本報記者 王曉悅
繼2019年上半年深圳前海寫字樓空置率高達65.7%之後，日前，深圳2019年全年20%的平均空置率再次引起熱議。為平衡轄區內商業與租賃結構，深圳市住房和建設局（下稱“深圳住建局”）近日開始探討“商轉租”政策，並進入徵求意見程序。該政策能否扭轉深圳寫字樓供過於求的局面，還有待觀察。
深圳寫字樓空置率高企
據CBRE世邦魏理仕近日發佈的報告，深圳寫字樓2019年空置率高達20%，是全國一線城市空置率最高的城市。面對激烈的競爭環境，深圳寫字樓平均租金同比下降3.4%，截至2019年底，優質寫字樓平均租金報價為201.2元/月/平方米。
早在2019年上半年，深圳寫字樓空置率就曾引發熱議。
高力國際一份研究報告顯示，2019年上半年，深圳甲級寫字樓空置率達23.3%，其中前海寫字樓空置率更高達65.7%。而2014至2015年，深圳寫字樓的空置率都為個位數，在《2018全國12個大城市的甲級寫字樓空置排名》中，深圳甲級寫字樓空置率也只有10.3%。
供應端和需求端的不平衡，是深圳寫字樓承壓的重要原因。報告顯示，2019年深圳寫字樓新增供應創下歷史新高，全年錄得204.2萬平方米新增供應，共計21個項目進入市場。其中，南山區貢獻6成以上新增供應，高新科技園和前海片區是主要分佈地。但需求端，全年寫字樓淨吸納量僅為80.8萬平方米。
萊坊董事楊悅晨向《證券日報》記者表示，受貿易摩擦和全球經濟增長放緩的影響，中國主要城市甲級寫字樓的租賃需求正在減弱，2020年中國內地的甲級寫字樓市場表現依然不樂觀。市場租賃需求將集中在少數傳統熱點行業和受政策支持的新興產業，如高端金融、先進製造業以及前沿科技的人工智能、新能源開發等。
從供應來看，競爭相對激烈，除了大量新建寫字樓即將交付，市場上還將有一批存量改造項目進入市場，這些新增辦公面積將給租金上漲帶來壓力，預計一線城市甲級寫字樓平均租金在2020年將有2%至3%的跌幅，同時空置率將繼續攀高。其中，深圳預計將有超過100萬平方米的新增供應入市，其甲級寫字樓租金預計繼續下降2%至2.5%。
深圳住建局探討“商轉租”政策
事實上，寫字樓供應量持續高位已成為一線城市亟待解決的問題，多城市陸續出臺“商轉租”政策，以期盤活存量閒置商業和辦公用房。近日，深圳住建局也發佈《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿），探討“商轉租”政策。
該通知顯示，申請改建的既有商業和辦公用房項目不改變原土地用途、土地使用年限和容積率，需嚴格執行綠色建築相關標準和規範。改建後的物業管理區域應當具備物業管理條件，符合本市物業管理的相關規定。改建項目改建後應作為租賃住房用途，但不提供學位。自聯合會審通過之日起5年內，改建項目的租賃住房用途不得改變。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，該政策對一些不合規的商改租行為進行了糾正，確保改造過程的順利進行。過去很多改造更強調工程改造而忽視配套，深圳的政策明確改建後的物業管理區域應當具備物業管理條件，對此類存量物業來說，物業介入本身有助於提升居住價值，尤其是在涉及集體宿舍、藍領公寓等方面會有積極的作用。
萊坊中國戰略諮詢部高級董事陳鐵東在接受《證券日報》記者採訪時表示，在當前背景下，“商轉租”政策有利於緩解寫字樓空置壓力和擴大現在略顯緊張的住宅租賃市場供應量，可對深圳市住宅租金穩定起到緩衝作用。但對開發商而言，由於“商改租”的物業必須滿足整體確權、不可分割轉讓等限制條件，加上“商改租”項目高昂的消防改造成本和不提供學位等因素，開發商不一定會優先考慮這個選項，對租賃住房市場的影響有限。
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