作为万科董事会主席，郁亮平日里极少公开谈论房价问题。但在今天上午（3月27号）万科的2017年度业绩说明会上，郁亮大胆了提出了一些新观点，不仅阐释了万科接下来的业务布局，更是对房地产市场做出了重大判断，向行业其实传递了十分重要的信号。

在房姐眼中，郁亮此次的谈话的重要性，完全不亚于他之前提出的“白银时代”著名论断（2014年，还是万科总裁的郁亮提出了“楼市进入白银时代”的论断），可以说是万科和房地产行业的一篇“国情咨文”了。所以忍不住跟大家分享一番，精彩的观点着实值得细细研读啊。

中国房地产的旧时代已经结束！

在郁亮看来，中国房地产市场面临的主要矛盾已经发生改变，行业到了必须要做出改变的时刻。谈话中对于当前楼市变化和趋势，他的观点可以简单总结为两句话：

1、住房的“短缺时代”已经结束；

2、中国房价单边快速上涨的周期已经过去。

确实，过去20年中国房地产市场之所以如此繁荣，一个重要原因就是城市化序幕被拉开，出现了旺盛的需求和住房的短缺，而供需失衡的问题在以前都是通过商品房来解决的，现在是否还一样呢？郁亮在谈话中引用了一个数字——套户比。

从发达国家来说，套户比超过1.1，就是一个家庭有1.1套房子之后，套户比的增长就变得很慢了。我们国家刚刚超过1，距离1.1只差一点点差距了。所以郁亮说旺盛需求的时代已经结束，全面短缺的时代也结束了。

当然，“全面短缺时代结束”并不意味着存在供应过剩，只是说住房全面短缺时代已经结束了。郁亮认为现在房地产主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的问题。

不平衡，主要体现在分化上，不同城市、不同区域之间分化现象很明显；

不充分，体现在相关服务上。过去20年，我们房子盖了很多，但是，跟不动产配套的服务发展还比较滞后，一个经济体成熟之后，围绕房地产的服务应该要超过房子本身。

房企不要再去想靠房价上涨来赚钱

包括万科在内的众多房企，之所以能够获得今日的地位，正是得益于上个时代中国城镇化起步、加速阶段所诞生的普通居民的住房需求。既然现在全面短缺时代已经结束，那么房价单边上涨的周期，自然也就结束了。

郁亮在谈话说：“如果房地产企业还是有地就买，不看价格，那么之前怎么赚的钱，之后就会怎么赔回去。”言下之意不正是说，房企靠“赌国运”的生存方式，已经一去不复返了！房地产企业需要把自己看成制造业、服务业，要靠双手劳动赚钱，不要再去想靠不动产价格上涨来赚钱。

房姐一直相信，中国的房地产行业接下来将进入一个全新的阶段：住宅消费大有可为，租赁市场、物业服务、养老地产和教育地产等领域都尚未被开发，之后房地产行业必将面临重新洗牌。

家庭资产配置风险紧迫

无论是房企转型，还是当下收紧的市场政策，其实都在提醒我们，现阶段家庭资产配置容不得半点风险！

在国家经济正常运行的情况下，通胀几乎是不可避免的，买房也的确有抵御通胀的作用，那是不是说，买房一定赚钱，不买房就一定吃亏了呢？

我看未必。抵御通胀与理财不同，防通胀的主要目的是避险不是赚钱。而理财的目的则包含两方面，一是风险最小化，二是收益最大化。

有个道理我们得明白，房价涨并不一定意味着赚钱。为什么？如果你只持有一套用于自住的房产，无论房价涨的多高，只要你不卖，就并没有真正赚到钱。如果你卖出套现了，而且再不买房，我敬你是条汉子，你就是那10%的赚钱人。但是想想，绝大多数人是这样吗？

你可能会说，手上有多套房产的人总该算是赚了吧。其实他们需要面对的除了不低的住房持有成本外（维修费、物业费以及可能征收的各种税费），还需要担心紧急情况下能不能顺利变现的问题。

房姐一直在强调，楼市最大的危机并非价格，而是流动性！失去流动性的资产，一文不值。

现在银行房抵贷各种收紧，住房限售的城市也不在少数，买房的钱短期内能不能收回真的是大家该慎重考虑的问题。价格风险仅仅是买房的风险之一，利率上涨、职业变动及家庭变故等风险，才是最不可预估的。合理的家庭资产配置应该是除了房产外，还有一笔充足的资产累积，能抵抗这些不可抗风险啊。

PS：如果大家对郁亮发言的完整版有兴趣，可以添加房姐微信：shangyetan，我私发给你～～