先是造成了大面積開盤延後，多數準備交保證金取得預售的項目均延期2-3個月，其次嚴控價格對客戶購房信心衝擊較大，多數購房者暫緩購房計劃，客戶需求銳減。
“土地流拍&底價成交”
8月29日上午，宜土網掛（2018）24、25號地塊掛出，其中位於猇亭猇亭區七里衝路與張家灣路交匯處的24號地塊流拍，位於唐家灣沙河片區的25號地塊由宜昌宏融基業房地產開發有限公司0溢價競得。
本次土拍流拍地塊位於猇亭區，在當前的行情及政策下屬正常情況，但對與土地市場的預期還是有較大沖擊。至於25號地塊，雖知情人士知曉該地塊0溢價成交的原因，但外界媒體仍然解讀為土拍市場遇冷而造成的0溢價成交，對土地市場同樣存在一定的衝擊，加速了土地市場的冷卻。
“標準地”
宜昌市政府常務會審議通過《宜昌市城區“標準地”出讓獎懲暫行辦法》，並於本月成交了兩宗“標準地”。此舉主要是運用“標準地”的“條件定製優勢”，以及“審批便捷優勢”，吸引各大企業，易於招商引資，同時通過標準地的條件限制進行產業結構調整，倒逼產業升級。（PS：“標準地”的優勢主要有：可以為企業定製地塊，易於招商引資；方便企業審批，快速建設投產；倒逼轉型升級；方便規劃。）
從長期來看，結合建設長江經濟帶，促使產業升級及轉型的相關要求，預計“標準地”將會大面積運用在工業、商服等地塊的出讓上。
“地方專項債券”
8月14日，財政部在官網公佈了“財庫〔2018〕72號文《關於做好地方政府專項債券發行工作的意見》” 。
在去槓桿、去產能、環保攻堅戰、防範地方風險的背景下，今年1-7月固定投資增速僅為5.5%，且國有控股的投資增速僅為1.5%，該文件主題內容是要求地方加快專項債的推進工作來保地方固定資產投資增速。
由於近段時間在去槓桿的大基調下，央行對地方基建投資始終保持謹慎的態度，多數地方大型基建因資金問題而擱置，而此次財政部通過調整地方債發行的方式來解決資金問題，進而確保GDP增長完成全年任務。
此時宜昌對此文件響應的是否積極，一定程度上決定了後期宜昌棚改、北站、軌道交通等建設的實施，其中尤其是棚改方面，棚改屬於專項債的範疇，在以往專項債與一般債存在期限與比例結構指標的限制，而現今則取消了限制，則意味著棚改的投資可以完全按照一般債來發行，繼而在國開行收緊的情況下繼續支撐棚改的進行。
二、個人觀點：
現今，整個地產市場處在下行階段，但與以往週期性下跌略有不同。
此次熱銷行情從16年四季度開始，直至18年二季度，長達近兩年的時間，在樓市中實屬罕見。
近年來，由於經濟形勢的變化，國內大量資金外流，相關部門雖採取了多種措施補漏，但效果依然沒有達到預計的效果，後通過對房地產市場的政策傾斜調整，炒熱樓市，將熱錢吸引到樓市防止外流。
一二線城市房價、地價上漲之後，政策收緊，進入門檻被提高，同時三四線城市在棚改、去庫存基本完成後，需求缺口被打開，且政策相對寬鬆，在這“一緊一鬆”的分類調控下，各大房企被逼向三四線城市。與此同時，相關部門對地產行業加速進行去槓桿，迫使房企更多的使用自有資金，且通過控制槓桿率，防止過度擴張造成的危機。在債務緩解後，地方大型基建等耗費巨大財力且預期收益有限的工程（例如三四線城市的地鐵、高鐵、特色小鎮等）的審批被控制，避免債務危機再起，同時逐漸收緊地產政策控制房價。
個人認為，相關部門此輪所做出的一切均是為了維穩，應對當前微妙的國際經濟形勢。較輕的地方債務，充足的外匯儲備是最有力的後盾。在大環境不放鬆的形勢下，對於開發商而言，地產短時間內很難再有新的突破。
*本文為宜昌卓一策劃協會 會長 “樓市第一帥”署名文章，內容有刪節。
文/樓市第一帥（宜昌卓一策劃協會 會長）
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