作為萬科董事會主席，鬱亮平日裡極少公開談論房價問題。但在今天上午（3月27號）萬科的2017年度業績說明會上，鬱亮大膽了提出了一些新觀點，不僅闡釋了萬科接下來的業務佈局，更是對房地產市場做出了重大判斷，向行業其實傳遞了十分重要的信號。

在房姐眼中，鬱亮此次的談話的重要性，完全不亞於他之前提出的“白銀時代”著名論斷（2014年，還是萬科總裁的鬱亮提出了“樓市進入白銀時代”的論斷），可以說是萬科和房地產行業的一篇“國情諮文”了。所以忍不住跟大家分享一番，精彩的觀點著實值得細細研讀啊。

中國房地產的舊時代已經結束！

在鬱亮看來，中國房地產市場面臨的主要矛盾已經發生改變，行業到了必須要做出改變的時刻。談話中對於當前樓市變化和趨勢，他的觀點可以簡單總結為兩句話：

1、住房的“短缺時代”已經結束；

2、中國房價單邊快速上漲的週期已經過去。

確實，過去20年中國房地產市場之所以如此繁榮，一個重要原因就是城市化序幕被拉開，出現了旺盛的需求和住房的短缺，而供需失衡的問題在以前都是通過商品房來解決的，現在是否還一樣呢？鬱亮在談話中引用了一個數字——套戶比。

從發達國家來說，套戶比超過1.1，就是一個家庭有1.1套房子之後，套戶比的增長就變得很慢了。我們國家剛剛超過1，距離1.1只差一點點差距了。所以鬱亮說旺盛需求的時代已經結束，全面短缺的時代也結束了。

當然，“全面短缺時代結束”並不意味著存在供應過剩，只是說住房全面短缺時代已經結束了。鬱亮認為現在房地產主要矛盾不是短缺，而是不平衡和不充分的問題。

不平衡，主要體現在分化上，不同城市、不同區域之間分化現象很明顯；

不充分，體現在相關服務上。過去20年，我們房子蓋了很多，但是，跟不動產配套的服務發展還比較滯後，一個經濟體成熟之後，圍繞房地產的服務應該要超過房子本身。

房企不要再去想靠房價上漲來賺錢

包括萬科在內的眾多房企，之所以能夠獲得今日的地位，正是得益於上個時代中國城鎮化起步、加速階段所誕生的普通居民的住房需求。既然現在全面短缺時代已經結束，那麼房價單邊上漲的週期，自然也就結束了。

鬱亮在談話說：“如果房地產企業還是有地就買，不看價格，那麼之前怎麼賺的錢，之後就會怎麼賠回去。”言下之意不正是說，房企靠“賭國運”的生存方式，已經一去不復返了！房地產企業需要把自己看成製造業、服務業，要靠雙手勞動賺錢，不要再去想靠不動產價格上漲來賺錢。

房姐一直相信，中國的房地產行業接下來將進入一個全新的階段：住宅消費大有可為，租賃市場、物業服務、養老地產和教育地產等領域都尚未被開發，之後房地產行業必將面臨重新洗牌。

家庭資產配置風險緊迫

無論是房企轉型，還是當下收緊的市場政策，其實都在提醒我們，現階段家庭資產配置容不得半點風險！

在國家經濟正常運行的情況下，通脹幾乎是不可避免的，買房也的確有抵禦通脹的作用，那是不是說，買房一定賺錢，不買房就一定吃虧了呢？

我看未必。抵禦通脹與理財不同，防通脹的主要目的是避險不是賺錢。而理財的目的則包含兩方面，一是風險最小化，二是收益最大化。

有個道理我們得明白，房價漲並不一定意味著賺錢。為什麼？如果你只持有一套用於自住的房產，無論房價漲的多高，只要你不賣，就並沒有真正賺到錢。如果你賣出套現了，而且再不買房，我敬你是條漢子，你就是那10%的賺錢人。但是想想，絕大多數人是這樣嗎？

你可能會說，手上有多套房產的人總該算是賺了吧。其實他們需要面對的除了不低的住房持有成本外（維修費、物業費以及可能徵收的各種稅費），還需要擔心緊急情況下能不能順利變現的問題。

房姐一直在強調，樓市最大的危機並非價格，而是流動性！失去流動性的資產，一文不值。

現在銀行房抵貸各種收緊，住房限售的城市也不在少數，買房的錢短期內能不能收回真的是大家該慎重考慮的問題。價格風險僅僅是買房的風險之一，利率上漲、職業變動及家庭變故等風險，才是最不可預估的。合理的家庭資產配置應該是除了房產外，還有一筆充足的資產累積，能抵抗這些不可抗風險啊。

PS：如果大家對鬱亮發言的完整版有興趣，可以添加房姐微信：shangyetan，我私發給你～～