06.29 歐陽捷：供求關係的緊平衡——是二線城市的共同追求嗎？

文|歐陽捷

今年1-5月，一些二線城市的土地供應相比去年有明顯減少，比如杭州、青島、南昌、南寧、寧波均不超過去年全年的30%，南京也僅僅為30.1%，天津、廈門、瀋陽、長春、成都均不超過20%，更有石家莊、濟南分別只有13%和9%。

整體上看，二線城市商品住宅用地供應普遍下降已是不爭的事實。

在這個事實背後，又意味著什麼呢？

我們梳理了主要二線城市過去多年的商品住宅銷供比（因為數據不完整，最短的城市是5年，最長的城市是11年），如圖所示：

有些城市銷供比很高，意味著供不應求，包括大家感覺中很熱的南京、蘇州、廈門、長沙、合肥等，也包括並不起眼的長春、西安、呼和浩特等。

銷供比最高的是青島，自2008年以來，除了2009年、2010年和2014年外，其它年份銷售面積均高於規劃可建面積，銷供比高達175%，嚴重透支了供應。而今年1-5月的新增住宅用地規劃可建面積為174萬平米，僅相當於去年全年的29%，明顯低於42%的時序進度。

長沙的景象如出一轍。

自2007年以來，長沙累計成交商品住宅用地規劃可建面積10676萬平米，累計銷售商品住宅11263萬平米，銷售面積已經高於規劃可建面積，再剔出集中地庫、物業和社區用房、配電房等公建配套的不可銷售部分，按照平均0.8的可售比，實際透支達到2722萬平米，大大超過歷史最好年份2016年的2002萬平米銷售面積。

可是，近幾年長沙土地供應卻是呈現不增反減的趨勢，今年1-5月供地規劃可建面積也僅為去年全年的38.5%，同樣低於時序進度。

西安、南寧也是如此。

西安是公認的供大於求。

但是，如果沒有2012年的超量供地，西安早已是供不應求了。即便是這樣，按照可售比的邏輯，西安也是寅吃卯糧。今年1-5月，西安的住宅供地也僅僅與時序進度基本吻合。

當然，西安其實還是有大量的庫存沒有釋放，主要是中小房企參與了許多舊城改造項目，這些項目數據並未體現在公開招拍掛數據中，如今這些項目面臨很大的去庫存難題，因為中小房企沒有錢，也拿不到銀行貸款，很多項目存在不是爛尾的爛尾狀況。

南寧去年銷售面積遠超出讓商品住宅用地的規劃可建面積，雖然2012-2015年每年的規劃可建面積均高於銷售面積，但2009-2016年8年間累計銷售面積5635萬平米已經接近於同期的累計規劃可建面積5749萬平米，即使不考慮0.8的可售比，庫存量也所剩不多了。

南寧風景優美、氣候宜人，是中國東盟博覽會暨中國東盟商務與投資峰會的永久舉辦地，也是環北部灣城市群核心城市、面向東盟的中心城市、特大城市和區域性國際城市，吸引了北方和省內很多人遷居此地。

南寧市可供土地很多，但即使是這樣，去年供應土地面積還是減少了，今年又繼續控制了出讓節奏，1-5月合計供地面積僅為去年全年的26%，遠遠落後於序時進度。

為什麼這些城市都同時出現了供應下降？

出現這種共識級的現象絕不是偶然的，說明二線城市的土地供應正如我們所預判的那樣持續縮減。

縮減的原因，客觀上“無地可供”——“核心區域幾乎無地可供，拆遷進度緩慢、成本更高，未來可拆區域也會越來越少”、“外圍區域攤大餅模式也逐漸被拋棄”。

主觀上“集約用地”——“提高單位面積產出成為城市土地利用指導方針，土地價格自然提高，土地利用也隨之提效了”。

雖然縮減供地的原因相同，但縮減的結果卻並不完全一致。

比如廈門，儘管2009-2010年曾大量供地，但自2011年以來每年的供地面積始終低於銷售面積，10年累計供地規劃可建面積僅為3073萬平米，低於同期累計銷售面積3114萬平米。今年不僅供地面積繼續低於銷售面積，而且毫無增加的跡象，1-5月供地規劃可建面積僅為去年全年的17.4%。當然，需求也被限制了，1-5月銷售面積僅相當於去年全年的24%。

天津的景象似又有不同。

過去11年，天津累計公開出讓住宅用地規劃可建面積18289萬平米，按照可售比0.8計算，可售面積約為14631萬平米，實際累計銷售12162萬平米，未售面積2469萬平米，相當於過去三年銷售面積均值的1.6倍，換句話說，還可以銷售19個月。

按照天津過去的預售條件，商品住宅需要達到“七層以下需主體工程封頂，七層以上達到投資的2/3以上層數”，七層以下項目入市時間相對較快，但如果是30層的高層建築，地下部分建設工期不超過6個月，地上部分約20周，大約不超過11個月，也就是說，高層住房規劃可建面積的大部分其實都是潛在供應，而不是可上市面積。

目前，天津達到基礎“正負零”即可銷售，也是為了促進供應，但是，由於房企去年以來拿了很多高價地，在限價令下無法達到盈虧平衡而放緩了入市腳步。

因此我們看到，截止到今年5月，天津商品住宅已批准上市的可售面積僅為879萬平米，按照去年銷售2220萬平米，僅能滿足5個月的供應。

那麼，天津是不是可以增加一些土地供應呢？

從過去幾年的情況看，天津的商品住宅供應是震盪下行的，從2009年的歷史最高點3536萬平米幾乎是直線下降到1000萬平米級平臺，2015年和2016年僅分別供應817萬平米和1212萬平米，對應當年的銷售面積1558萬平米和2220萬平米，均透支了過去的可售餘量。

今年天津的供地會超過去年嗎？恐怕很難。

今年1-5月住宅用地供應僅相當於去年全年的18.3%，意味著供應很難增加。供應不足，也導致地價加速上漲。

天津會不會放鬆限價令而增加高價地入市，並且可以繼續推出高價地呢？

如果適當放鬆房價限制，市場供應當然也會有所增加，但在“房住不炒”的政策要求下，政府部門會牢牢把握這個大局意識，相信限價令不會明顯放鬆，儘管大家都有放鬆的衝動想法，也知道放鬆房價可以帶來更高的土地溢價和更多的追漲搶購。

在限購限貸的情況下，今年的銷售面積也下降了，僅相當於去年全年的22%。

需求減少，供應自然也可以相應減少。這就是說，天津並不一定需要供需兩旺，或許還希望維持供求關係的緊平衡。

供求關係的緊平衡意味著什麼？

其實這些城市政府現在已經不會再像過去那樣粗放地批發土地，而是會越來越珍惜城市的可開發存量土地，在滿足最低需求的同時儘量減少土地供應面積。大家都在學習如何既能控制土地增量不增加、又能維持土地財政不減少，換句話說，就是如何用更少的土地供應獲得不減少的土地財政。

這就是上海“總量控制、增量遞減、存量優化、流量提效”的政策思路，也是大家學習的榜樣。

這樣做的好處之一是可以節約土地供給數量，對於廈門這類土地資源本就十分有限的城市尤為有利。

好處之二是可以控制土地供給節奏，有些城市連續幾個月不供地，開發商飢渴之後的情景是可想而知的。

好處之三是可以切小地塊面積，來適應供應規模減少、供應頻率不降，上海很多地塊出讓時都只有幾萬平米，客觀上固然有可拆遷地塊不大、拆遷不易的問題，但好處也是顯而易見的：有利於街區制、道路微循環，避免交通擁堵。當然，門檻低了、總價少了，土地單價也就變得不那麼敏感了。

供求關係的緊平衡意味著客戶想買的房子很可能買不到，恰如上篇文章所說：10個人想買房，市場恰有10套房，卻是供不應求的。

這就意味著房價存在上漲壓力。

有時候，壓力不一定是壞事，有了房價上漲壓力，就維持了房價上漲預期，反而吸引更多人願意到這樣的城市裡來——因為一旦擁有了不動產，財富也會隨之增長。

誰會願意一直留在那些房價永遠不漲的城市裡呢？房價不漲，或許就意味著城市沒有發展、環境沒有改善、配套沒有提升、生活沒有變化、人生沒有趣味，除了養老，可能索然無味。

一定有人會說，歐洲很多小城鎮房價多年不漲，他們的生活不也是很悠閒自得嗎？

的確，管中窺豹——歐洲的現實是他們過去獲得了世界範圍的掠奪財富加上工業革命的積累財富，他們同樣也經歷了城鎮化的房價快速上漲階段，現在的日子還算滋潤。

但是，白駒過隙——我們終會發現未來他們還會走到城市基礎設施陳舊不堪、維修養護缺錢少人的階段，那個時候，令人羨慕的一定不是歐洲了。

在城市化進程還在持續的現階段，大城市不缺少流入的人口，其產業和人口的黑洞效應還會長期存在，維持供應不足、限制需求釋放，就意味著住房市場的發展週期可以更長，土地財政利好可以更久，城市發展資金可以更足。

在這種狀態下，土地溢價自然就高企了，單位土地面積的產出也就節節高了。

有意思的是瀋陽市，雖然過去一直是被認為庫存高企，但是，近幾年去庫存還是見了成效。過去10年累計供應住宅用地19011萬平米，累計銷售12286萬平米，按可售比0.8計算，餘量僅有1823萬平米。

特別是從2014年以來，住宅用地供應逐年減少，而銷售面積逐年增加，按照過去三年商品住宅銷售面積均值匡算，全部餘量消化只需要16個月。

如果再看看瀋陽2007-2017年5月的商品住宅累計批准上市面積14434萬平米，減去同期累計銷售面積14057萬平米，市場可售餘量僅為377萬平米，去化週期僅有3個月，那麼，未上市的潛在住房供應週期也只有13個月，所以瀋陽的地價也大幅上漲了。

瀋陽已經可以適度恢復住宅用地供應了，但今年1-5月住宅用地供應僅為去年的18%，而銷售面積已經達到44%，如果不增加土地供應，未來有可能進入供求關係的緊平衡狀態，這也意味著瀋陽的房企庫存可以解套了，也許，有人更希望價格也可以解套呢。

目前來看，瀋陽大幅增加土地供應的概率應該是很低的，客觀上，瀋陽的人口增長極為有限，未來住房需求不足，大家都不看好其房地產市場的未來。主觀上，政府或許也希望控制供求關係的緊平衡，避免回到去庫存的老路上。

當然，也有城市還是很明智地增加了土地供應，比如鄭州。

鄭州2011年以來商品住宅供地規劃可建面積始終高於銷售面積，過去10年供地規劃可建面積為11588萬平米，按0.8的可售比，減去累計已銷售9173萬平米，餘量僅有97萬平米。如果沒有更早的供應冗餘，或者未被統計的非公開出讓住宅用地，市場早已經無房可售了，這就不難理解鄭州為什麼要加碼限購政策並增加土地供應了。

今年1-5月，鄭州住宅銷售面積僅相當於去年同期的18%，顯然加碼限購政策顯現了效果，更明智的是，鄭州還明顯增加了商品住宅用地供應，新增規劃可建面積1014萬平米，相當於去年全年的58%，大大超過序時進度，顯然這是有利於緩解供求緊張的矛盾的。

但是，有些城市供求關係並不緊張，甚至供大於求，多年累計銷供比遠低於70%，卻還在大量供地。

比如杭州，過去11年間，累計供應商品住宅用地規劃可建面積9508萬平米，累計銷售4173萬平米，每一年的供應都大於銷售，今年1-5月也不例外，是銷售銷得太少了點？還是賣地賣得太多了點？

顯然，杭州不缺庫存，按照0.8的可售比，其庫存達到3433萬平米，按過去三年平均銷售面積匡算，可去化7.1年。

既然這樣，杭州為什麼還要繼續增加住宅用地供應呢？

因為杭州的現實可售面積僅有171萬平米，去化週期僅有3.4個月，依然維持在低水平供應上，這也意味著杭州雖然潛在供應較大，但現實的供求關係仍然是緊平衡的。

不是說杭州還有大量的庫存嗎？哪裡去了呢？

其實，有大量2014年之前拿的土地在當地中小房企手上，當時的樓面地價不高，資金沉澱壓力不多，現金流不很緊張的中小房企因為限價影響盈利預期，並不急於出手，因為他們知道：賣掉了（房子）再也買不回來（地）了，因此只會爭取更高的售價、慢慢推售，因此也不會造成集中上市供應，因而當下的市場供求關係還會是緊平衡的。

2015-2016年外地大房企入杭拿地較多、地價較高，大房企產品更集中於可以承受較高售價的改善性需求，它們追求高週轉、快速推盤，雖然受限購限價影響較大，但客戶依然不少，有錢還不一定能買到，據說有的開發商要求客戶銀行卡上資金達到房屋總價的6成才予售賣，顯然在銀行貸款額度收緊的時期，開發商也想直接拿到現金流而不願等待獲批時間越來越長的按揭貸款。

但是，市場規律不能輕視，供求關係終究會左右市場。

所以我們看到，杭州土地供應量也在縮減，今年1-5月供應土地僅相當於去年全年的27%，當然，樓面地價也在快速上漲，城市的成長依然不缺少高濃度輸血。

或許有些城市還沒有意識到未來供求關係會失衡，或許他們知道但期冀未來人口流入會填平這個缺口，又或許他們太希望趁著一線城市嚴控人口規模來彎道超車了。

未來杭州會不會出現過去瀋陽曾經出現過的供過於求、嚴重失衡的局面呢？

相信不會。杭州畢竟是超級省會城市，對省內產業和人口依然存在強大的黑洞效應。杭州也受到中央力挺，正在努力晉級一線城市和世界性大城市，無疑會進一步增強黑洞效應，相信地方政府和人民也都是這麼想的。

這便是杭州的與眾不同之處，近幾年這個城市不缺新概念，雲棲大會、G20峰會、亞運會接二連三、層出不窮，令人眼花繚亂、應接不暇。

所有城市都想擁有新概念來贏得機會資源和發展空間，這一點上，其實城市與人無異，誰不想獲得更多的機會資源和更好的發展未來呢？

創造概念就是創造未來。

比如國際化大都市、工業重鎮、交通樞紐這些屢見不鮮的老名詞，還有國家中心城市、雄安新區、粵港澳大灣區這些新鮮出爐的新概念，無疑都給人以巨大的想象空間。

新概念可以創造更多的投資（首先是基礎設施投資，進而帶來產業投資），然後帶來更多的就業人口和消費，帶來區域和城市的繁榮。

粵港澳大灣區是最有可能引領未來區域發展的一個世界級都市圈，且不說其本身就有香港這樣的世界級城市，還有深圳和廣州這樣的未來也想走向世界級的國家級城市，再加上

但是，不是所有的新概念都能帶來更好的機會。國家發改委發佈的20個城市群是不是都能夠獲得這樣的發展機會呢？

按照規劃，未來全國將有5個國家級城市群、9個區域性城市群和6個地區性城市群。按照百度百科的解釋，城市群是以1個以上特大城市為核心，由3個以上大城市為構成單元，依託發達的交通通信等基礎設施網絡所形成的空間組織緊湊、經濟聯繫緊密、並最終實現高度同城化和高度一體化的城市群體。

這段話有兩個關鍵思想：

一是依託發達的交通通信等基礎設施網絡。這就是我們在過去的微信上所多次提到的：要通過快速路網實現都市圈大中小城鎮的連接，未來的世界一定是連接的世界，通過物理空間的連接，完成需求與供給的連接，實現思想和創意的連接。

二是高度同城化和高度一體化。這也是我們強調的公共服務一體化的概念，核心城市不能抱有“螺螄殼裡做道場”的小家子觀念為自己城市的既得利益不斷地砌築護城河，如果都像粵港澳大灣區一樣用海納百川的胸懷，讓醫保社保、小孩入學、高考錄取等公共服務都能實現均等化、一體化，這樣的都市圈才能真正兌現長久的黑洞效應，才能吸引更多的年輕人，實現實體經濟與創意創新的連接。

不是有規劃就有未來的，抓不住以上兩個關鍵思想的城市群就不會兌現都市圈的發展機會。

我們可不認為城市群與都市圈是同一個概念，因為城市群裡的各個城市是有自己的利益訴求的，城市與城市之間存在發展競爭關係，而都市圈就像微信圈，城市之間就像微信圈裡的朋友——合則兩利、散亦無傷，相互連接、共榮共贏。

但是，連接之後，這些都市圈中的核心（二線）城市會不會再大量增加住房用地呢？

顯然不會了，因為它們遲早都會把有限的土地更多用來連接（快速路網），而時空距離縮短之後，都市圈的中小城鎮都會變成便捷的宜居之地，來到核心城市的流動人口可以在周邊中小城鎮實現都市圈城鎮化。

放眼未來，更多的二線城市只會限制土地供應，這就意味著它們的供求關係的緊平衡狀態將長期存在，也意味著二線城市整體房地產市場蛋糕不會變的更大了。

但是，連接讓都市圈中小城鎮的土地變成核心城市的共享資源，這些中小城鎮增加的住房供應可以對沖核心（二線）城市住房供應的短缺，而核心城市的信息金融產業資源也可以成為帶動都市圈中小城鎮經濟社會發展的新引擎，都市圈戰略將成為城鎮化戰略、城市化戰略的升級版。