一个好楼盘应该具备哪些优良属性？

面对泥沙俱下、良莠不齐的众多楼盘项目，购房者如何“淘”出真正的好楼盘？

为更好为购房者提供客观、优质、省时、省力、可信度高的购房决策参考，《国际金融报》地产深度报道微信公众平台推出“猎盘”栏目，每周选取一楼盘，真实体验、明暗结合，用客观的角度，全维度视野，鉴识楼盘。

这期 地产深度报道 ● 猎盘 聚焦 华园

项目综合评分：★★★★★★★✩✩✩

楼盘简介

楼盘名：华园

开发商：上海华园国际房地产开发经营有限公司

均价：10万元/平方米

户型：107-120平方米3房，126平方米4房

板块：长宁区 古北

综合评分：7星

古北新区，坐落于八大上海中心城区之一的长宁区虹桥路沿线，与虹桥经济技术开发区毗邻。该区域一直以涉外的高标准住宅为主，兼具商业和外贸功能。

上世纪80年代，上海第一个涉外商务区――虹桥经济开发区正式启动。作为其配套的生活设施，1986年，上海第一个大型高标准国际居住区——古北新区开始兴建。这里生活着众多来沪工作、居留的外籍人士及港、澳、台同胞，形成了独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。

华园，这座诞生于1993年，位于古北荣华西道39弄1-6号的国际社区，正是在此背景下应运而生。

近期，这个沉寂已久的“古老”住宅忽然又有消息传出，“少量全新国际社区现房出售，不需摇号，先到先得”，迅速吸引了不少购房者的目光。

值得一提的是，由于古北板块多为政府划拨的指定用途地块，已经多年未见新房房源出现。早年间，多数上海本地居民甚至也不具备在古北板块购房的资质。

那么，这些所谓的“新房”究竟从何而来？

老房新卖，单价10万元

《国际金融波》记者随即以购房者身份走访了华园。

据周边居民介绍，华园在建设之初，就是政府划拨的指定用途项目，属于典型的长租人才公寓，专门对口引进日本籍公民。2015年，华园的部分房源开始停止出租，转而面向上海居民出售。

记者实地走访华园之后发现，所谓的“新房”，不过是将外立面、入口大厅等地重新翻修和打扫过的老房子，其建筑主体、户型设计等方面还是老样子，基本没啥变化。

据项目现场销售人员称，华园早在2015年改变房屋用途时，就开始进行翻新工作，并且取得了预售证。到目前为止，全部房源均走的是正规一手房交易流程，五证俱全，且完全没有新房买卖之外的任何税费支出。同时，项目销售均价为10万元/平方米，一房一价，也是严格按照预售证指定的价格执行的。

那么，已经租住了20多年的老房子按照一手房销售是否合规？

上海市长宁房地产交易中心相关负责人对《国际金融报》记者表示，类似的政府划拨用地建设项目，在相关政策转变时的确存在老房新卖的可能性。因为房子前期只是用来出租，并没有进入房屋交易流程，所以并不会直接转变为二手房进行买卖。

真的是“永久产权”？

即便按照新房交易流程进行买卖，仍有不少购房者心存疑虑：1993年建成的房子，如今还剩多少产权年限？按照正常住宅70年产权年限计算的话，华园的剩余产权恐怕不过40余年了吧？

对此，销售人员笑道：“产权年限的问题完全不必担心，因为我们的房子是永久产权，并且没有任何附加税费。”

据了解，华园所处的地块属于政府划拨用地，当年，华园的开发商上海华园国际房地产开发经营有限公司拿到这个地块时就没有规定产权年限。

销售人员对记者表示，“前面已经有购房者拿到了房产证，在‘产权年限’一栏，其他住宅要注明时间的位置，我们的房产证上是有‘永久产权’特殊标注的。”

然而，易居研究院智库中心研究总监严跃进却认为“永久产权”之说并不靠谱。

他表示，这个属于历史遗留问题，此类项目在最初划拨为指定用途的出租用地时，确实是无限产权的；但当变更为销售用住宅用地时，相应的产权年限也可能已经变更，或者在未来将会变更。

因此，严跃进提醒，购买此类房屋之前一定要先将相关政策和规定弄清楚，以免未来在产权方面产生不必要的麻烦。

上述交易中心负责人也表示，理论上来讲，政府划拨用地在变更用途之后，与之相应的一些优待政策也将相应减少。也就是说，此类项目的产权年限未来并不能保证还是永久的。并且，即便有少数项目因为特殊原因暂时无法确定产权年限，在进行产证办理时，该项目的产权年限一栏也只是暂时空置，并不存在任何所谓 “永久产权”的特殊标注。

此外，针对“该住宅的二次交易流程与普通二手房相比有何不同”这个购房者比较关心的问题，上述负责人也给出了结论：只要签订了合规的一手房买卖合同，就代表房屋进入了正常的房屋交易体系之中，后面再进入二手房市场进行流通与其他住宅是完全一样的。

户型与配套如何取舍？

抛开其他外在因素不谈，仅就房屋本身而言，华园也难以令多数购房者满意。

虽说华园的户型方正、南北通透，与同时代某些“圆角型”或“边角料”户型相比已经称得上“前卫”了，但华园毕竟是上世纪的产物，与现在多数户型相比，无论是实用性还是舒适度，都不可同日而语。

据了解，华园目前在售的户型主要有107-120㎡的三房和126㎡的四房。但记者发现，无论是 “三房”还是“四房”，其实际房间数都要减一，因为入口处的一个小书房大多有一个奇怪的拐角，面积也仅为3平方米左右，大多数情况下只能作为一个储物间。

此外，房间内部也只有部分在2015年进行了翻修，且当时的装修标准并不高。

目前，大多数房间已经出现老化、变形等迹象，部分房间甚至无法使用，完全无法跟总价上千万的房子产生联想。

但对于众多上海人而言，这里仍旧充满吸引力。

首先，就地段而言，华园位于中内环间古北板块，无论是去虹桥枢纽，还是陆家嘴、南京路商圈，都十分便捷。

其次，作为国际化社区，许多境外人士最初都是通过古北来认识上海，这里也曾是众多日韩人士的首选居住地。因此，华园周边有众多国际学校、外资医院等配套设施，这些对于众多购房群体而言，吸引力十足。有上海本地居民调侃道，“住在古北，就连吃饭、喝茶，都洋溢着一股‘老外的气息’。”

再次，古北老社区附近平时行人、车辆较少，整体环境也给人一种优雅、静谧的感觉，属于上海市内十分著名的低密度高品质居住区。