眼下楼市处于迷茫期，之所以称为“迷茫期”，是因为以往的楼市涨跌都有明显的规律信号，而目前这种胶着状态在以往的房地产市场中不曾见到。往往单一的理论预测楼市和经验预测楼市会显得不具说服力，实际结果打脸的可能性大。任志强先生之所以能够多次正确判断楼市走向，笔者认为，主要是任志强先生本身具备的“专、经、政”综合运用。本文依据现行楼市政策，并结合个人多年的从业经验和业内朋友（也是投资者）的交流经验总结，共计10点，供参阅！
1.先说行业。房地产行业虽然销售金额在上升（主要指售价增长），但销售面积会逐步下降，这是基于大部分城市可用于房地产开发的土地变少原因，房地产市场由“新增量房”演变为“存量房”时代。主要城市二手房交易量会逐步超过新房交易量，买二手房要看成是很正常的事。
2.集中开盘。最近城市新盘开盘，基本是好几个盘集中开盘，这应是统一要求，防止太多人抢一个楼盘，误导预期。这其中新盘加推量还是可观的，可以消化一部分购买力。但没买到心仪楼盘的人们可能转战二手房。
3.租赁时代。“租售并举”是个好政策，发达国家也是如此。但对希望拥有房产的人并不是好事，原因两点：一是每年供应量就那么多，租赁用房挤压商品房数量，新房自然稀缺；二是租赁房价格除保障低收入人群的租金价格相对较低外，商业运营的租赁房其租金价格只高不低，租金价格上涨会使我们偏低的租售比趋于合理。
4.土地价格。人们对前面产生的高价地预期分化，两个方面：一是高价地使房价大幅下跌可能性不大，二是低价地块会对高价地形成冲击。很多在16年、17年拿的土地价格确实偏高。后面新拍卖的土地价格会逐步回归，回归多少？笔者认为，基本可以按照目前的新房限价去推导土地价格。土地价格回调10-25%差不多。但长期看，土地价格还是会上行。
5.没有只涨不跌的市场。楼市阶段性上涨到一定高度，没有成交量，即是说没有很多人按这个比较高的价格买入，持有价格没达到这个高度，那就是虚的。时间累计，加之第“4”点土拍的影响，会使房价进行一定程度回归，回归5-15%是比较正常的。当然，有的城市可能坚挺一些，有的城市力度则要大些。补一句，也没有只跌不涨的市场！
6.关注行政调控对楼市的影响。“短期看政策，长期看人口”，目前的楼市就是“政策市”，过度乐观和悲观都不现实。随着调控的深入，一些投机取巧的购房漏洞会被逐步堵住。当然，如果楼市下行影响到了经济和稳定，放松调控政策也是可以看到的。
7.城市房产需求总价。每一个城市都有各房产总价等级对应的人数，这个数据是多少没人统计，但一定是呈金字塔，总价越到上面会越少。比如有的城市一套房产总价达到500万，其成交数量锐减，有的城市一套房产总价达到300万，成交数量寥寥无几。从这里我们得出经验，特别是准备转手的朋友，买的房产总价要根据自己城市来定，在考虑未来的基础上，适当把总价幅度调整些，但不能超过城市房产成交量线，否则转手不易。这个数据，大家可以从房产中介那里得到。
8.棚改货币化安置。这个政策在收紧，其实这是必然，深层次原因不说。按照正常理解就是，现在的三线以下楼市去库存目标大部分达成。当然，这个政策也不可能嘎然而止，实物安置比重提高也是大势所趋。按照既定政策时间是到2020年，但笔者认为，即使到期，也不会完全取消货币化安置，毕竟还要考虑一些城市实际情况。
9.未来趋势。对未来房地产的判断，“波浪式”前进仍是大概率，不以人的意志为转移，主要由我们经济社会发展所处的阶段决定，但要注意城市之间的分化，有吸引力的城市房子大概率跑赢人口流出城市，具体哪些城市，大家可以看一下近年来所在城市的人口净流入数据，个人比较看好“国中”城市和省会城市。
10.追涨杀跌不可取。看完前面9点，相信大家对楼市有一个基本判断。投资者如果现在新房市场买不到限价房，转向二手房追涨，风险还是不小，不建议追，要买只能买限价房。当然，短期不需要资金，也没有必要做所谓的高抛低吸动作，毕竟楼市不是股市，何况这个差价不会太大。
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