據IPO早知道消息，新力控股（集團）有限公司（簡稱“新力控股”）於10月23日通過港交所聆訊。農銀國際和華泰金控是其聯席保薦人。

來源 | 本文由IPO早知道（ID：ipozaozhidao）整理撰寫，文中觀點僅供參考

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通過聆訊，距離IPO只差臨門一腳，這預示著贛系房企第一股即將誕生，也將房企上市週期的最短年限縮至9年。新力控股面臨著不斷趨嚴的上市環境，卻憑藉出色的業績表現秀出肌肉，成功掘得港交所的入場券。

逆風上市

政策調控加碼、融資渠道收緊，近年來房地產行業面臨前所未有的窘境，上市成為中小型房企“自救”的優先考量。以正榮地產為開端，去年1月以來港交所迎來新一波內地房企上市潮。

除正榮地產外，2018年尚有弘陽地產、大發地產、美的置業、恆達控股、萬城控股5家房企在港上市。這一熱度在2019年上半年得以維持，德信中國、銀城國際先後於2月26日、3月6日敲鐘。但繼7月16日中梁控股掛牌後，上市熱潮戛然而止，港交所陷入多月沒有房企上市的空檔期。

（2018年來港交所上市內房企 資料來源：公開資料整理）

特別的是，中梁控股上市之前還經歷招股書失效的尷尬，海倫堡、萬創國際則分別於5月2日、6月3日再次遞交招股書。時至至今，在港交所排隊還有匯景控股、海倫堡、奧山控股、萬創國際、景業名邦等多家內房企。未有企業有明確進展，使得一眾想通過上市融資的內房企持觀望態度。

市場一度懷疑房企赴港上市窗口期已經關閉。有分析稱，受港交所上市部前聯席主管和2名涉案人士被香港廉政公署拘捕影響，今年上市審核申請將較過往更為嚴格。相對早期交表的海倫堡、新力控股被視為內房企上市的風向標。

如今，新力控股的過會無疑打破了這一寧靜，也讓眾多擬赴港上市的房企看到希望的曙光。而先於新力控股重交招股書的海倫堡，至今尚無實質上市進展，從側面也映襯出新力控股的實力。

持續佈局高增長地區

新力控股成立於2010年，因南昌帝泊灣的開發一炮走紅。2015年新力控股以45億的銷售規模擠進江西房企銷售前三甲，並在2016-2018年錄得複合年增長率達94.6%，實實在在的一匹地產黑馬。

目前，新力控股已經確立了在江西省住宅物業開發企業中的領先地位，並將業務拓展至長江三角洲地區、粵港澳大灣區及中西部核心城市及其他高增長潛力地區。截至2019年7月31日，新力控股的物業開發項目覆蓋中國11個省及27個市，其中55個位於江西省，13個位於長江三角洲地區及20個位於粵港澳大灣區，以及22個位於華中華西核心城市及其他高增長地區。

（新力控股業務版圖 資料來源：聆訊後資料）

根據中房指的資料，按綜合房地產開發能力計，新力控股在2019年度中國房地產開發商前100強位列第31；根據中房協會的資料，新力控股在房地產開發企業500強中位列第39。新力控股還是2018年及2019年中國房地產百強企業——成長性Top10的獲得者之一。

聆訊後資料透露新力控股2019年最新的經營情況，高增長率依舊是其不變的主題。據悉，2019年前4月，新力地產收入同比增加278.4%至57億元，純利同比增加515.8%至2.8億元，純利增長快於收入增長，盈利能力有所增強。

（新力控股合併利潤表 資料來源：聆訊後資料）

由於新力公佈未曾公佈具體的合同銷售額，借用克爾瑞數據，今年1-9月新力合約銷售710億元，較去年同期增長31%。同去年887.3億元的全年銷售額相比，已完成80%的進度。

這個完成度，略高於三巨頭中的碧桂園、萬科；在去年銷售額在800-1000億的中型房企中，亦屬前列，同期首開股份、中國鐵建和佳源集團分別只完成去年銷售額的67%、66%以及56%。

（2019年部分房企前9個月完成度對比 資料來源：根據克爾瑞數據整理）

此外，新力控股在拿地方面仍然相當活躍。於2019年5月至最後實際可行日期期間，新力控股斥資5128.8百萬元收購九幅總地盤面積約373625.3平方米的地塊；同期，亦以6270百萬元為對價收購管有地塊的獨立第三方的股權收購七幅合計約650947.8平方米的地塊。

標準化訣竅

9年時間，締造最年輕上市房企，新力控股將其維持高質量的同時實現經營效率的訣竅歸因於標準化經營程序。標準化經營程序覆蓋新力控股物業開發流程的整個週期，從選址、拿地、產品規劃及設計到銷售及營銷。

新力控股根據過往經驗和成功往績制定經營手冊，當中載有物業開發每個階段的具體活動要求及執行程序。

在拿地方面，新力控股會就不同拿地方法設定詳細時間表、目標及要求來評估拿地機會以便及時完成拿地。目前新力大多以收併購為主，並沒有選擇通過重合資、低權益等形式進行快速地市場擴張。

（2019年新力控股主要併購 資料來源：聆訊後資料）

在產品設計上，新力控股開發出“灣”、“園”、“悅”三大系列住宅產品滿足客戶的不同需求。其中，灣系主要針對首次置業者，園系主要針對尋求改善型住房的二套房置業者，悅系主要針對大家庭或高收入家庭。

為了在業務擴張中保證現金流,新力控股還採用了“120天啟動開發、180天達到預售標準”的開發模式,主要就是為產品線的標準化、業務快速拓展化提供有力保障,同時也有效降低成本優化資本結構。這樣的高效率運營，在行業緊縮之時尤為重要。

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