命中注定128101244
面临“以租代征”怎么办？
国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)“未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。”
国土资源部《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》(国土资发[2005]166号)“对擅自通过出让、转让或者出租等方式将农民集体土地用于非农建设的单位和个人，应依据《土地管理法》第七十六条、第八十一条的规定追究法律责任；非法批准“以租代征”用地项目的国家机关工作人员，依照《土地管理法》第七十八条追究法律责任。”
出现 “以租代征” 土地违法问题，农民朋友们可以：
1.向国土资源部门举报，由国土资源部门依法制止、查处，举报电话：12336；
2.向当地人民法院起诉，解除土地租赁合同，退还租用土地。
律师建议
为了眼前的小利而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，并不明智，土地作为最为宝贵的财富，任何形式的使用都应当严格遵照法律的规定，任何与法律相违背的土地使用行为都是对合法征收政策的背离，理应被禁止。
在明律师在此给大家提个醒，遇到土地征收、土地出租等“好事”，不要急着签字。第一要认清流转性质，多上网查阅相关政策法规；第二要经得起诱惑，提高防忽悠意识，增强学法能力；最后，当利益受损时，要及时止损，积极寻求合理有效的办法，比如法律救济咨询、专项维权代理，尽可能地将损失降到最低。
北京在明律师事务所
大多数都是以租代征
崔269594856
您好，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
马丽芬征地拆迁律师
您好，诚挚为您解答，欢迎关注北京冠领律师事务所！
1、向国土资源部门举报，由国土资源部门依法制止、查处，举报电话：12336
2、也可以向当地人民法院起诉，解除土地租赁合同，退还租用土地。
北京冠领律师事务所
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■拆迁维权不只胜诉；征地补偿要问律师
来源 ：孙承龙 律师网络等平台
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实践中比较常见这一现象，在临近征地拆迁的时候，有相关用地单位会先行租用土地，直接与村委会签订协议租赁土地。
上述在征收拆迁中以租代征行为，其中主要的目的是规避漫长复杂的法定土地征收程序，以土地事实上的占有，推进拆迁的迅速进行，只需要给被征收人象征性的租金即可，严重侵害了被征收人的权益。
Brief case
案情概要
一
（简化自真实案例，目前诉讼进行中）
2015年，甲公司占用了乙村承包耕地以及宅基地，甲公司与乙村村委会协议，按照每年向乙村的村民支付租金900元/亩和房租，但该土地事实上被用于非农业建设。2016年，当地开始对乙村进行征迁，村民宅基地以及承包耕地未经合理补偿即被征收，在当地有关部门配合下，乙村村民被强制搬迁。
Case analysis
案件分析
二
在前述案件中，前期租用农村集体土地进行非农建设，规避土地用途管制和农用地转用的总量控制制度，直接绕开征收审批程序，造成了土地被征的既成事实，先行建设使用，严重侵犯了被征收人的利益。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的外，
任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，农民集体所有的土地不得出让、转让或者出租用于非农业建设。同时，在国务院2006年出台的《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），其中明确禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
在国务院办公厅2007年出台的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号），更明确了国家机关工作人员批准“以租代征”占地建设的，要追究其非法批地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理；应给予政纪处分的，依据《行政机关公务员处分条例》等规定办理。单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。对纠正、整改土地违法违规行为不力的地区和土地违法违规行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制，由国家土地总督察责令限期整改，限期整改期间暂停该地区农用地转用和土地征收审批。
Remedy approach
救济途径
三
01
申请信息公开
根据2008年开始实施的《中华人民共和国政府信息公开条例》，公民可以申请向国务院各部门、地方各级政府申请获取相关政府信息，相关部门收到信息公开申请后，必须作出相应答复，否则构成不作为。
信息公开申请是法律赋予公民的重要的权利，也是被征收人非常重要的维权手段。通过信息公开申请，能够了解政府所做重大行政决定的细节和程序，可以审查其是否合法合理，是合法征收还是被“以租代征”，可以通过信息公开申请获得信息，为维权奠定基础。
02
进行行政复议、诉讼
根据《中华人民共和国行政复议法》第六条，有下列情形之一的，公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议:（一）对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照、行政拘留等行政处罚决定不服的；（二）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的；（三）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的；（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；（五）认为行政机关侵犯合法的经营自主权的；（六）认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的；（七）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；（八）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，行政机关没有依法办理的；（九）申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的；（十）申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的；（十一）认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（一）对行政拘留、暂扣或者吊销许可证和执照、责令停产停业、没收违法所得、没收非法财物、罚款、警告等行政处罚不服的；（二）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施和行政强制执行不服的；（三）申请行政许可，行政机关拒绝或者在法定期限内不予答复，或者对行政机关作出的有关行政许可的其他决定不服的；（四）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的决定不服的；（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的；（六）申请行政机关履行保护人身权、财产权等合法权益的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的；（七）认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；（八）认为行政机关滥用行政权力排除或者限制竞争的；（九）认为行政机关违法集资、摊派费用或者违法要求履行其他义务的；（十）认为行政机关没有依法支付抚恤金、最低生活保障待遇或者社会保险待遇的；（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的；（十二）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权等合法权益的。除前款规定外，人民法院受理法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。
对于个别地方政府的不合法或违法行为，可以提起针对具体情况提起行政复议或者行政诉讼，法律是唯一能抗衡的正当维权武器。
03
协商谈判
征地拆迁纠纷，本质上是一场征收方与被征收人的利益角逐，在目前司法环境尚存在不尽如人意的情况下，协商谈判不失为一种重要选择，但是怎样才能在协商谈判争取自己最大的利益，这就既要有专业的法律知识，又要或多或少了解谈判的心理学，对于个人的能力要求不可谓不高。
以上的救济途径并非只针对本文所述的问题，事实上几乎可以适用所有的征地拆迁纠纷。
Peroration
结语
四
其实，本文所引的案件并非传统的以租代征的违法用地情形（即只租不征），而是在前期先行以租代征，规避漫长复杂的征地程序，造成征地的既成事实。先行建设使用，一方面造成被征收人权利救济困难，另一方面为下一步所谓正式的征地拆迁的迅速进行奠定基础，通过后来的合法程序进行补正（即先租后征）。纯粹的以租代征土地违法违规案件，由于前些年国家严查，目前已经很少见了。
实践中，过往的以租代征的违法用地形式出现了新情况，即以土地流转代替土地征收。2014年中共中央办公厅、国务院办公厅出台了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，其中鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地，鼓励创新土地流转形式。自此土地流转在实践开始兴起，过往“以租代征”的违法用地也出现了新形式，即以土地流转代替土地征收，从法律上看，土地流转主要方式与土地租赁并无实质上区别。
不管以租代征以何种形式出现，主要判断的标准仍然是事实上必然具备农民实质性失地，法律上没有合法征地的手续。
原本旨在促进农民增收、推动规模经营的土地流转制度，早已背离了出台政策的初衷，实践中乱象丛生，其原因一方面是土地财政巨大利益的驱使，另一方面也是被征收人法律意识淡薄导致的放任。
对于现代社会公民而言，法治建设需要每一位公民权利意识的深刻觉醒，维护权利不仅是你为个人的义务，也是你为集体的义务。
贾素飞律师征拆咨询
放眼望去名为副中心，何尝不是苦民地。于家务整乡如此以租代征。
