文丨李不白
2018年先扬后抑的楼市行情让房企们过得很是难受，刚刚上演的财报秀上，不少房企被扯掉遮羞布。
不过，难堪的不只是房企，靠房企喂食的相关行业也好不到哪去，比如为房企开发项目提供营销策划、案场代理服务的世联行，更是创出了上市以来最差业绩（营业收入和归属上市公司股东净利润均出现下降）。
01
业绩增长创上市以来最差
2018年度，世联行实现营业收入75.34亿元，同比下降8.26%；归属上市公司股东的净利润4.16亿元，同比下降58.59%；基本每股收益为0.22元，同比下降55.10%。
对此，世联行在其年报中直言，“这无疑是艰难的一年， 也是公司自2009年上市以来第一次营业收入和归属上市公司股东净利润均下降的一年。”事实上，它对世联行的冲击力不仅体现在“双降”这个象征意义上，更体现在“切肤之痛”上。
由下图表可知，16/17年，无论是营收增速还是归母净利增速，虽然已在减速，终究都还在30%以上，到2018年直接变成负增长，
相对之下的差距完全可以用“暴跌”来形容。而对上市公司和投资人来说，最忌讳的就是业绩的大起大落。因为它代表着抗风险能力变差，及预期的不确定。
反常之处还体现在，与房企节奏的不一致上。众所周知，2018年掣肘房企主要是销售额的大幅放缓，不过，营业额和利润大都还是有保证的。
如据世联行的“死对头”—中原统计的42家房企中，营收平均上涨27.9%，70%的房企利润出现了明显的上涨。而靠房企吃饭的世联行，这一次却连汤都没喝饱。
事出反常必有妖，对此世联行解释到，“这主要是由于交易服务板块（包括代理服务业务、互联网+业务和顾问策划业务）的结算进度，受到金融去杠杆的宏观政策、各地房地产调控政策、市场转冷等因素的影响，交易服务板块营业收入为52.87亿元，同比下降18.63%。”
营业收入构成一栏也印证了这一点。如占总营业收入近1/2的代理销售业务同比下降12.26%，占比近1/4的互联网+业务（也就是俗称的电商费、渠道费等）同比下降28%。而这两项业务都与销售行情直接挂钩。 不过 ，其对于利润大跌的解释却很值得推敲。
较于营业收入8.26%的下跌，世联行的营业利润、利润总额、归母净利润均出现了至少50%的“超跌”。对此，世联行的解释是：公司资产运营业务持续投入，致使2018年度资产运营业务的前期运营账面亏损增加。
为此，笔者翻阅了其年报中营业成本构成一项。
其中，运营租赁费一项确实在大幅增长，同比增长97.1%，但包含运营租赁费在内的营业成本却只跌了2.6%，表现是优于营业收入的。
所以，单用管理运营业务的成本增加显然是无法解释利润超跌的。
我们把眼光瞄上费用一栏，在几个大项支出上，管理费增加了3000多万，增长7.46%；财务费用增加了7000多万，同比增长近117.8%；资产减值（坏账计提）增加近1亿，同比增长70.48%。
或许正是这些大幅攀升的费用支出，才是导致利润超跌的真凶。至于这些费用大幅增长，意味着什么，大家可以自行揣摩。
上述图表中，还有一项数据值得关注，即营业外收入（违约金收入）同比增加84.52%。
2018年楼市行情如何？这一数据怕是最真实的反映。
02
多元化布局的不足
若说房企是在看天（政策）吃饭，像世联行这种由地产衍生出的服务性企业，不仅要看天，还要看房企脸色。因是小本买卖（与房企相比），一旦行情有变，它们受到的冲击更大。
过去这些年，因地产市场蛋糕越做越大，所以代理行业也跟着房企一起吃香喝辣，虽然和房企地位不平等、干的都是苦活累活，还会受到来自房企的委屈，但挣钱嘛，不寒酸。
不过如今随着楼市进入新常态，楼市天花板愈发明确，新房代理业务的总盘子萎缩和竞争更加激烈已是必然。
较于那些“今朝有酒今朝醉”的小代理公司，作为中国内地房地产新房代理江湖的双王之一（另一个为中原），世联行早在几年前便已为自己寻找新的大草原（新业务）。
如今“新世联”已初步成型。据其2018年财报显示，世联行营收主要有四大板块构成：
一是交易服务，主要包括代理销售业务、互联网+ 业务、顾问策划服务和经纪业务；
这既是世联行当下的主业，也是其“现金奶牛”。占总营收比重的70%以上，不过近年来在持续性走低，就像房企的开发主业一样，虽然贡献着巨大的利润，并未新业务提供现金流，但终究是明日黄花。
二是交易后服务，主要包括金融服务业务和装修服务业务；
这一部分是围绕交易主业做的相关延伸，如金融服务主要为购房者和房企提供相关贷款服务，为成交客户进一步提供装修服务或装修贷。
虽然这一部分营收占比超过10%，仅次于代理交易服务，而且毛利率也很高（如金融业务的毛利率高达60%以上），但因其过度依赖代理交易业务，未来增长空间有限，难以独挑大梁。
三是资产运营服务，主要包括公寓管理（长租公寓）、工商资产运营（世联空间，共享办公）、小样社区等业务；
这一部分是世联行现在重点投入的新业务，而且不会受到新房交易萎缩的波及，只要布局的那些一二线城市还在源源不断的发展，该业务就能享受红利（居住、办公都是城市居民的刚需），如龙湖、SOHO等房企也在重点布局长租公寓、共享办公等业务。
战略方向是没问题，不过，对世联行来说，会有两个问题，一是与房企相比，其在房屋资源获取及成本控制上会稍弱一些；二、这是一个赚辛苦钱的行业，利润很薄。
因世联行这两大新业务尚处于亏损状态，我们就以其他公司同类业务来对标。
龙湖CEO邵明晓在2018年龙湖业绩会上表示，搞长租公寓对融资成本和运营能力有很高要求。若是重资产模式（拥有相关资产产权），回报率约为5%-6%，而现在很多企业的融资成本都远远高于这个水平。若是轻资产模式（与业主签长租约），净利大概在12%—15%左右，不过其对运营能力的水平非常高，而且获房成本不能超过房租的五成以上。据其财报显示，世联主攻的是轻资产模式。
尽管如此，赚慢钱、赚辛苦钱、赚毛毛钱的生意，
不管是对习惯了赚快钱、赚大钱（代理服务费利润丰厚）的世联行，还是投资人来说，都是一个挑战，甚至未来世联行的估值逻辑都会发生重塑。
四是资产管理服务，主要包括物业管理服务和资产投资服务。
物业服务利润率更是微薄，资产投资服务业务是指世联行以普通合伙人（GP）发行基金的方式收购一线及强二线城市核心地段潜力物业，考虑到这一业务，对资金和专业水平要求高、操作复杂、回报缓慢，所以未来对世联行来说，更多是个补充性业务，也难以挑大梁。
若干年后再回首看，可能房地产行业的转折点就在刚过去的2018，正是从这一年起，之前躺着都不愁赚钱、许再大的愿（销售额目标）都能实现的房企们开始归于平凡，因房地产而兴的代理中介行业亦然。
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