壹︳First
前些天和姜Sir聊天，老司機給樓妹講了他們家20年前買房的經歷。
“從1998年就開始看房，南開華苑、河西大沽南路、河東大直沽和東站後廣場全看過。每到放假，就跟著父母奔波在各個項目的售樓處。”
“那個時候的售樓處，要是用現在的標準，簡直LOW到爆：好一點的租個附近的底商，大部分都是在工地旁邊的臨建工棚裡。”
“當時雖然也是期房銷售，但哪有看著圖紙就交錢的？老百姓的買房意識還沒覺醒，房子賣得那叫個慢。既然如此，那就等到後面能看見實樓了再買唄。“
”反正我跟父母當時看的那些項目，最差的也是進到主體完工的實樓裡看過戶型，像麥格理花園、日華里、福澤溫泉花園什麼的盤，真就是臨近甚至已經交付的了，完全是所見即所得。“
姜Sir之所以不惜暴露年齡也要發出這些感慨，都是因為前段時間有關廣東省醞釀取消商品房預售制的傳聞。
雖然廣東相關部門又發表聲明，解釋只是內部徵求意見，但近期又傳來的種種信息，不得不又讓人浮想聯翩。
中山市近期推出了多塊要求必須現售的競拍地塊——競得地塊的開發商需等已竣工的商品房通過綜合驗收後，才能夠出售給買受人。
南京市對部分出讓地塊規定，競價時達到一定水平，工程進度達到80%才能進行銷售，競價再高就要現房銷售。
而在深圳，全國首個商品房現房銷售試點項目——龍華金茂府，也在上週正式亮相。
有關商品房預售制度的種種是非以及具體執行的可能性，樓妹今天並不想討論。但是毋庸置疑，所見即所得的現房銷售，必然能有效降低預售制下購房人需要承擔的爛尾、減配、質量問題等風險。
在天津，目前預售制仍是市場中的絕對主力。但也有一小部分項目，在後期推出的產品中，開始嘗試現房銷售。
本月底，新八大里的老盤——中冶德賢公館，計劃拿出他們壓箱底的5、6、9號樓總計76套洋房產品，全部是6-7層到頂、一梯兩戶，包括約138㎡的三居和約173㎡的四居。如果按照區域限價4.8萬元/㎡計算，總價預計在約660萬-830萬左右。
最最關鍵的是，目前德賢公館一期及二期1-4號樓均已經完成交付，加推的最後這3棟洋房，也全部是現房實景呈現，所見即所得，購房者簽完合同交完錢，馬上就能辦理入住。
貳︳Second
國慶前夕，河西區陳塘莊一款僅約1.8萬㎡的住宅用地掛牌，起始樓面地價約21465元/㎡。而上一次河西區出讓宅地，還是在2015年10月，新八大里一里地塊以14304元/㎡樓面價成交。
也就是說，在地王頻出、樓市瘋狂的黃金時段，河西區整整3年沒有出讓過一塊住宅用地。
土地市場3年斷供，直接造成河西開始出現房荒。據統計，目前河西區新房庫存量約為3350套，遙遙無期的待推房源、排到更後面的拿地未開量佔去大半比例，最後在售存量只有1000來套，也就相當於半個遠郊大盤的貨量。
另一方面，儘管河西目前的新房供應量銳減，但高總價房源相比其他區域似乎更受歡迎。
據中原地產發佈的2018上半年“全市各行政區分總價段成交套數”數據顯示，河西區在500-900萬這個總房款區間內，成交套數是市內六區最多的，甚至遠超和平區、南開區。
一個很有意思的現象是，天津目前很多改善盤中，河西區原住民出現的頻率總是很高，大部分住在老梅江及黑牛城道以北的老社區。
比如姜Sir的鄰居李先生，因為二孩想換四居，但卻並不願搬離傳統的河西中心區，一直在持幣等待機會。
而目前河西在售的13個新建商品房，只有天地源熙樾臺和仁恆農墾公園世紀兩個純新盤，其餘皆是尾盤銷售階段。
而且在產品類型上，多數集中於高層、小高層及部分居住型公寓上，7層以下洋房庫存量極少，只有全運村還留下極少大戶型貨源，可挑選餘地十分有限。
在這種背景下，中冶德賢公館此時推出最後這76套即買即住的洋房產品，對於那些希望在河西改善的高端客群，無疑又增加了一個選擇。
叄︳Third
位於河西區新八大里七里板塊的中冶項目，本身是一個總建築體量約50萬㎡的城市綜合體。包括6棟洋房、8棟高層、4棟城市型公寓、2棟寫字樓、1棟LOFT及1條貫穿地塊東西的商業街。
中冶德賢公館，就是這個巨無霸項目的住宅部分。
中冶七里鳥瞰看效果圖
經過近3年的開發，如今的新八大里正在一一兌現當年規劃。如果你駕車沿著東南半環快速路由東向西行駛，一過海津大橋，就會有一大片高樓迅速進入你的視線，大都市感十足。
而在整個新八大里，中冶的七里又因為地處黑牛城道北側，而擁有比一、二、三、四、五里更明顯的優勢。
為什麼這樣講？因為黑牛城道如一堵牆將整個新八大里一分兩半，南面的一、二、三、四、五里背靠復興河，如想駕車出行，必須繞行解放南路、洞庭路橋下，或直接東轉進入快速路。但這三條道路每到早晚高峰，必堵得一塌糊塗。
黑牛城道北側的七里，北側有大沽南路，西側有洪澤路，中間由一條澧水東道，東側和古芳裡之間又有一條新開的內江北路。如此以來，出行方向的選擇更多，就可以很輕鬆避開擁堵點。
新八大里片區，橫跨黑牛城道、連接南北的通道只有兩條
而且，中冶德賢公館即將推出的這76套洋房，又位於整個項目的北地塊。按照規劃，社區北側大沽南路、東側內江北路上將開設兩個出入口。用百度地圖測量，從兩個大門步行到地鐵1號線陳塘莊站，有大約370米左右；步行到海河邊，有大約349米左右。
在配套方面，項目還自帶了4萬㎡的主題商街——和悅匯 ，打造“漫步式人文生活會客廳”，目前已經引進星巴克、肯德基、必勝客、SALSA莎莎餐飲、星美影城、優適健身、Le super超市等百餘家品牌。
相關鏈接：《新八大里亮相一條文創商街，天津人吃喝玩樂又有新去處》
同時，北地塊南側緊鄰的天津師範大學第二附屬小學德賢學校，已經在今年5月份針對七賢北里（中冶德賢公館北地塊）已入住的1、2、3、4、7、8、10號樓業主貼出了招生簡章，首批入校學生已在今年9月開學，目前暫在河西臺灣路小學復興學校（五福里社區）上課，明年計劃搬回。
這也意味著，今年購買即將入市的中冶洋房5、6、9號樓，明年子女就能在門口上名校了。孩子上學，下了樓出小區南門走幾步就能入校，每天至少多睡半個小時。
社區還配建有幼兒園、老年活動空間、兒童活動場地、健身專區等，這就把普通家庭的日常動線全部串聯了起來：清晨地鐵上班、父母帶著孩子到幼兒園報道、下班在商街來個順路shopping、飯後海河邊散步或是到健身房揮汗如雨……
肆︳Fourth
中冶德賢公館的建築採取了簡歐風格，提取簡歐建築的材質、色彩，同時摒棄複雜肌理和裝飾，細節處更添入簡化的中式元素，。
尤其值得一提的，是洋房產品外立面全部採用了米色石材，屋簷採用深灰色陶瓦，埡口百葉詞用米色鋁板。
要知道，在目前盛行的減配降成本背景下，已經很少會有項目採取全石材外簷了。基本上洋房也只會應用真石漆，最多會在一二層局部掛石材。
洋房實景照片
洋房所在的北地塊，共有3個出入口。北側臨大沽南路、南側臨澧水東道的次入口，包含人行、車行雙通道；東側臨內江北路的主入口只允許人行。
非常人性化的設計是，地庫入口緊鄰市政路。業主開車回家，只需拐個彎就能直接進入地庫，而不必先進小區大門、在社區裡行駛一段再入地庫。大大減少了社區內人和車的交叉動線，避免了安全隱患。
⑫為地庫入口，緊鄰市政路，旁邊是人行入口
社區內部被4條景觀軸縱橫貫穿，其中東西向以溪谷景觀、悠閒花園為主，南北向為更具歸家儀式感的禮儀大道，沿著景觀軸，有設置入口形象區、重點景觀區、悠閒休憩區、健身活動區等節點。
沿襲中式傳統院落的思路，大量運用了水的元素。社區主入口一目瞭然的跌水景觀、行至中心位置的特色水景、延伸到園區腹地的水景logo，從始至終，水的流動感、線條美都有展現。
社區實景照片
採取獨立組團佈局，8個子組團被主幹道自然拆分，內部設有專屬遊園路線，阡陌交通有效連接入口、景觀、入戶空間，實現歸家的儀式感。
通過植被搭配，打造不同節點的視覺美感，比如入口單元前，會按照植物高低由外至內栽種，形成視線上的落差，闊葉類、花科植物則點綴其中，豐富層次。
社區實景照片
伍︳Fifth
即將加推的中冶德賢公館洋房，總計76套，包括建築面積約138㎡三居戶型38套，建築面積約173㎡四居戶型38套。其中，5、6號樓為一梯兩戶6層到頂，9號樓為一梯兩戶7層到頂。
建築面積約138㎡的三居是一個標準的“H”戶型，3個面寬朝南，總開間達到約11.7米。總體戶型均好性較高，很適合天津大多數購房人的喜好。
入戶獨立玄關，左右雙玄關櫃解決大量的儲物需求。客廳開間4.2米，氣派寬敞。外跨陽臺，功能性更強。
與餐廳“一”字貫通，南北通透。餐廳開間2.8米，中間可以擺下一張六人餐桌。與廚房連同，效率更高。廚房長度達約4.7米，超長檯面方便煎炒烹炸各種操作。
主臥開間約3.9米，尺度闊綽。注意主臥門的開設位置，特意從牆邊向左側挪了約60公分。這樣，利用主臥充足的開間，可以在床尾對面設置一整面牆的衣櫃，卻絲毫不會顯得擁擠。 而臨近主衛旁還可以再設置一個獨立衣帽間，完美解決主婦“衣櫃總不夠用”的世界難題。
客衛外、次臥門對面的位置，巧妙設計了一個“凹”字牆，正好放置洗衣機用作家政間，使用效率頗高。
約138㎡戶型
建築面積約173㎡這款戶型，姜Sir更傾向將其歸入四居的行列。因為利用山牆的採光面，在主衛和北向次臥之間額外增加了一個房間。兩個小臥室面積大小相近，如果是二孩家庭，正好可以一人一個兒童房，朝向不分伯仲，解決公平的問題。
南向次臥做出套房，如果和父母同住，不僅方便老人起夜，同時因客廳的分隔，把幾代人同住時因生活習慣的不同而產生的矛盾減到最少。
其他各個尺度，均比約138㎡戶型大上一點，整體舒適度更高。
約173㎡戶型
- END -
2018·10·16
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。
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