TOD到底是什么……
PM9:20,Mar.27th,2019
文︱刘德科
1. 今年年初，绿城调整了组织架构，最关键的变化是有若干个子集团被降级为事业部。比如「资产集团」变为「金融事业部」，「杨柳郡集团」变为「特色房产事业部」。
我们最关注的是「杨柳郡集团」变为「特色房产事业部」，这很可能将导致绿城错失 TOD 良机。
2. 此前的「杨柳郡集团」，就是专注做 TOD 项目。中国正在迎来轨道交通大爆发的年代，政府、房企和市民都越来越意识到 TOD 的重要性，意识到 TOD 对城市活力、对生活便利性甚至对房价的正向影响。
「杨柳郡集团」的名字来自于绿城与杭州地铁集团共同开发的「杨柳郡」——目前国内最大的车辆段上盖物业群。2018 年上半年，为了推广「杨柳郡模式」，绿城成立了「杨柳郡集团」。
看上去就很霸气。跟政府说话也可以很响亮：我们绿城杨柳郡集团就是专门做 TOD 的，你们的地铁上盖物业都可以跟我们合作。
听上去的效果是这样的：人家别的房企都是顺带某个城市公司或某个部门来做 TOD 项目，而绿城则是用一个「杨柳郡集团」来做专门做 TOD，如果你是政府决策者，你会选谁来合作？选「杨柳郡集团」的概率更高吧。
3. 但是现在，「杨柳郡集团」没了，变成了一个不知所云的「特色房产事业部」。
4.「杨柳郡集团」做 TOD 的理念和经验怎么样？不怎么样。绿城与杭州地铁集团共同开发的「杨柳郡」项目，最多只能算是地铁上盖物业，根本算不上是 TOD 项目。至今，绿城手上仍然没有一个称得上是 TOD 的项目。
5. TOD 到底是什么？英文是「Transit-Oriented Development」，中文直译是「以公共交通为导向的开发模式」。
TOD 项目不是直接地让楼盘靠近地铁站或者把楼盘盖在地铁站上，那最多只能叫「地铁上盖物业」；简单说，TOD 项目必须是楼盘与地铁站共同创造出一个或多个富有活力的公共开放空间。
这种空间单独靠楼盘没法实现，单独靠地铁站也没法实现；这种空间因为具有开放性而产生城市活力，这种活力会催生出一个显著的城市繁华节点，进而提升住宅、商业、办公等房产的价值。
TOD 项目必须拥有理念先进的步行动线，致力创造出到达地铁站的最短步行路线，如果无法最短，也必须致力创造出让人走着感觉不累的场景化步行路线。
6. 再强调一下：TOD 项目不是简单地把房子盖在地铁站上面或者边上就万事大吉了。
7. 既然「杨柳郡集团」没做出什么像样的 TOD 项目，降级甚至废掉也没什么好可惜的啊？反过来看，如果「杨柳郡集团」还存在，那么它就有巨大的进步空间，它也一定会顺应时代的需求不断精进。把它废掉，那就什么都没了。
8. 不对啊，还有啊，现在换成了「特色房产事业部」啊。没错，是还在。
2018 年 8 月上任的绿城中国总裁张亚东，最近也在力挺这个「特色房产事业部」，他在香港业绩会上公开说：「全国几十个城市在大范围推进地铁建设，地铁上盖物业需要将越来越多；单独的城市公司无法推动全国各个区域公司来搞地铁上盖物业，于是依托于原来的杭州公司成立了事业部。」
但是，在组织架构上，「事业部」怎么比得上「集团」呢。毕竟，中国是一个讲究级别的国度。于外，你是拿一个「特色房产事业部」跟政府谈，还是拿一个「杨柳郡集团」跟政府谈，效果是不一样的；于内，一个「事业部」所具有的资源向心力与配置力，是比不上一个「集团」的。
9. 或许绿城人会说：这是通盘考虑做出的组织架构调整。对，但是，「绿城生活集团」仍然是「集团」，「绿城建筑科技集团」仍然是「集团」，而「杨柳郡集团」却是「特色房产事业部」了。
在绿城的战略选择中，TOD 的重要性，不及建筑科技，也不及生活服务。
10. 有一些新业务，拥有广阔的前景，但黄金时代尚未到来，比如养老，比如度假地产，比如定制开发；但另一些新业务，拥有广阔的前景，并且黄金时代已经到来，比如 TOD。
但愿废掉「杨柳郡集团」的绿城，不会错失 TOD 的广阔前景，能做出真正意义上的 TOD 项目，勇猛精进。
11. 真诚，善意。
《DK楼市政策日志》
2019.3.27 第336期
住房全面短缺时代根本就没有结束。
·今日新闻·
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