近年來，長租公寓在一、二線城市快速擴張，卻也頻頻陷入“破產”風波。日前，杭州中擇地產又因資金鍊斷裂停止運營，欠條總額達2000萬元。事實上，據《中國經營報》記者不完全統計，今年以來，全國已有超過20家長租公寓公司“出事”。
在資金緊張的情況下，自如、青客、蛋殼三家頭部長租公寓服務商也在積極尋求上市“回血”的機會。11月5日，長租公寓服務商青客公寓宣佈在納斯達克全球市場掛牌交易，股票代碼“QK”。截至目前，“長租第一股”青客每股14.94美元，市值約7.09億美元，短短20天市值已蒸發一億多美元。
與此同時，另一長租公寓服務商蛋殼公寓也緊跟青客，向美國證券交易委員會（SEC）遞交F-1招股書，預計將以“DNK”為交易代碼登陸紐交所。但招股近一個月，至今還未成功上市。
《中國經營報》記者注意到，爭先上市、屢陷破產風波的背後，是長租公寓服務商巨大虧損所帶來的資金壓力。據招股書披露，截止到2019年6月前的九個月，青客公寓資產負債率高達
132.83%，已達到“資不抵債”；蛋殼則在今年前9個月淨虧損也達到25.16億元。多位受訪專家表示，長租公寓目前以分散式為主，類似於第三方託管的“二房東”模式，還涉及租金貸等金融創新，客觀上來講業務更加複雜，產業鏈拉長。由於目前難以盈利，如果一個環節出錯，導致資金鍊發生問題，就容易“暴雷”。
對於業績和企業發展問題，記者致電、致函蛋殼公寓，相關負責人表示，“目前具體信息還不能向外透露，相關問題已轉交至相關部門。”
（這是位於上海市閔行區的一戶蛋殼公寓。截至今年三季度，蛋殼公寓在北京、深圳、上海等城市運營40餘萬間房間。本報記者郭陽琛/攝）
頭部企業爭先上市
目前，蛋殼公寓在北京、深圳、上海、杭州等13個城市共運營40餘萬間房間。
規模的迅速擴大，也帶來營收的成倍增漲。據招股書披露，蛋殼公寓在2017年、2018年及2019年前三季度營收分別為6.6億元、26.8億元以及50.0億元。其中，2019年三季度單季超過20億元人民幣，同比增長接近160%。蛋殼公寓坦言，“其收入來源主要包含收取的房租以及對租客收取的相關服務費用。”
而從城市分佈角度來看，在2017年末，蛋殼在北上深等一線城市的公寓數量佔比仍接近90%，但這一比例正在逐漸下降。截至2019年9月底，一線城市公寓比例已接近50%，杭州、南京、蘇州等二線城市逐漸開始“冒頭”。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，長租公寓的崛起，一方面在於2016年後房價的次飆升導致住房需求得不到滿足，住房矛盾突出；另一方面，在國家“租購併舉”強力支持下，各地也密集出臺了長租公寓的優惠政策、相關立法和配套制度建設；同時，住房市場從增量房轉入到了存量房的時代，長租公寓有助於企業品牌的建設、產品的增值和經營能力的提升。
然而，虧損問題依舊嚴峻。相關數據顯示，蛋殼公寓在2017年、2018年淨虧損分別為2.72億元、13.70億元，尤其在今年前三季度淨虧損甚至達到25.16億元人民幣。蛋殼公寓方面表示，公司整體尚未盈利主要是由於其過去兩年持續高增長，大量的資源投入到新城市及新公寓的開發過程中。
蛋殼公寓正在積極“備戰”上市，而青殼公寓卻在衝刺前“踩剎車”。上市前4天，青客公寓出人意料地再次更新F-1招股文件，將發行規模從此前的520萬股ADS臨時下調至270萬股ADS。這一舉動，將使青客公寓上市募得資金減半，其最高募得資金從近1億美元的估值腰斬至約4800美元。
最終，11月5日，青客公寓在納斯達克成功上市。業內人士告訴記者，成功上市將為長租公寓服務商注入可觀的資金，使其資金鍊暫時不會斷裂，“目前因為資金問題，長租公寓破產並拖累租客的例子太多了”。
貝殼研究院數據也顯示，截至目前，全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鍊斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。
如何解決盈利難題，是上市後襬在“青客們”面前的重要問題。盤和林認為，盈利難主要因為我國長租公寓經營方式比較單一，除了租金、水電費以外沒有別的收入，加之租金回收期長且考慮到公寓正常的運營維護成本，企業基本沒有什麼盈利空間。
“要想突破盈利禁錮，還是需要建立起圍繞公寓的經濟生態圈。”他表示，比如購物、餐飲、娛樂、保潔、培訓等配套服務，這種“公寓+服務”的模式更能夠幫助長租公寓擺脫傳統的經營模式，拓展其經營範圍，擴大其盈利空間。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則建議，長租公寓應該定位於過渡性，多打造一些針對剛走出校園年輕人的產品線，在裝修風格、服務等方面都要迎合年輕人的喜好。
租金貸“羅生門”
今年25歲的羅文（化名）來自廣西，卻已算得上是長租公寓領域的“老人”。2016年，他來到上海從事房地產中介工作。一年後，長租公寓開始興起，他便跳槽至蛋殼公寓。
“我每天的工作就是按照顧客的要求挑房子，再帶顧客看房子。”羅文告訴記者，每個月平均能完成20單左右，70%左右的顧客都會選擇“租金貸”的模式分期付款。
這一說法也得到了數據上的印證。據招股說明書顯示，蛋殼公寓的租客中，以“租金貸”模式支付租金的人數佔絕大多數，2017年、2018年和2019年前九個月，使用“租金貸”的租客佔比分別為91.3%、75.8%和65.7%。蛋殼公寓方面表示，這一比例的大幅下降主要是由於公司加強與更有信譽的金融機構合作，而這些機構的信貸評估程序較為嚴格。
此外，“租金貸”也成為了蛋殼公寓資金的重要來源。據招股書披露，蛋殼公寓的主要資金來源包括金融機構的預付租金融資和租客的預付款，即“租金貸”。報告期間，金融機構分別預付了9.38億元、2.13億元和31.06億元，並由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。
據羅文介紹，目前蛋殼公寓給予分期顧客房租九六折的優惠，並免除租客分期付款的利息。此外部分房源還可以享受簽約一年，首月房租五折，並返現兩個月的福利。“租我們房子的大多是剛來上海不久的年輕人，出來合租本就資金不充足，分期押一付一的模式還是很有吸引力的。”
“蛋殼的分期很靠譜。”羅文告訴記者，蛋殼只有騰訊旗下微眾銀行一個分期付款平臺，“無論規模還是資質，蛋殼和騰訊都是經得起考驗的，不像其他品牌要麼合作的平臺特別多，要麼合作的平臺太小容易‘暴雷’”。
業內人士表示，長租公寓也有“金融化”的趨勢。為了融資維持資金鍊，“租金貸”模式已逐漸成為行業“標配”。
在招股書中，青客公寓也表示，公司與11家金融機構合作提供分期支付的租房貸款。租戶可以向合作機構申請分期租賃貸款，預付一定租期的租金，並享受相應折扣。在租賃開始時，用戶可支付最多24個月租金和核準貸款收益轉入青客公寓賬戶。由青客公寓向金融機構合作伙伴支付租金分期貸款的每月利息，並提供擔保。
此外，青客公寓亦可提供額外的信用增級服務，即以保證金的形式向有關的金融機構提供貸款，一般不超過貸款餘額總額的5%，以供租戶償還貸款。當租約終止後，公司會協調一次性歸還未償還的分期租賃貸款。青客公寓方面表示，分期租金貸款的收益已幫助公司為裝修新公寓的資本支出提供資金。
相關數據顯示，截至2019年6月底的前九個月，即使會被收取押金，47.3%的青客租客在租約到期前中止租賃。而在使用租金貸的租約中，這一數據提升至48.3%。
“租金貸的風險規避，需要從前端和後端同時發力。”盤和林指出，一方面，需要建立資金監管機制，明確各項資金的安排，防止專項資金挪為他用；另一方面，加強金融機構對貸款人資信審查，強化金融機構的貸前調查、貸中審查、貸後管理責任意識。
盤和林還認為，對於違法違規的租金貸，相關部門需要進一步加大懲罰力度，必要時可以採取停業整頓、市場禁入、限制其法人代表及股東再次經營類似業務等懲罰措施。
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