房地产市场有一套“老套路”，已经运行了20多年。
在加快城市化进程中，购房者收入增加，二者相辅相成。
1998年至2018年，由33.4%提高到59.6%，年均增长1.3个百分点；同期，人均可支配收入年均增长11%，居民住房购买力显著增强。
结果，房价上涨了。
在城市化和经济增长的推动下，房价经历了20年的走势和大幅上涨。1998年至2018年，商品房均价由1740元/平方米上涨至8544元/平方米，累计上涨4倍，年均上涨8%。
这种“套路”的特点是在各个城市进行土地开发、招标、拍卖、挂牌，将“原地”整合为“成熟地”。对市场最乐观的开发商能够承受更高的地价，形成“价高者得”的原则。
土地解决后，紧跟的是期房和预售制度带来了房地产杠杆效应。
购房付首付并从银行拿到抵押贷款后，房地产企业收回货款，拿出一部分加快建设进度，然后别一部分资金继续进行土地拍卖。
这样，只有少量的资金，购房者就能拿出到属于自已的房，本来这出发点是好的，但问题在于一些以这种方式加大杠杆“炒房”。而开发商同样只需拿出一部分资金就可以开始销售，甚至继续扩张。
但“老套路”存在着对土地销售收入依赖过大、加快居民杠杆率上升、房屋空置率上升等弊端。任何缺陷都可能使房地产市场“硬着陆”。目前都意识到问题的严重性，大量的新政出台，为的就是应对目前的难题，制定新的房产模式促使房产业实现“软着陆”。
如果理解今年房地产市场调控背后的“用意”，就不难理解房地产市场有“新公式”。
最直接的例子是最近接连落地的三个加快，这可以很好地解释这个问题。
首先，“全国网签备案和联网工作正在加快实行”。
“住房和城乡建设部牵头制定全国统一的住房交易网上签约合同示范文本，内容包括：地点、总层数、层数、结构、面积、户型、朝向、规划用途，建筑面积比、竣工年份、卧室和卫生室数量、成交价格、土地所有权性质、使用年限、车库、电梯等信息”。
这一举动无疑是想摸清150个重点城市房屋基本情况，为“一市一策”的贯彻落实和房地产精确调控措施的制定实施提供基础资料。
更深入地说，150个城市基本覆盖了目前大部分地区。网上签字备案，必将促进房产税的推广，有利于以购房者的名义进行房地产调查。
二是央妈的LPR新规即将实施，住房贷款利率大改革。
众所周知，从2019年10月8日起，以最近一个月的贷款市场报价率（LPR）为定价基准加点，形成新的商业性个人住房贷款利率。而最近再次更新了LPR政策，更加速推进LPR的改革实行。
参照最近公布的新增贷款市场报价率，一年期贷款的LPR为4.2%，五年期以上贷款的LPR为4.85%。与上一次相比，一年期LPR连续第二次下降5个基点；五年期以上LPR无变化。
也就是说，作为住房贷款利率的参考基准，5年期贷款利率未来不太可能下调，但不同地区的独立增长点空间越来越大。
这里面有很多知识。央行已经明确表示，首套房不低于5年期的贷款准备金率，这意味着未来有可能向刚性需求群体倾斜。而二套房明显提高了60个基点，这相当于断了为炒房客在房地产领域的路。不排除各省市在此基础上继续加点。
三是住房租赁市场即将迎来大发展。
租赁市场一直被提及，也是长效机制建设的重要组成部分。但是，由于规模小，土地供应跟不上，开发商也不愿意这么做。许多刚需家庭宁愿掏空6个钱包买房，也不愿租房，这在于国民有房有家的传统观念。
解决之道并不是没有。近期，首先是允许集体经营性建设用地入市。原有土地性质不变，也不允许用于商业和住房，只用于出租住房和保障性住房。其次，对住房租赁机构专项整治会议，从租赁市场的角度进行具体改造，就在昨天深圳公布商改租赁居住政策。
据不完全统计，自下半年以来，陕西、北京、深圳、广州、合肥、南京、珠海、长春、南宁等九个省市相继出台了新的房屋租赁条例。通过增加住房资源供应、规范市场管理等措施，促进住房租赁市场健康发展。
小结：这三条消息分别是全国联网购房备案、房贷利率新规的实施、住房租赁市场的扩大。
应该能够看到，目前的调控措施不再是刚性的限购、限贷、限售，而是从供给方面着手，而不是从需求方面来解决房地产市场的矛盾。
同样为房产税铺路，抑制纯投资的进入，同时让租房者享有与购房者同等的权利，都是从“源头”上解决问题。这是房地产市场的“新公式”。
“新老套路”一改，“房只住不炒”，“稳”字当头，其实未来房产业的大向方已经很明显了。
而当房子不再能给炒房都有作为赚取差价的投资工具，而是人人都能居住的“消费品”，居民不一定要有产权，同时也享受到了学区、医疗、就业等方面的便利，那么房子才真正回到应该居住属性。而这一新趋势正在酝酿。
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