[案情]2018年8月2日，甲方张某某与乙方姚某某、丙方某房地产经纪公司签订房屋定金买卖协议一份，约定甲方将自有房屋以140余万元的价格出售给乙方；签订之日起至2018年8月5日前乙方需交付给甲方定金30万元；乙方于2018年10月1日之前向甲方付清80万元；合同备注另约定乙方2018年8月8日支付甲方3万元定金。
协议签订当日，姚某某向张某某支付3万元定金。8月9日，姚某某向张某某支付了30万元，张某某出具的收据载明“收款事由：购系争房屋首付款”。9月30日，姚某某与张某某至某房地产经纪公司协商付款事宜，姚某某表示无法当场支付80万元房款，因张某某不同意延迟付款时间而未能达成一致。2018年10月1日，姚某某发函给张某某，表示80万元的房款已备好，要求继续履行买卖协议书，张某某于2018年10月3日收到上述函件。张某某认为姚某某未按时支付购房款80万元，构成违约，主张适用定金法则没收定金，姚某主张自己未违约，故而诉至法院。
[评析]关于双方争议的定金数额问题。虽然双方在房屋定金买卖协议书中约定了2018年8月5日之前付30万元定金，并在备注栏内注明2018年8月8日支付3万元也为定金，但收款人张某某于2018年8月9日出具的收据中明确了30万元为首付款，此文字表述可视为双方对该笔款项的性质作了变更，且姚某某亦于诉讼中确认该款性质为首付款，据此，该买卖协议定金为3万元。
姚某某及张某某签订的房屋定金买卖协议书系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属合法有效。双方均应依约履行各自义务。上述协议书约定了房屋交易价格和部分房款的支付，并未确定签订正式买卖合同的时间，故姚某某所付定金3万元系其依约履行付款义务的履约保证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据双方的书面约定，买受人姚某某应于2018年10月1日前支付购房款80万元，但姚某某并未按约付清上述款项，其书面告知张某某要求继续履行的通知到达张某某处也显示已超过双方约定的付款期限，此举姚某某已构成违约，理应承担违约责任，即按定金罚则没收其已经支付的定金3万元。孙 青 石 立
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