大约再过13个小时，百井坊地块就将揭晓谁会拿地的谜团了，但，谁拿地真的不是百井坊地块最大的问题……

百井坊地块鸟瞰图

一个再熟悉不过的地段，谁多少都有发言权，何况是以下几位地产界的行家了。

百井坊巷牌头

透明售房网特约评论员、《斯文》创始人 马锟：开发难点是四个门槛和一颗钉子

1、49亿土地总起价只是百井坊地块的初始成本，以杭州中心一亩地的投资额2.33亿来衡量的话，前期资金就要上百亿，开发企业需要超强实力；

2、由于限高150（107）米，没有超高层开发经验的房企会挡在门外；

3、周边有耶稣堂弄等古迹，需要处理好存留问题和相互关系；

4、交通流线问题，地块不方正，进出口很局限。

“一颗钉子指的是地块西南角目前的停车场用地，如果归还政府再出让倒还好，要是还在银泰手里就会让百井坊地块非常难受。”

马锟老师在自己的公众号《斯文》里已经提到过以上观点，这回讨论起来直指要害，一点都不“斯文”。

银泰百货

戴德梁行南京杭州分公司总经理 汤耀光：外部因素是瓶颈 解决交通是关键

1、很多开发商已经提交过方案设计稿，主要针对解决地面地下交通组织，地下不直连地铁，需要精细处理；

2、目前的人口密度已经饱和，交通拥堵严重，让人不得不担忧将来，不单单是商业，未来还有写字楼，一到上下班时间，无法想象，虽然地块中间有耶稣堂弄一条小路，但改善空间还是十分有限；

3、地下四层是现代综合体的标配，百井坊地块或许只能满足自己；

4、“老商场们”再怎么改还是零售为主，地块可以弥补周边先天的不足，仍有做头。

我们知道武林商圈商场众多，但规划较早，地下开发程度低，连通性差，目前的停车位难以自给自足，一部分还依赖西湖文化广场。地块可开发地下四层，还得承担周边的“社会责任”。

汤Sir一腔港味普通话特别好听，就觉得说什么都对。

新国大

谢成龙商业地产总经理 谢成龙：竞争难度大 只能差异化

1、交通是地块商业的命门；

2、100%全部持有，地价不便宜；

3、不小于45%的商业大概是8万多方，在这个地段不大不小，怎么和旁边几家竞争？只有在文化上去挖掘，找特色；

“相比成都，我觉得杭州这几年是真的没有逛头，来杭州逛完西湖没事可干了，能不能把新来杭州的人，吸引到这个地方？”

谢总的视角是全国高度的，给出的地块定位也很明白，8万方商业更适合作为武林商圈的补充，但差异化的事说起来容易，做起来很难。

武林广场七仙女喷泉

仅凭想象能描绘出怎样的一个产品？

既然前面说到业态的差异化，就离不开建筑形态在第一印象上的加分，那么百井坊地块的商业部分真的可以做成一个不一样的商业体吗？

传闻华润早前给地块做过一轮设计稿，是以特色街区形态展现的，巧合的是，城东新城中央车站广场在设计上也有相似形态表现，该项目现阶段展示部分给了我们在百井坊地块上很大的想象空间，可事实是这样吗？

不太确定的是，做8-9万还是10-12万方的商业面积，这个要看不同的开发商会根据写字楼和商业在未来哪个收益更高来决定（地块100%自持）。

可以确定的是——感谢汤Sir专业的剖析给到答案——考虑到容积率的关系，即便8-9万方（按最少的45%计算）的商业在形态上基本需要4层以上，无法做出低密度街区式的商业，还是只能做方盒子为主的建筑，只能在内部业态上寻求突破了。

目前武林商圈零售偏多，休闲娱乐偏少是个弊端，百井坊地块是可以考虑弥补业态上的不平衡，但不能忽视的是，通常的娱乐业往往在赚钱频效上是最低的。

京杭大运河

好吧，车开得再快还是绕不开谁会拿地的话题。

坊间传得沸沸扬扬的港资拿地论，听得大家都很兴奋，那么，他们是怎么看的呢？

本身就是香港人的汤Sir指出了大众的误区——香港有个5万方的商场已经很了不起了，不像大陆品牌要拼大的，20万方，30万方的项目，对港企来讲是一种奢求。

“在我看来，因为商家数量有限，国内某些商场的店铺面积过大，万象城一个卖表的店都隔那么大，营业员在硕大的店里走来走去，对商家来说也浪费，压力也大。”汤Sir对比国内的不同说道。

“假设百井坊地块只有8-10万方，它可以跟20万方的商场没什么区别，不一定需要减低丰富度和商家数量组合，只是需要更精细化，商家拿实实在在需要的面积就够了。所以在我看来在密度比较高的、商业空间不大的项目上，他们（港资企业）有他们的优势，在空间利用上，他们已经很习惯了。”汤Sir认为在开发运营能力上港企是毋庸置疑的。

话虽如此，但我们也知道港资开发商想来杭州拿地不是一两年了，无奈本土商业大佬拿地能力太强，导致恒隆、太古、新世界、九龙仓、新鸿基、崇光等一溜烟港企商业巨头排在了门外。

杭州大厦天桥

“杭州的城市化率已经是76.8%（2017年底数据）了，意味着杭州可开发用地接近完成，政府不会再像以前一样，卖完地后不再产生后续价值，转而都会变成运营城市的筹码。”《斯文》主笔马锟分析道，“新的商业项目不会再用原先的商业模式了，而杭州与其他城市的区别在于有一条不同的路子——阿里、网易等互联网巨头逐渐成为了实体商业运营商。”

没错，运河上街因为盒马生鲜变得很火，阿里边上开了家亲橙里成为新零售试验田……把网络时代长大的这波人，对网络形成依赖后，重新导回商业盒子里，这是其中一个值得加强的启发点。

北京能产生芳草地，上海能有K11，苏州有诚品，为什么杭州没有一个能媲美的商业体呢？这个问题一度困扰了我们很久。

“我认为是到了求新求变的时候了，对人和空间的互动更重视，人性化考量再多一点，杭州有这么好的人才净入量和随之而来的消费能力，是否可以多尊重他们一些……”马锟表示，商业应该是把人放到第一位的。

“不是银泰做得不好，只是银泰已经有了，大家想要不一样的东西。”谢总指出，“企业首先想的还是利益和效益，对城市贡献可能是其次了，个人认为还是应该让政府主导规划，去做街区式的商业，因为一旦地块拿走，最后的结局可能还是谁拿地做得像谁。”

所以把问题聊回来，港企或许听上去更有新鲜感，银泰&阿里能做出叫座的项目一样值得肯定，谁拿地不重要，对整个商圈的格局和业态的影响才重要。

如果把武林商圈放在全国比较……

重庆解放碑、上海南京路，它们的商场地上关系都很密切，是动态的，而武林广场，似乎差了那么点意思。

“比起15年前，去武林商圈是方便了很多，可是商场之间仍有距离感，地铁出来再走显得不方便，如果能把武林的几个大大小小商场在地下全部连起来，会好很多，如果都是独自为战的话，那打比方我三墩的还不如去城西银泰城？”谢总指出了这个问题。

在马锟看来，杭州的小区封闭思维还是没打开，对商业也造成不交流不互通的定势：“如果这个地块还是只有一两个口子的话，那就真完蛋了！”

地下方面，就杭州来说，凤起路站是目前出口较多的地铁站之一，而武林广场共预留了5个出口，目前仅开放2个出口，放眼全国，地铁出口最多的是无锡三阳广场站，多达27个出口。

无锡三阳广场站多达27个出口

马锟：“不仅现有出口应该开放，百井坊地块未来也应该要有，300米的距离没有地下通道，杭州的大夏天是吃不消的。”

汤耀光：“这个后期应该还是可以加的，香港时代广场距离铜锣湾地铁站有段路是在地铁建成后加的，时代广场四面都是两车道的小路，但大家都爱去，还不堵车。”

谢成龙：“这些层面是政府规划的关系，尤其是周边复杂的环境，单从地块来讲，不方正也是个问题。武林广场的优势在于有底子在，周边商场体量不见大，数量多，还是希望互相交叉导流。”

竞拍猜想：

谢成龙：竞争可能不会那么激烈，溢价不会很高，传统的，在杭有项目的未必拿，很有可能是新的开发商拿地。

马锟：地段和要求高度摆在这里，想在商业上立名片、树形象的企业还是有需求的，这个地方是有可能超越万象城的，做出来是大大加分的，有可能会有两家企业争破头。

汤耀光：国内来来回回好的就几家，大悦城是一个，龙湖天街偏社区型，产品线跟百井坊地块脱离。这个地块政府方面可能已经有底谁会拿地了。