大約再過13個小時，百井坊地塊就將揭曉誰會拿地的謎團了，但，誰拿地真的不是百井坊地塊最大的問題……

百井坊地塊鳥瞰圖

一個再熟悉不過的地段，誰多少都有發言權，何況是以下幾位地產界的行家了。

百井坊巷牌頭

透明售房網特約評論員、《斯文》創始人 馬錕：開發難點是四個門檻和一顆釘子

1、49億土地總起價只是百井坊地塊的初始成本，以杭州中心一畝地的投資額2.33億來衡量的話，前期資金就要上百億，開發企業需要超強實力；

2、由於限高150（107）米，沒有超高層開發經驗的房企會擋在門外；

3、周邊有耶穌堂弄等古蹟，需要處理好存留問題和相互關係；

4、交通流線問題，地塊不方正，進出口很侷限。

“一顆釘子指的是地塊西南角目前的停車場用地，如果歸還政府再出讓倒還好，要是還在銀泰手裡就會讓百井坊地塊非常難受。”

馬錕老師在自己的公眾號《斯文》裡已經提到過以上觀點，這回討論起來直指要害，一點都不“斯文”。

銀泰百貨

戴德梁行南京杭州分公司總經理 湯耀光：外部因素是瓶頸 解決交通是關鍵

1、很多開發商已經提交過方案設計稿，主要針對解決地面地下交通組織，地下不直連地鐵，需要精細處理；

2、目前的人口密度已經飽和，交通擁堵嚴重，讓人不得不擔憂將來，不單單是商業，未來還有寫字樓，一到上下班時間，無法想象，雖然地塊中間有耶穌堂弄一條小路，但改善空間還是十分有限；

3、地下四層是現代綜合體的標配，百井坊地塊或許只能滿足自己；

4、“老商場們”再怎麼改還是零售為主，地塊可以彌補周邊先天的不足，仍有做頭。

我們知道武林商圈商場眾多，但規劃較早，地下開發程度低，連通性差，目前的停車位難以自給自足，一部分還依賴西湖文化廣場。地塊可開發地下四層，還得承擔周邊的“社會責任”。

湯Sir一腔港味普通話特別好聽，就覺得說什麼都對。

新國大

謝成龍商業地產總經理 謝成龍：競爭難度大 只能差異化

1、交通是地塊商業的命門；

2、100%全部持有，地價不便宜；

3、不小於45%的商業大概是8萬多方，在這個地段不大不小，怎麼和旁邊幾家競爭？只有在文化上去挖掘，找特色；

“相比成都，我覺得杭州這幾年是真的沒有逛頭，來杭州逛完西湖沒事可幹了，能不能把新來杭州的人，吸引到這個地方？”

謝總的視角是全國高度的，給出的地塊定位也很明白，8萬方商業更適合作為武林商圈的補充，但差異化的事說起來容易，做起來很難。

武林廣場七仙女噴泉

僅憑想象能描繪出怎樣的一個產品？

既然前面說到業態的差異化，就離不開建築形態在第一印象上的加分，那麼百井坊地塊的商業部分真的可以做成一個不一樣的商業體嗎？

傳聞華潤早前給地塊做過一輪設計稿，是以特色街區形態展現的，巧合的是，城東新城中央車站廣場在設計上也有相似形態表現，該項目現階段展示部分給了我們在百井坊地塊上很大的想象空間，可事實是這樣嗎？

不太確定的是，做8-9萬還是10-12萬方的商業面積，這個要看不同的開發商會根據寫字樓和商業在未來哪個收益更高來決定（地塊100%自持）。

可以確定的是——感謝湯Sir專業的剖析給到答案——考慮到容積率的關係，即便8-9萬方（按最少的45%計算）的商業在形態上基本需要4層以上，無法做出低密度街區式的商業，還是隻能做方盒子為主的建築，只能在內部業態上尋求突破了。

目前武林商圈零售偏多，休閒娛樂偏少是個弊端，百井坊地塊是可以考慮彌補業態上的不平衡，但不能忽視的是，通常的娛樂業往往在賺錢頻效上是最低的。

京杭大運河

好吧，車開得再快還是繞不開誰會拿地的話題。

坊間傳得沸沸揚揚的港資拿地論，聽得大家都很興奮，那麼，他們是怎麼看的呢？

本身就是香港人的湯Sir指出了大眾的誤區——香港有個5萬方的商場已經很了不起了，不像大陸品牌要拼大的，20萬方，30萬方的項目，對港企來講是一種奢求。

“在我看來，因為商家數量有限，國內某些商場的店鋪面積過大，萬象城一個賣表的店都隔那麼大，營業員在碩大的店裡走來走去，對商家來說也浪費，壓力也大。”湯Sir對比國內的不同說道。

“假設百井坊地塊只有8-10萬方，它可以跟20萬方的商場沒什麼區別，不一定需要減低豐富度和商家數量組合，只是需要更精細化，商家拿實實在在需要的面積就夠了。所以在我看來在密度比較高的、商業空間不大的項目上，他們（港資企業）有他們的優勢，在空間利用上，他們已經很習慣了。”湯Sir認為在開發運營能力上港企是毋庸置疑的。

話雖如此，但我們也知道港資開發商想來杭州拿地不是一兩年了，無奈本土商業大佬拿地能力太強，導致恆隆、太古、新世界、九龍倉、新鴻基、崇光等一溜煙港企商業巨頭排在了門外。

杭州大廈天橋

“杭州的城市化率已經是76.8%（2017年底數據）了，意味著杭州可開發用地接近完成，政府不會再像以前一樣，賣完地後不再產生後續價值，轉而都會變成運營城市的籌碼。”《斯文》主筆馬錕分析道，“新的商業項目不會再用原先的商業模式了，而杭州與其他城市的區別在於有一條不同的路子——阿里、網易等互聯網巨頭逐漸成為了實體商業運營商。”

沒錯，運河上街因為盒馬生鮮變得很火，阿里邊上開了家親橙裡成為新零售試驗田……把網絡時代長大的這波人，對網絡形成依賴後，重新導回商業盒子裡，這是其中一個值得加強的啟發點。

北京能產生芳草地，上海能有K11，蘇州有誠品，為什麼杭州沒有一個能媲美的商業體呢？這個問題一度困擾了我們很久。

“我認為是到了求新求變的時候了，對人和空間的互動更重視，人性化考量再多一點，杭州有這麼好的人才淨入量和隨之而來的消費能力，是否可以多尊重他們一些……”馬錕表示，商業應該是把人放到第一位的。

“不是銀泰做得不好，只是銀泰已經有了，大家想要不一樣的東西。”謝總指出，“企業首先想的還是利益和效益，對城市貢獻可能是其次了，個人認為還是應該讓政府主導規劃，去做街區式的商業，因為一旦地塊拿走，最後的結局可能還是誰拿地做得像誰。”

所以把問題聊回來，港企或許聽上去更有新鮮感，銀泰&阿里能做出叫座的項目一樣值得肯定，誰拿地不重要，對整個商圈的格局和業態的影響才重要。

如果把武林商圈放在全國比較……

重慶解放碑、上海南京路，它們的商場地上關係都很密切，是動態的，而武林廣場，似乎差了那麼點意思。

“比起15年前，去武林商圈是方便了很多，可是商場之間仍有距離感，地鐵出來再走顯得不方便，如果能把武林的幾個大大小小商場在地下全部連起來，會好很多，如果都是獨自為戰的話，那打比方我三墩的還不如去城西銀泰城？”謝總指出了這個問題。

在馬錕看來，杭州的小區封閉思維還是沒打開，對商業也造成不交流不互通的定勢：“如果這個地塊還是隻有一兩個口子的話，那就真完蛋了！”

地下方面，就杭州來說，鳳起路站是目前出口較多的地鐵站之一，而武林廣場共預留了5個出口，目前僅開放2個出口，放眼全國，地鐵出口最多的是無錫三陽廣場站，多達27個出口。

無錫三陽廣場站多達27個出口

馬錕：“不僅現有出口應該開放，百井坊地塊未來也應該要有，300米的距離沒有地下通道，杭州的大夏天是吃不消的。”

湯耀光：“這個後期應該還是可以加的，香港時代廣場距離銅鑼灣地鐵站有段路是在地鐵建成後加的，時代廣場四面都是兩車道的小路，但大家都愛去，還不堵車。”

謝成龍：“這些層面是政府規劃的關係，尤其是周邊複雜的環境，單從地塊來講，不方正也是個問題。武林廣場的優勢在於有底子在，周邊商場體量不見大，數量多，還是希望互相交叉導流。”

競拍猜想：

謝成龍：競爭可能不會那麼激烈，溢價不會很高，傳統的，在杭有項目的未必拿，很有可能是新的開發商拿地。

馬錕：地段和要求高度擺在這裡，想在商業上立名片、樹形象的企業還是有需求的，這個地方是有可能超越萬象城的，做出來是大大加分的，有可能會有兩家企業爭破頭。

湯耀光：國內來來回回好的就幾家，大悅城是一個，龍湖天街偏社區型，產品線跟百井坊地塊脫離。這個地塊政府方面可能已經有底誰會拿地了。