壹︳First
前些天和姜Sir聊天，老司机给楼妹讲了他们家20年前买房的经历。
“从1998年就开始看房，南开华苑、河西大沽南路、河东大直沽和东站后广场全看过。每到放假，就跟着父母奔波在各个项目的售楼处。”
“那个时候的售楼处，要是用现在的标准，简直LOW到爆：好一点的租个附近的底商，大部分都是在工地旁边的临建工棚里。”
“当时虽然也是期房销售，但哪有看着图纸就交钱的？老百姓的买房意识还没觉醒，房子卖得那叫个慢。既然如此，那就等到后面能看见实楼了再买呗。“
”反正我跟父母当时看的那些项目，最差的也是进到主体完工的实楼里看过户型，像麦格理花园、日华里、福泽温泉花园什么的盘，真就是临近甚至已经交付的了，完全是所见即所得。“
姜Sir之所以不惜暴露年龄也要发出这些感慨，都是因为前段时间有关广东省酝酿取消商品房预售制的传闻。
虽然广东相关部门又发表声明，解释只是内部征求意见，但近期又传来的种种信息，不得不又让人浮想联翩。
中山市近期推出了多块要求必须现售的竞拍地块——竞得地块的开发商需等已竣工的商品房通过综合验收后，才能够出售给买受人。
南京市对部分出让地块规定，竞价时达到一定水平，工程进度达到80%才能进行销售，竞价再高就要现房销售。
而在深圳，全国首个商品房现房销售试点项目——龙华金茂府，也在上周正式亮相。
有关商品房预售制度的种种是非以及具体执行的可能性，楼妹今天并不想讨论。但是毋庸置疑，所见即所得的现房销售，必然能有效降低预售制下购房人需要承担的烂尾、减配、质量问题等风险。
在天津，目前预售制仍是市场中的绝对主力。但也有一小部分项目，在后期推出的产品中，开始尝试现房销售。
本月底，新八大里的老盘——中冶德贤公馆，计划拿出他们压箱底的5、6、9号楼总计76套洋房产品，全部是6-7层到顶、一梯两户，包括约138㎡的三居和约173㎡的四居。如果按照区域限价4.8万元/㎡计算，总价预计在约660万-830万左右。
最最关键的是，目前德贤公馆一期及二期1-4号楼均已经完成交付，加推的最后这3栋洋房，也全部是现房实景呈现，所见即所得，购房者签完合同交完钱，马上就能办理入住。
贰︳Second
国庆前夕，河西区陈塘庄一款仅约1.8万㎡的住宅用地挂牌，起始楼面地价约21465元/㎡。而上一次河西区出让宅地，还是在2015年10月，新八大里一里地块以14304元/㎡楼面价成交。
也就是说，在地王频出、楼市疯狂的黄金时段，河西区整整3年没有出让过一块住宅用地。
土地市场3年断供，直接造成河西开始出现房荒。据统计，目前河西区新房库存量约为3350套，遥遥无期的待推房源、排到更后面的拿地未开量占去大半比例，最后在售存量只有1000来套，也就相当于半个远郊大盘的货量。
另一方面，尽管河西目前的新房供应量锐减，但高总价房源相比其他区域似乎更受欢迎。
据中原地产发布的2018上半年“全市各行政区分总价段成交套数”数据显示，河西区在500-900万这个总房款区间内，成交套数是市内六区最多的，甚至远超和平区、南开区。
一个很有意思的现象是，天津目前很多改善盘中，河西区原住民出现的频率总是很高，大部分住在老梅江及黑牛城道以北的老社区。
比如姜Sir的邻居李先生，因为二孩想换四居，但却并不愿搬离传统的河西中心区，一直在持币等待机会。
而目前河西在售的13个新建商品房，只有天地源熙樾台和仁恒农垦公园世纪两个纯新盘，其余皆是尾盘销售阶段。
而且在产品类型上，多数集中于高层、小高层及部分居住型公寓上，7层以下洋房库存量极少，只有全运村还留下极少大户型货源，可挑选余地十分有限。
在这种背景下，中冶德贤公馆此时推出最后这76套即买即住的洋房产品，对于那些希望在河西改善的高端客群，无疑又增加了一个选择。
叁︳Third
位于河西区新八大里七里板块的中冶项目，本身是一个总建筑体量约50万㎡的城市综合体。包括6栋洋房、8栋高层、4栋城市型公寓、2栋写字楼、1栋LOFT及1条贯穿地块东西的商业街。
中冶德贤公馆，就是这个巨无霸项目的住宅部分。
中冶七里鸟瞰看效果图
经过近3年的开发，如今的新八大里正在一一兑现当年规划。如果你驾车沿着东南半环快速路由东向西行驶，一过海津大桥，就会有一大片高楼迅速进入你的视线，大都市感十足。
而在整个新八大里，中冶的七里又因为地处黑牛城道北侧，而拥有比一、二、三、四、五里更明显的优势。
为什么这样讲？因为黑牛城道如一堵墙将整个新八大里一分两半，南面的一、二、三、四、五里背靠复兴河，如想驾车出行，必须绕行解放南路、洞庭路桥下，或直接东转进入快速路。但这三条道路每到早晚高峰，必堵得一塌糊涂。
黑牛城道北侧的七里，北侧有大沽南路，西侧有洪泽路，中间由一条澧水东道，东侧和古芳里之间又有一条新开的内江北路。如此以来，出行方向的选择更多，就可以很轻松避开拥堵点。
新八大里片区，横跨黑牛城道、连接南北的通道只有两条
而且，中冶德贤公馆即将推出的这76套洋房，又位于整个项目的北地块。按照规划，社区北侧大沽南路、东侧内江北路上将开设两个出入口。用百度地图测量，从两个大门步行到地铁1号线陈塘庄站，有大约370米左右；步行到海河边，有大约349米左右。
在配套方面，项目还自带了4万㎡的主题商街——和悦汇 ，打造“漫步式人文生活会客厅”，目前已经引进星巴克、肯德基、必胜客、SALSA莎莎餐饮、星美影城、优适健身、Le super超市等百余家品牌。
相关链接：《新八大里亮相一条文创商街，天津人吃喝玩乐又有新去处》
同时，北地块南侧紧邻的天津师范大学第二附属小学德贤学校，已经在今年5月份针对七贤北里（中冶德贤公馆北地块）已入住的1、2、3、4、7、8、10号楼业主贴出了招生简章，首批入校学生已在今年9月开学，目前暂在河西台湾路小学复兴学校（五福里社区）上课，明年计划搬回。
这也意味着，今年购买即将入市的中冶洋房5、6、9号楼，明年子女就能在门口上名校了。孩子上学，下了楼出小区南门走几步就能入校，每天至少多睡半个小时。
社区还配建有幼儿园、老年活动空间、儿童活动场地、健身专区等，这就把普通家庭的日常动线全部串联了起来：清晨地铁上班、父母带着孩子到幼儿园报道、下班在商街来个顺路shopping、饭后海河边散步或是到健身房挥汗如雨……
肆︳Fourth
中冶德贤公馆的建筑采取了简欧风格，提取简欧建筑的材质、色彩，同时摒弃复杂肌理和装饰，细节处更添入简化的中式元素，。
尤其值得一提的，是洋房产品外立面全部采用了米色石材，屋檐采用深灰色陶瓦，垭口百叶词用米色铝板。
要知道，在目前盛行的减配降成本背景下，已经很少会有项目采取全石材外檐了。基本上洋房也只会应用真石漆，最多会在一二层局部挂石材。
洋房实景照片
洋房所在的北地块，共有3个出入口。北侧临大沽南路、南侧临澧水东道的次入口，包含人行、车行双通道；东侧临内江北路的主入口只允许人行。
非常人性化的设计是，地库入口紧邻市政路。业主开车回家，只需拐个弯就能直接进入地库，而不必先进小区大门、在社区里行驶一段再入地库。大大减少了社区内人和车的交叉动线，避免了安全隐患。
⑫为地库入口，紧邻市政路，旁边是人行入口
社区内部被4条景观轴纵横贯穿，其中东西向以溪谷景观、悠闲花园为主，南北向为更具归家仪式感的礼仪大道，沿着景观轴，有设置入口形象区、重点景观区、悠闲休憩区、健身活动区等节点。
沿袭中式传统院落的思路，大量运用了水的元素。社区主入口一目了然的跌水景观、行至中心位置的特色水景、延伸到园区腹地的水景logo，从始至终，水的流动感、线条美都有展现。
社区实景照片
采取独立组团布局，8个子组团被主干道自然拆分，内部设有专属游园路线，阡陌交通有效连接入口、景观、入户空间，实现归家的仪式感。
通过植被搭配，打造不同节点的视觉美感，比如入口单元前，会按照植物高低由外至内栽种，形成视线上的落差，阔叶类、花科植物则点缀其中，丰富层次。
社区实景照片
伍︳Fifth
即将加推的中冶德贤公馆洋房，总计76套，包括建筑面积约138㎡三居户型38套，建筑面积约173㎡四居户型38套。其中，5、6号楼为一梯两户6层到顶，9号楼为一梯两户7层到顶。
建筑面积约138㎡的三居是一个标准的“H”户型，3个面宽朝南，总开间达到约11.7米。总体户型均好性较高，很适合天津大多数购房人的喜好。
入户独立玄关，左右双玄关柜解决大量的储物需求。客厅开间4.2米，气派宽敞。外跨阳台，功能性更强。
与餐厅“一”字贯通，南北通透。餐厅开间2.8米，中间可以摆下一张六人餐桌。与厨房连同，效率更高。厨房长度达约4.7米，超长台面方便煎炒烹炸各种操作。
主卧开间约3.9米，尺度阔绰。注意主卧门的开设位置，特意从墙边向左侧挪了约60公分。这样，利用主卧充足的开间，可以在床尾对面设置一整面墙的衣柜，却丝毫不会显得拥挤。 而临近主卫旁还可以再设置一个独立衣帽间，完美解决主妇“衣柜总不够用”的世界难题。
客卫外、次卧门对面的位置，巧妙设计了一个“凹”字墙，正好放置洗衣机用作家政间，使用效率颇高。
约138㎡户型
建筑面积约173㎡这款户型，姜Sir更倾向将其归入四居的行列。因为利用山墙的采光面，在主卫和北向次卧之间额外增加了一个房间。两个小卧室面积大小相近，如果是二孩家庭，正好可以一人一个儿童房，朝向不分伯仲，解决公平的问题。
南向次卧做出套房，如果和父母同住，不仅方便老人起夜，同时因客厅的分隔，把几代人同住时因生活习惯的不同而产生的矛盾减到最少。
其他各个尺度，均比约138㎡户型大上一点，整体舒适度更高。
约173㎡户型
- END -
2018·10·16
温馨提示
本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况，仅供参考。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。
请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。
閱讀更多 冷眼觀樓 的文章
