納蘭雲薇

小區裡停車車胎被扎，想想為什麼？不知道你是怎麼想的，自己住了三年兩年沒繳納物業費，居然還嫌棄物業服務不好。你都兩年沒交物業費你還嫌棄什麼服務不好？物業公司確實有服務不好的，但是作為業主也應該反思一下自己的行為了。現在小區難以管理是為什麼？就是因為業主們都不接受管理，你車子在小區亂停，是不是制止的時候你就不願意了？同樣，因為車子亂停車輛被損壞了，你怎麼就不想這是自己亂停的原因而直接說是物業沒看的責任？管你，你不聽，出事了知道找別人責任。

業主因為對物業不滿就可以拒繳納物業費的話，我想整個中國就不會有繳納物業費的了。物業公司是為小區集體維護，可能做到讓業主都滿意嗎？就比如你的問題，你亂停車制止你，你聽了嗎？制止你的時候你肯定不滿意吧？但是你的不滿意是對的嗎？顯然你是錯的，但是你還是不滿意。業主拒絕繳納物業管理費，如果物業公司走法律程序，拒繳物業費跟定承擔法律責任的，否則只會更亂套。就跟醫院收費一個道理，大家都喊著醫院應該先看病後給錢，但是如果醫院真的先看病後給錢，我估計會有很多看完病的人找各種原因不給錢吧。

天空散雲

業主不滿物業的服務可以少交物業費，但一般不可能不交

出現以下情況可以少交y

（1）物業費不合理。實行政府指導價的物業服務收費項目，業主對超過指導價的部分可以拒交。

（2）物業管理企業服務質量不合格，業主可以不交或少交相應的物業服務費用。但一般實現這個都要等起訴，平時要收集物業服務不符合要求的證據，拍照，拍視頻留存。

（3）物業方擅自提高物業服務收費標準，對擅自提高的部分業主可以不交納。物業費的提高需要通過業主大會的同意。

（4）空置房可以申請減免部分，具體要看當地是否有空置房物業費的規定。

欠繳物業費是民事債權關係，不涉及行政、刑事，但如果在法院判決後仍拒不支付的，可以納入徵信

（1）逾期支付物業費，涉及到逾期的違約金，時間久了，也很多。

（2）物業費的訴訟時效我個人認為應該按照3年算，可惜法院不這麼想，普遍認為一直持續的。這個不公平，為什麼逾期辦證的違約金只支持3年。

（3）部分地區規定可以納入徵信，但是前提是要有法院的判決。比如《南京市住宅物業管理條例》

南京楊超律師 如有法律問題，可以私信。

南京楊超律師

　　業主和物業公司容易產生物業糾紛，您知道怎樣維權麼？如家中被小偷光顧了、物業公司簽訂業主網購快遞、小區內停車被劃傷、物業公司擅自停水、被禁裝太陽能熱水器等問題，如何應對呢？下面咱們逐一介紹：

　　一、家中遭偷，物業有責？

　　根據《物業管理條例》第三十五條規定：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　二、網購包裹，物業該不該代收？

　　簽收快遞或包裹是收件人本人的責任，原則上小區保安或物管人員沒有代為簽收的義務，特別是一些重要或貴重物品。

　　物管公司是服務公司，在物管合同服務條款中包含了幫業主處理一些事物的義務。如果物管幫忙代收了，而包裹出現丟失或損壞，那麼物管還是存在一定的保管責任。快遞過程中，包裹如果遺失、損壞，由快遞公司承擔主要責任。

　　三、小區內停車被劃傷，誰負責？

　　物管費和停車管理費是不同的，具體要看雙方是否簽訂有停車保管的協議，如果有協議按照協議履行，沒有協議可能無法追究物管責任。如果業主與物管簽訂了協議，明確約定了雙方的權利義務，車主按照規定的地方停放，物管應當對車輛的損害承擔責任。

　　四、物業公司有權擅自停水嗎？

　　除非業主與物業公司簽訂了相關合同，承認由物業公司管理小區的水電供給，否則物業公司無權擅自關停供水。

　　五、物業有權禁裝太陽能熱水器嗎？

　　物業管理公司對整個小區負有管理職責，有義務和權利維護小區的整體性和統一性。是否允許裝設太陽能熱水器，主要要視物業管理公司與業主在物業管理公約中是否有約定，其次要看太陽能熱水器的安裝是否構成對牆面、頂層或鄰居空間的佔用或破壞。

　　六、首層住戶要承擔電梯費嗎？

　　在高層住宅中，首層住戶在沒有特殊預定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。首先從財產權上和實際使用結果角度上講，首層住戶需要交費，其次電梯為一層用戶也提供了服務，所以從電梯的服務角度看，一層用戶也需要提供費用。

　　七、車在小區被盜，物業管賠嗎？

　　業主和小區物業管理只存在車位使用關係，並沒有保管義務，除非有證據證明車輛的損壞或被盜是小區物業管理的疏忽或管理不善造成的。

　　比如小區實行24小時保安站崗值班制，盜賊入門後，業主連續求救無效；或者小區實行電子監控，錄像帶上有盜賊的頭像，而當值保安卻沒有發現，或發現盜賊沒有及時制止等，才有可能通過法律途徑得到索賠。

　　八、公共區域照明費如何分攤？

　　住宅樓內公共照明系統屬公共設施，其產生的電費屬能源費範疇，按照《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》的規定，該能源費用可以計入物業管理費成本，並由受益人即樓內全體人分攤。

物業公司與業主的關係是合同關係，業主聘請物業公司對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等，在合同中規定了雙方的權利和義務，如果發生糾紛，是可以通過法律渠道來解決的。

　《物業管理條例實施細則》第六條規定，在物業管理企業提供的服務不符合合同約定時，業主有權拒絕支付物業管理費用，並有權提出賠償請求。

具有相關證據，以下8種情況可以拒交物業費：

1、物業費的收取應該從業主收到收樓通知書之日算起，而不應該從購房合同寫明的交樓日期算起。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕繳納這段時間的物業費；

2、物業公司沒有和業主籤合同的情況，業主可拒交；

3、對於物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納範圍內的，可以拒絕交納；

4、物業服務質量過差可暫時拒交，但要有有力的證據，並找尋實質解決辦法；

5、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交；

6、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況 ，業主對擅自提高的部分可以拒交。

7、因房屋質量問題還未交房的，物業費是由開發商交納；

8、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交。

清風普法

對於小區物業公司的管理或服務，目前國家的法律法規還是不太完善，僅對小區而言，常用到的法律法規主要有《物權法》《物業管理條例》《合同法》《消防法》以及《民法通則》這幾部法律法規。 但無論那部法，都則重強調:業主“無正當理由”是不可拒交物業費，若物業公司要是真起訴業主，法院一般都會支持的，而且物業公司通常都是勝訴方，結果就是:業主除了要補交所欠的物業費外，還要支付一定的滯納金(違約金)。

從而可以看出，我們業主是個“弱勢群體”，所以，國家對物業公司在管理和服務上的法律法規還需去完善，去細化，具體去明確物業公司及業主的責任，還要設立個專門的管理部門才行，這樣才能真正從源頭上去約束物業公司和業主的行為，才能真正有效地減少物業公司和業主間的矛盾鬥紛。

那業主“無正當理由”不可拒交物業費是個籠統的說法，對不交費的業主而言都會有N種“正當理由”的，對吧。其實法律上所指的業主“無正當理由”是指物業公司在管理和服務上的確是存在著不作為，亂收費的行為，而物業公司的這種不作為行為必須是經小區過半數業主認可及有證據的，不能僅憑一個或幾個業主說物業公司差就差的，法律這樣規定，目的就是防止個別業主或個別業委會的委員惡意拒交物業費。

坦白說句:中國目前的物業公司良莠不齊，管理混亂。有的物業公司真的是由一個所謂的老闆，幾個保安和清潔阿姨所組成的；有的更是家族式的，根本沒管理技術可言，更談不上什麼服務，也就是說純屬是為了搞創收拿錢而不做事的，特別是開發商帶入來的前期物業，極少有服務而言的，都是為開發商服務的居多，這就不能怪業主們有意見了，花了錢而享受不到對等的服務。

當然，好的物業公司還是有的，儘管少。我們還是要理性去看待的，一個小區沒有專業的人員去管理，那將會嚴重影響到業主們的正常生活和工作的。 要想物業公司有所作為，不亂收費，業主不受物業公司的壓榨和剝削，必須要成立小區的業委會，特別說明是有擔當，稱職，奉獻的業委會，其他的勿論。有了這樣的業委會去好好監督物業公司工作，業主們的利益才能真正得到保障！才能把小區管理和服務好。或許寫到這裡，又有好多人要噴業委會了，但這裡只重說物業公司而不主談業委會，勿噴哈。

而每個小區裡都會有少數業主是不太配合物業公司和業委會的工作的，最主要的是涉及到這些業主的“自身利益”，因為他們的車輛想打橫打豎停放，在自己家的門前可以堆放鞋架，舊傢俱等雜物，甚至養雞養狗，違反了小區的《管理規約》，而這些都不允許物業公司去管，只要去管了，那就可以成為這些業主不交物業費的“正當理由”，那我想問下這部分業主，我們花錢請物業公司來管理小區，難道不是想管好的嗎？若大家都不受管，那要物業公司有何用？何需多花這些錢？各人自掃門前雪不就行了嗎？所以為了小區的和諧安穩，我們作為業主的還是要自律。

當然，若物業公司在工作上確實是存在著重大問題，若小區還未成立業委會的，業主們可收集證據，寫成書面材料，向當地的居委會，街道辦及房產局物業科等部門直接投訴，必要時可聯名眾業主向法院提交充足的材料去起訴該物業公司，拿起法律武器來保護自己的合法權益！

社會共同體

一個小區的物業管理出現的髒亂差問題，你認為都是物業公司的原因嗎？業主不交費不是原因嗎？

筆者認為物業公司至少有一點沒做好，與業主接觸並吵了幾次，都有沒有把最根本的道理說清楚！

從你的描述來看，你認為物業公司在車輛管理上有問題，那也只是跟停車管理費有關係，停車需要簽訂另外一份停車管理協議書，物業方和業主方的權利義務在這份協議書上有說明，這裡面沒有物業方車輛保管義務的條款，請仔細查閱。

小區物業管理和停車管理基本上是兩個方面內容，這也是為什麼需要單獨簽訂物業管理和停車管理兩份合同/協議的原因。

無論你是否繳過停車管理費，你停車所遭遇的一切問題，應該就停車管理協議的內容來理論，特別是你車輛多次受損的情況，與停車管理協議有直接的關係，維權也是從這方面著手。

你指責車輛亂停亂放的事實，是物業放任管理，還是業主不服從管理的原因造成？至於車輛受損物業是否承擔責任是依據停車管理協議的約定判斷，物業管理企業的停車管理的責任是車輛入園登記，定期巡邏，保證監控設施的完好使用，車輛有序擺放，糾正違停現象等這幾方面，如果物業有未做到，那麼該承擔相應的責任！而且僅限於此。

你所指責車輛被碰撞、被劃傷是令人遺憾，但是這個責任是有實施侵害的責任人負責，而不是物業公司。這需要你本人搞清楚，這也是在停車管理協議中應該有的說明。

至於你提到的維權，也只有在法庭上答辯時，出示你認為物業方過失的證據，得到法庭採納後，方可以減免一部分物業管理費或停車管理費。筆者依現有情況來看，認為法庭多判你輸，至少物業管理費你還是要繳納的，如果你舉證有力，法庭會判決給你一部分的費用折扣，大部分的費用還是要繳的。

雙方都應多檢討自己不是的地方，而非僅主張自己權益、忽略的自身的義務。否則，兩敗俱傷！

老包有時不在線

我們要知道，並不能以拒交“物業費”來對抗物業公司的“不作為”，因為業主交納服務費用的依據是業主委員會與業主大會選聘的物業管理企業訂閱的《物業服務合同》。國務院公佈的《物業管理條例》第七條中明確規定“按時交納物業服務費用”是業主的一項基本義務。

同時根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下稱《解釋》)第六條：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

物業公司承擔違約責任與業主承擔支付物業費義務是兩種不同的法律關係，兩者不能混為一談。因此，你不能以拒交物業費來對抗物業公司的“不作為”。

什麼情況下業主屬於有正當理由的拒絕交納？

（1）違法或違約損害業主利益的，可以構成抗辯的正當理由。也就是說，物業服務企業違反法律、法規、部門規章規定的收費標準，違法違規收費，或者違反合同約定損害業主利益的，可以作為抗辯的正當理由。

(2)在不存在違法或明顯違約的情況下，對於業主以服務存在瑕疵提出抗辯需要以誠實信用原則作為基礎，結合物業服務企業的服務標準與物業收費標準，對物業服務進行綜合評價，進而確定業主抗辯理由正當是否可以成立。

業主該怎樣處理物業管理公司的不作為更加合理？

業主對於物業服務企業怠於履行物業管理職責的或者物業服務企業損害其合法權益的可以通過《解釋》第三條：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

僅僅消極地拒絕交納物業費來對抗是不能取得很好的效果的，業主還可能因此承擔敗訴風險，除未交納的物業費用外，也需要承擔服務合同中所約定的滯納金以及訴訟費用。

律師說

你說的這種情況是很多小區普遍存在的現象。但是，按照現行的物業法規定，你還真的沒法不交物業費。因為物業進駐這段時間，除非你有明顯的證據證明物業由於管理不善給你個人造成損失。那法院可以先行調解，或者在物業費中進行適當扣除。

曾經看到一個案例，法院的法官所在小區起訴業主，小區物業很差，基本和你說的差不多。該法官由於公職在身，必須繳費。法官說到小區物業服務的時候很氣憤。然而，最後法官還是很無奈的判了物業公司勝訴。因為業主沒有不交費的法律依據。

對於物業服務很不到位，一定要注意拍照，並且每次要到物業登記車輛損壞情況，自己也要記日期，還要及時報案，防止物業公司到時候不承認。對於小區綠化、車輛停放什麼的，你一個業主還真的沒有任何權力說物業不好，公共利益只能是大家一起起訴才行。

物業起訴你，繳費是必須的了，而且會追溯你的滯納金。並且很操蛋的是，這些都能得到法律的支持。如果你不交費，那法院可以強制執行。如果到了強制執行，那你的信用就上了黑名單，那對你未來的影響將會是巨大的。

如果物業真的很差，建議你能起頭成立業委會，唯有業委會才能維護業主權益。也只有業委會才是合法的能夠對物業提出整改要求並能代表業主起訴物業的不作為。直到把不負責任的物業公司趕出小區。

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說天評地鹽城哥

先不講大道理，先不講對錯。先從現實中考慮一下，既然不滿意，拒絕交物業費已經有兩年了，可以繼續拒絕交物業費。假如以後，有一天物業告你們，就讓他告吧，大不了把物業費還給他就是。有什麼了不起。

不過現在，你要每天拍照小區的髒亂差，準備物業不合格的證據。同時，這也是萬一將來物業告你們的時候，你反駁的證據。

萬一將來物業告你們，即使贏了，你也有這麼多反對的證據，萬一可以少補交物業費呢？

不過上面說的是最壞打算。

萬一物業感覺良心發現，無臉見人，就繼續不收費呢。也許，這就是一個沒能力的外掛個人在承包你們小區呢。是吧。誰不知道，很多管理都是個人外掛一個物業名頭，實際是一個個人在管理呢。

所以邊走邊看。無所謂！

星空之飄塵

不交物業費肯定是違約行為，物業公司要起訴自有法律依據，一般情況下業主會輸官司。

至於有人說他與物業公司沒有簽訂合同就可以拒絕交物業費，這是自以為是的錯誤說法。 無論是在沒有成立業主委員會之前，還是成立業主委員會之後，物業都不會與業主個人籤合同。沒有這個程序。 在前期物業管理階段，由開發商與物業公司籤合同，這是《商品房銷售管理辦法》的政策規定。 在成立了業委會之會，也是由業主大會授權業委會與物業公司籤合同，而不是某些個人與物業公司籤合同。

一個小區是一個集體，應該由代表共同利的合法組織與物業公司籤合同。這個組織就是業主大會，和業主大會授權下的業委會。

小區事務的決定權，在業主大會，並通過投票表決作出最終決定。即少數服從多數的民主原則。

業主大會的決定，對全體業主有約束力，包括投反對票的業主。

執中bj1

從物權法視角看，業主應當分攤建築及附屬設施管理維護費用，這是法定義務和公約義務。

從合同法視角看，委託人應當預付費用。

物權法規定業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主共同管理權行使不以設立業主大會為前提。

業主及時歸集物業費是業主主體責任的表現，也是小區建立誠信機制的基礎。

小區應當建立管理人信託責任，物業公司除取得酬金外，沒有任何財產性收益。

關鍵字: 小區 物業費 生活