房地產項目因其複雜性，對應的施工合同往往也很繁雜，動輒幾千頁。在這浩渺的信息中如何把握住合同主旨，減少風險，根據多年經驗，從發包方角度以總承包施工合同為例，總結商務審核要點：

1、核心商務條款

1. 工程承包範圍：明確施工範圍，如臨時設施、土方、基礎、一次結構、二次結構、安裝工程等；

2. 工程承包界面：明確與其他承包單位的工作界面，如衛生間防水是總承包單位施工還是由精裝分包單位施工等；

3. 工程承包方式：綜合單價合同、總價包乾合同；

a、綜合單價合同通常是模擬清單招標的合同，因圖紙不完善，以模擬清單方式招標，確定各子項的綜合單價（含人材機、費用、利潤、稅金等全部費用），工程量根據後續確定的施工圖紙計算，價格不作調整（按合同約定的材料調差除外）；

b、總價包乾合同通常是圖紙招標合同，在招標時已經有明確的施工圖紙，清單工程量按照圖紙計算，後續除合同約定的材料調差及變更洽商簽證外，合同額不做調整；

4. 材料價格調整

a、調差範圍：通常可調差材料包括鋼筋、混凝土、電纜、砌體等，不建議對人工費、地材進行調差，原因是所有清單項中均有人工，很多清單項中有地材，極易造成扯皮。

案例：曾經與一施工企業簽訂總承包施工合同，合同中約定人工費調整，在結算時，施工單位提出，因所有子項中均有人工，故所有價格均需要調整，包括機械費，理由是，機械需要司機，司機是人工，故也需要進行調整。

b、調差辦法：行業慣例，當發生材料價格變動時，雙方共擔風險，只有在材料價格變動超過一定範圍時（通常3%--5%），才對超過此範圍的部分進行調差處理。

材料價格變動一般以各地發佈的有公信度的資料為準，如《材價信息》、各種雙方認可的價格網站等。

5. 工程款支付：

一般有兩種：

一種是按照節點支付，只有達到此節點才能支付；

另外一種是按照月度支付，每月進行產值計算，按照合同約定的付款比例進行支付。通常的支付比例是進度款按照合格產值的70%支付，完工後支付至80%，竣備後支付至85%，結算後支付至97%；

6. 變更洽商簽證約定，要明確合同清單中無參照項目的組價原則，一般按照當地最新定額及價目表組價，需要注意的是，變更洽商簽證只計取稅金，不計管理費、利潤等；

每月進行月清，對已發生的變洽商進行清理，並承諾對於當月未主張的變洽商視為讓利；

2、重要商務條款

7. 對開工日期的約定，這涉及到後期可能出現的工期索賠，一般約定“以發包人或者發包人委託的監理公司下發的進場通知書或開工令為準”。

8. 質量標準，視項目情況而定，切不可一味的追求創標，魯班獎、詹天佑獎、白玉蘭獎等都是需要付出成本代價的；

9. 水電費約定，水電費的繳納一般有兩種模式

a. 分包單位水電費由承包人承擔，費用已在承包人管理配合費中包含；

b. 分包單位水電費由分包單位承擔，承包人負責提供接駁點，安裝水電錶；

10. 履約擔保約定，擔保形式有保證金及保函兩種形式

一般履約保證金為合同金額的5%；履約保函為合同金額的10%;需要注意的是，履約保函一定是“見索即付”保函，否則沒有約束力；

11. 工期延誤的約定，原則上由於非承辦方造成的工期延誤，只順延工期，儘量不涉及費用增加，但從合同本身來說，這種確給承包人造成損失的約定有失公允，故可約定，連續停工30日曆天或累計停工90日曆天的範圍內，不進行經濟補償；

12. 不可抗力的約定，需要強調的是，除通常約定的“極惡劣天氣”、“戰爭”等因素外，針對現在經常出現的政府指令停工，也建議在合同中納入不可抗力範圍內；

13. 甲供材料的管理，要約定承包人實際領用量與最終結算量差的扣回原則及罰則；通常領用量超結算量3%以上的要進行罰款，以不超過超領用量金額的10%為宜；

14. 對臨建的約定，合同中一定要明確辦公室場地是場內提供還是場外租賃，以及辦公室的標準。還有很重要的一點，臨時場地儘可能的置於後期不建設的地塊內，避免二次拆建的費用；

15. 變更洽商簽證的約定，對於合同清單中沒有或不可參照的變洽商事項，要明確計價原則，一般按照當地定額及價目表進行組價，且只計取稅金，不計取管理費、利潤等；

16. 總包管理配合費的約定，合同中必須明確管理配合費的內容，否則極易造成糾紛，要約定承包單位不得向分包單位收取除水電費外的任何費用，羊毛出在羊身上，一旦承包單位向分包單位收取費用，那要麼分包單位因為利潤下降消極施工，要麼後續投標提高報價，最終這部分費用還得發包方買單；

17. 垃圾清運費的約定，要約定此費用含分包垃圾的清理及外運；

18. 規費、稅金等不可競爭費用的約定，對於國家或者主管部門有明確指令要求的費項，必須嚴格按照法令要求計取，如確可減免，要求承包單位將此部分減免費用在可競爭單價中體現，否則後期一旦發生法律糾紛，發包人必然要支出這部分費用；

19. 圖紙預算的約定，圖紙預算也叫圖紙重計量，主要是模擬清單合同，為儘快鎖定合同額，在施工圖紙出具後，進行預算核對並簽訂總價包乾的補充協議，為避免承包人不積極，不配合，建議在合同中明確約定時間、質量要求，並明確不積極不配合的罰則，通常是降低付款比例；

20. 質保金，根據最新的質保金要求，現在質保金為3%；

3、小 結

地產開發項目的合同非常複雜，以上也僅僅是對重要合同約定的總結，希望能在各位日後的工作中起到約定清晰，規避風險的作用。