文/楼市第一帅（宜昌卓一策划协会 会长）
图/网络
经过6、7、8连续三个月的高频调控收紧后，8月成交出现断崖式下跌，造成下跌的主要因素有两点，其一是市场冷却造成的需求下跌，其二是预售停发造成的供应不足，部分客户受近期政策影响搁置了购房计划，依然选择购房的客户则因项目未取得预售而无法完成购房，两者共同造成了8月成交相对低迷的情况。
一、楼市8月关键词
本月楼市主要关键词有“宜昌约谈”、“楼市严管”、“土地流拍&底价成交”、“标准地”、“地方专项债券”。
“宜昌约谈”
8月17日，住房城乡建设部约谈了五个（海口、三亚、烟台、宜昌、扬州）房价上涨过快的城市，宜昌也在其中。约谈要求,全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。
此次官方报道为约谈，实质上是对房价上涨过快的城市进行问责。据消息，此次对五城约谈的严厉程度空前。约谈之后，宜昌迅速采取行动，开展了一系列“楼市严管”的措施，据不完全统计，近一个月，宜昌各区（含县市）密集出台了不低于7条房地产相关的政策信息，涵盖预售收紧、房价控制、公积金整治、打击黑中介、广告整治等多个方面。
“楼市严管”
在约谈后宜昌主要动作有三大步，一是预售证暂停发放、二是重新审定批复价格坚决遏制房价上涨、三是严格执行预售准入条件（工程进度），与此同时配合中央的巡视组展开对中介、广告、工程建设、公积金的全面检查。
此举对楼市直接影响是首先是造成了大面积开盘延后，多数准备交保证金取得预售的项目均延期2-3个月，其次严控价格对客户购房信心冲击较大，多数购房者暂缓购房计划，客户需求锐减。
“土地流拍&底价成交”
8月29日上午，宜土网挂（2018）24、25号地块挂出，其中位于猇亭猇亭区七里冲路与张家湾路交汇处的24号地块流拍，位于唐家湾沙河片区的25号地块由宜昌宏融基业房地产开发有限公司0溢价竞得。
本次土拍流拍地块位于猇亭区，在当前的行情及政策下属正常情况，但对与土地市场的预期还是有较大冲击。至于25号地块，虽知情人士知晓该地块0溢价成交的原因，但外界媒体仍然解读为土拍市场遇冷而造成的0溢价成交，对土地市场同样存在一定的冲击，加速了土地市场的冷却。
“标准地”
宜昌市政府常务会审议通过《宜昌市城区“标准地”出让奖惩暂行办法》，并于本月成交了两宗“标准地”。此举主要是运用“标准地”的“条件定制优势”，以及“审批便捷优势”，吸引各大企业，易于招商引资，同时通过标准地的条件限制进行产业结构调整，倒逼产业升级。（PS：“标准地”的优势主要有：可以为企业定制地块，易于招商引资；方便企业审批，快速建设投产；倒逼转型升级；方便规划。）
从长期来看，结合建设长江经济带，促使产业升级及转型的相关要求，预计“标准地”将会大面积运用在工业、商服等地块的出让上。
“地方专项债券”
8月14日，财政部在官网公布了“财库〔2018〕72号文《关于做好地方政府专项债券发行工作的意见》” 。
在去杠杆、去产能、环保攻坚战、防范地方风险的背景下，今年1-7月固定投资增速仅为5.5%，且国有控股的投资增速仅为1.5%，该文件主题内容是要求地方加快专项债的推进工作来保地方固定资产投资增速。
由于近段时间在去杠杆的大基调下，央行对地方基建投资始终保持谨慎的态度，多数地方大型基建因资金问题而搁置，而此次财政部通过调整地方债发行的方式来解决资金问题，进而确保GDP增长完成全年任务。
此时宜昌对此文件响应的是否积极，一定程度上决定了后期宜昌棚改、北站、轨道交通等建设的实施，其中尤其是棚改方面，棚改属于专项债的范畴，在以往专项债与一般债存在期限与比例结构指标的限制，而现今则取消了限制，则意味着棚改的投资可以完全按照一般债来发行，继而在国开行收紧的情况下继续支撑棚改的进行。
二、个人观点：
现今，整个地产市场处在下行阶段，但与以往周期性下跌略有不同。
此次热销行情从16年四季度开始，直至18年二季度，长达近两年的时间，在楼市中实属罕见。
近年来，由于经济形势的变化，国内大量资金外流，相关部门虽采取了多种措施补漏，但效果依然没有达到预计的效果，后通过对房地产市场的政策倾斜调整，炒热楼市，将热钱吸引到楼市防止外流。
一二线城市房价、地价上涨之后，政策收紧，进入门槛被提高，同时三四线城市在棚改、去库存基本完成后，需求缺口被打开，且政策相对宽松，在这“一紧一松”的分类调控下，各大房企被逼向三四线城市。与此同时，相关部门对地产行业加速进行去杠杆，迫使房企更多的使用自有资金，且通过控制杠杆率，防止过度扩张造成的危机。在债务缓解后，地方大型基建等耗费巨大财力且预期收益有限的工程（例如三四线城市的地铁、高铁、特色小镇等）的审批被控制，避免债务危机再起，同时逐渐收紧地产政策控制房价。
个人认为，相关部门此轮所做出的一切均是为了维稳，应对当前微妙的国际经济形势。较轻的地方债务，充足的外汇储备是最有力的后盾。在大环境不放松的形势下，对于开发商而言，地产短时间内很难再有新的突破。
*本文为宜昌卓一策划协会 会长 “楼市第一帅”署名文章，内容有删节。
文/楼市第一帅（宜昌卓一策划协会 会长）
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