眼下樓市處於迷茫期，之所以稱為“迷茫期”，是因為以往的樓市漲跌都有明顯的規律信號，而目前這種膠著狀態在以往的房地產市場中不曾見到。往往單一的理論預測樓市和經驗預測樓市會顯得不具說服力，實際結果打臉的可能性大。任志強先生之所以能夠多次正確判斷樓市走向，筆者認為，主要是任志強先生本身具備的“專、經、政”綜合運用。本文依據現行樓市政策，並結合個人多年的從業經驗和業內朋友（也是投資者）的交流經驗總結，共計10點，供參閱！
1.先說行業。房地產行業雖然銷售金額在上升（主要指售價增長），但銷售面積會逐步下降，這是基於大部分城市可用於房地產開發的土地變少原因，房地產市場由“新增量房”演變為“存量房”時代。主要城市二手房交易量會逐步超過新房交易量，買二手房要看成是很正常的事。
2.集中開盤。最近城市新盤開盤，基本是好幾個盤集中開盤，這應是統一要求，防止太多人搶一個樓盤，誤導預期。這其中新盤加推量還是可觀的，可以消化一部分購買力。但沒買到心儀樓盤的人們可能轉戰二手房。
3.租賃時代。“租售並舉”是個好政策，發達國家也是如此。但對希望擁有房產的人並不是好事，原因兩點：一是每年供應量就那麼多，租賃用房擠壓商品房數量，新房自然稀缺；二是租賃房價格除保障低收入人群的租金價格相對較低外，商業運營的租賃房其租金價格只高不低，租金價格上漲會使我們偏低的租售比趨於合理。
4.土地價格。人們對前面產生的高價地預期分化，兩個方面：一是高價地使房價大幅下跌可能性不大，二是低價地塊會對高價地形成衝擊。很多在16年、17年拿的土地價格確實偏高。後面新拍賣的土地價格會逐步迴歸，迴歸多少？筆者認為，基本可以按照目前的新房限價去推導土地價格。土地價格回調10-25%差不多。但長期看，土地價格還是會上行。
5.沒有隻漲不跌的市場。樓市階段性上漲到一定高度，沒有成交量，即是說沒有很多人按這個比較高的價格買入，持有價格沒達到這個高度，那就是虛的。時間累計，加之第“4”點土拍的影響，會使房價進行一定程度迴歸，迴歸5-15%是比較正常的。當然，有的城市可能堅挺一些，有的城市力度則要大些。補一句，也沒有隻跌不漲的市場！
6.關注行政調控對樓市的影響。“短期看政策，長期看人口”，目前的樓市就是“政策市”，過度樂觀和悲觀都不現實。隨著調控的深入，一些投機取巧的購房漏洞會被逐步堵住。當然，如果樓市下行影響到了經濟和穩定，放鬆調控政策也是可以看到的。
7.城市房產需求總價。每一個城市都有各房產總價等級對應的人數，這個數據是多少沒人統計，但一定是呈金字塔，總價越到上面會越少。比如有的城市一套房產總價達到500萬，其成交數量銳減，有的城市一套房產總價達到300萬，成交數量寥寥無幾。從這裡我們得出經驗，特別是準備轉手的朋友，買的房產總價要根據自己城市來定，在考慮未來的基礎上，適當把總價幅度調整些，但不能超過城市房產成交量線，否則轉手不易。這個數據，大家可以從房產中介那裡得到。
8.棚改貨幣化安置。這個政策在收緊，其實這是必然，深層次原因不說。按照正常理解就是，現在的三線以下樓市去庫存目標大部分達成。當然，這個政策也不可能嘎然而止，實物安置比重提高也是大勢所趨。按照既定政策時間是到2020年，但筆者認為，即使到期，也不會完全取消貨幣化安置，畢竟還要考慮一些城市實際情況。
9.未來趨勢。對未來房地產的判斷，“波浪式”前進仍是大概率，不以人的意志為轉移，主要由我們經濟社會發展所處的階段決定，但要注意城市之間的分化，有吸引力的城市房子大概率跑贏人口流出城市，具體哪些城市，大家可以看一下近年來所在城市的人口淨流入數據，個人比較看好“國中”城市和省會城市。
10.追漲殺跌不可取。看完前面9點，相信大家對樓市有一個基本判斷。投資者如果現在新房市場買不到限價房，轉向二手房追漲，風險還是不小，不建議追，要買只能買限價房。當然，短期不需要資金，也沒有必要做所謂的高拋低吸動作，畢竟樓市不是股市，何況這個差價不會太大。
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