中哲学
从宏观层面来看，房价的最主要决定因素，主要取决于当地经济水平、人口净流入两方面。
1、经济水平
目前全球房价最高的城市，国际上如纽约、东京、巴黎、伦敦、日内瓦等，皆为全球经济中心，而我国的香港、北京、上海，同样是中国内陆和临港经济的核心。
比较典型的是东京。
虽然在上世纪90年代初，日本遭遇了楼市泡沫破裂+经济“失落的十年”，但东京作为国际大都市，房价并没有出现下跌，反而一路上涨，均价10万元+，核心区更达到了惊人的40万+一平米。
马克思提出“经济基础决定上层建筑”，这条原则，放在房地产与经济关系中同样实用。
2、人口净流入
房屋的本质是商品，属性是居住（包含短期和长期），因此来到一座城市生活、工作的人越多，人口呈现持续净流入，对房子的需求就越大，房价上涨的就越具有持续性。
目前，北上广深四座一线城市中，只有深圳没有做太多的人口流入限制，因此人口呈现持续净流入。而北京、上海已经连续三年出现人口小幅净流出。
这也是为什么在一线城市中，只有深圳的房价涨速是最快的，北京只是平稳略涨，上海则有小幅下跌。人口因素对房价的影响真的十分巨大。
未来房价趋势
从上述两方面来说，未来3~5年，国内房价基本会延续目前格局，但个别城市、商圈将有所变化。
以北京为代表的京津冀，随着人口增长流入趋于饱和，涨势将趋缓甚至阶段性滞涨；
而长三角地区，由于人口净流入量已经达到京津冀的两倍，尤其杭州、苏州人口净流入以及经济增长持续加速，房价可期；
另外，在“抢人才大战”中展露头角的武汉、长沙、重庆，人口也已呈现加速净流入之势，人们对当地经济的期望度也在提升，这些也都会反映在当地房价上。
至于大部分中西部地区以及东北地区，已经成为历年人口净流出主要地区，且由于经济缺乏增长动能，其楼市未来5年恐难有作为。
不过说到东北，虽然目前陷入经济低迷，但其城镇化率却名列前茅。
可以注意辽宁首府沈阳，这座城镇化率能挤进前十的城市，一旦东北地区经济回暖，沈阳将是“春江水暖鸭先知”，房价或许也会率先反弹。
最后我想说，如果您是普通家庭，请秉持房住不炒的原则。大多数人没有炒房的资本，加杠杆甚至借钱投资楼市更是不可取。
买房，其实买的就是一个家，买的是一种生活状态。
一个家庭的生活质量、人生轨迹，往往会随着购置新房而翻开新的篇章。
同时，房子还往往与户口、教育、婚姻、福利、养老等一系列人生大事有关，而这些潜在价值是无法用房价的变化来衡量的。。
如果您真的需要买房，也有能力买房，不要考虑太多，换一个家，换一个新环境就是换一种新生活、迎来一个新的期待。
