從2016年到2019年，馬上又將迎來2020年，本輪房地產調控已經進入到了第四個年頭。如今回頭看看這幾年，房地產市場整體已經出現了明顯降溫，根據國家統計局70城房價數據顯示，10月份無論是一二線城市還是三四線城市，房價漲幅都出現了回落，而且二手房市場當中，35個城市出現下跌，這是時隔四年再次出現類似情況。

在筆者看來，房地產市場逐步迴歸理性，得益於國家對房地產市場的“一錘定音”，具體來看，主要有三個方面：一個是房子是用來住的，不是用來炒的，將投機炒房客擠出了市場；一個是不再把房地產作為刺激經濟的手段，無異於徹底粉碎了期待調控放鬆的幻想；一個是加快推動房地產長效機制建設，使得房價長期穩定有了可能性，穩定了市場預期。

國家一錘定音，本輪調控發生了不同以往的變化：調控進入第四個年頭，持續時間超過以往任何一次；平均每天1.5次的調控次數，密集程度超出了想象。對此，融創中國董事長孫宏斌表示，本輪調控短期不可能結束，不要抱僥倖心理。綜上，我們可以得出一個結論：房地產已經告別高歌猛進的階段了。那麼，未來會呈現哪些變化呢？

未來10年，樓市格局基本已現（3大趨勢）

第一，住房方式“四面開花”，買房不再是唯一的選擇

自住房商品化以來，房子就不再僅僅只是一個遮風擋雨的住處了，而是逐漸成為家庭財富的象徵。過去二十年，單一的住房體系，成為房價不斷上漲的原因之一，無論是自住還是投資，買房已經成為樂此不疲的話題，剛需更是不惜動用六個錢包湊首付。

不過，這一情形正發生改變。早在2017年，國家明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。過去兩年，租售市場開始不斷推進，目前北京、長春、上海、南京、杭州、合肥、福州、廈門、濟南、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、重慶、成都等16個城市入圍租賃試點。此外，北京、上海、廣州、深圳、南京、煙臺、福州、佛山等城市也開始推出共有產權項目，這一“隊伍”還在繼續壯大。

對此，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來將形成商品房和保障房兩大體系，包括公共租賃房、共有產權房、市場租賃房和商品房四大類。筆者認為，告別單一住房市場體系，住房方式將“四面開花”。大家可以根據經濟能力理性選擇，有能力的可以買商品房，資金不足的可以考慮共有產權，買房壓力大的或者沒有買房打算的，則可以考慮租房。

第二，存量房時代來臨，房地產稅距離落地越來越近

一般來說，大家多少都有“喜新厭舊”的心理，所以往往會把眼光放在新房市場，忽略了二手房。但土地資源是稀缺的，當新房供應減少，需求自然會轉向二手房市場。因此，一般認為，當二手房交易量超過新房交易量成為主導，樓市就從增量市場進入到了存量市場。

截止目前，北京、上海、深圳、廣州、廈門、南京、成都等熱點城市已經邁入或正在邁入存量市場。孫宏斌曾說，以前開發商是爭增量，如今行業規模達到了15萬億，未來存量市場的競爭也會很激烈。其實，春江水暖鴨先知，開發商對於樓市的變化是最靈敏的，如今不少房地產企業甚至非房地產企業，早已瞄準了存量市場，通過盤活空置房產佈局長租公寓。

存量時代漸行漸近，預示大拆大建的時代將慢慢遠去，房地產稅落地的腳步也越來越近了。一方面，要想滿足更多的住房需求，需要把多餘的房產推向市場，從而實現住房資源的充分利用；另一方面，增量市場減弱，開發環節的稅費和土地收入也會減少，所以需要尋找土地收入的“替代品”。因此，對住房持有環節徵稅是大勢所趨，既盤活了空置的房產，也成為了地方收入的重要來源。

第三，城鎮化繼續推進，未來還有將近2億人口進城

國際經驗表明，城鎮化進程呈“S”型曲線形狀，在這條曲線上有兩個拐點，第一個拐點為30%左右的城鎮化水平，標誌城鎮化開始進入高速增長階段，第二個拐點為70%左右的城鎮化水平，標誌城鎮化將進入低速增長階段。截至2018年，我國城鎮化率接近60%，還差10%就要迎來拐點，目前發達國家普遍都在70%以上。

根據恆大經濟研究院數據顯示，到2030年，中國城鎮化率將會達到70.6%，城鎮人口為10.3億，比現在要新增2億，也就是說未來還有2億人口要進城，而新增人口當中的80%，即大約1.6億將流入全國19個國家級城市群，比如珠三角、長三角、環渤海、長江中游、山東半島、成渝等等。

伴隨我國城鎮化進入下半場，今年4月份國家發改委公佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確大城市要取消或放鬆落戶限制，城區常住人口100萬-300萬的要全面取消落戶限制，城區常住人口300萬-500萬的要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制，超大特大城市也要增加落戶規模。顯而易見，未來10年將是城鎮化快速推進的10年，對於熱點一二線城市來說，無疑會釋放大量的住房需求。

10年後，房子是“金價”還是“蔥價”？內行9字概括

基於以上樓市3大趨勢，在兩大住房體系不斷形成、存量房市場漸行漸近、城鎮化不斷推進的樓市大格局下，不僅買房群體出現了分化，城市之間也出現了分化，所以並非所有的房子都具備上漲的動力和基礎。對於未來的房價，內行認為，基本可以用9個字來概括：“金價房”和“蔥價房”並存。具體分析如下：

城鎮化快速推進還有10年進程，期間將有2億人湧入經濟基礎更好，就業條件更好，薪資收入更高的都市圈、城市群。因此，供不應求仍將是熱點城市的樓市寫照。但是，雖然城鎮化增長空間很大，住房需求也很旺盛，但房價再次大漲的可能性不大了。隨著住房租賃、共有產權等住房方式的完善成熟，買房不再是唯一的選擇，保障房市場將承擔和分流大量的住房需求，所以供需自然會趨於平穩。因此，雖然這些熱點城市的房價長期看漲，但大概率是穩字當頭，基本會維持“金價房”。

反之，對於人口淨流出、產業結構也比較單一的中小城市來說，過去兩三年已經經歷了一輪大漲，而且透支了上漲空間，如今伴隨調控逐步深入，未來不可避免的要面臨調整。中泰證券研究所宏觀首席分析師梁中華表示，如果房價不漲或漲幅較小，持有房產幾乎是虧錢的，尤其是那些流動性差的中小城市，想要變現很難。除了變現難，目前一些城市已經出現了“蔥價房”的信號。進入2019年以來，鶴崗、玉門、乳山因為房價下跌而成為談資。就拿鶴崗來說，三五萬就能買一套60平米的房子。放眼全國來看，此類城市不在少數：投機炒房客離場，年輕人不斷外流，房子慢慢就沒有了買家託市，長此以往，出現“蔥價房”並非沒有可能。