導讀：2018年的徵地拆遷隨著時間的推移已然近半，其中活躍度最高的現象之一便是遍及大江南北的棚戶區改造或曰舊城改造。在實踐中，這兩種提法的區別不大，但都對被徵收人的補償權益和項目所適用的程序具有重大影響。其中一個比較引人關注的問題就是新建房屋的“被棚改”。那麼，被徵收人究竟該怎麼做才能避開這種明顯的“行政目的不當”的圈套呢？舊城改造也好，棚戶區改造也罷，又該如何對其展開依法維權呢？

在明律師楊念平曾代理過這樣一起案件：被徵收人在甘肅省平涼市某縣繁華地段擁有一幢沿街的用於經營的3層小樓，系20世紀90年代末所建，房證地證齊全。2013年11月，被徵收人竟接到了當地某房地產開發公司的電話，稱涉案地段被列入當地棚戶區改造徵收項目範圍，敦促其儘快參與協商。面對這一突如其來的變故，被徵收人深感不滿：我90年代末建的房子，怎麼一轉眼就成了“棚戶區改造”項目的徵收對象了呢？不是說徵收都是政府行為麼，為何開發商卻衝在了前面？

那麼，面對這樣的常見情形，被徵收人該從哪些方面作出應對呢？首先需要明確的是，本案中被徵收人法治觀念很強，在涉案項目啟動之初就及時諮詢了在明律師，故留給了律師以較大的法律維權空間。“維權要趁早”，這一理念同樣適用於舊城改造或棚改項目。

▣ 切入點一：涉案片區是否具備棚戶區改造項目的特徵？

雖然法律層面並無“棚戶區改造”這一概念的準確定義，但還是有許多規範性文件對其應具備的特徵進行了描述。《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》一上來就指出，這些棚戶區“住房簡陋，環境較差，安全隱患多，改造難度大”。住建部等5部委2009年發佈的《棚改指導意見》中也指出，棚戶區安全隱患突出，嚴重影響群眾生命財產安全……據此，廣大被徵收人完全可以以上述描述性特徵為依據來衡量自己所正在面臨的棚改、舊改項目，如果一點兒不沾邊，完全不挨著，那麼這一點是完全可以在訴房屋徵收決定的訴訟中直接列明的。

▣ 切入點二：立項、規劃是否依法作出？

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第9條規定，確需徵收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。且上述規劃事項應廣泛徵求社會公眾意見，經過科學論證。

《國務院關於加快棚戶區改造工作的意見》也指出，要結合城市規劃、土地利用規劃和保障性住房建設規劃，合理確定各類棚戶區改造的目標任務……先改造成片棚戶區、再改造其他棚戶區。

據此，被徵收人完全可以通過申請政府信息公開的途徑獲取您所遭遇的棚改項目的立項、規劃文件，若不存在或作出時間晚於棚戶區改造項目的房屋徵收決定，則意味著涉案項目存在“先上車，後買票”的違法情形，這將成為被徵收人訴房屋徵收決定時的又一個重要切入點。

▣ 切入點三：社會穩定風險評估是否完成？補償費用是否足額到位？

《條例》第12條規定，市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋徵收決定涉及被徵收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。作出房屋徵收決定前，徵收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

據此，對於棚戶區改造、舊城改造項目而言，社會穩定風險評估報告是要於房屋徵收決定作出前出爐的，對此徵收方在訴徵收決定的庭審中負有舉證責任。如果拿不出來這樣的證據，那麼涉案徵收決定就存在明顯的程序違法。同理，徵收補償費用的足額到位也不能是徵收方紅口白牙說出來的，而必須要由其提供證據加以證明。

▣ 切入點四：是否進行了專門的舊城區改建意願徵詢？

因舊城改造、棚戶區改造項目具有極強的公益性和極大的影響面，故實踐中一些地方立法尤為突出的強調了“群眾意願”，並設立了較高的啟動門檻，這無疑對廣大被徵收人而言是十分有利的。《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第12條就規定，因舊城區改建房屋徵收範圍確定後，房屋徵收部門應當組織徵詢被徵收人的改建意願；有90%以上的被徵收人同意的，方可進行舊城區改建。需要注意的是，這一意願徵詢環節與其後的徵收補償方案徵求意見是兩個獨立的、不同的環節，如果被徵收人所在地有類似的規定，那麼審查涉案項目是否履行了這一程序要求便是一個重要的維權切入點。

▣ 切入點五：徵收補償方案是否按期公開徵求意見？

《條例》第10、11條規定，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。因舊城區改建需要徵收房屋，多數被徵收人認為徵收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被徵收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。

據此，徵收補償方案的擬訂、徵求意見環節必須出現在房屋徵收決定之前。這一步驟是否依法進行也是被徵收人可以著重審查的一個維權切入點。

在明律師所代理的甘肅省的這起案件中，上述5大方面幾乎全部都存在這樣或那樣的漏洞、窟窿，結果在針對徵收決定的訴訟中被律師一一抓出窮追猛打。平涼市中級人民法院、甘肅省高級人民法院均支持了在明律師的代理意見，判決確認涉案棚戶區改造項目房屋徵收決定違法。被徵收人建於90年代末期的房屋也成功避開了“被棚改”的圈套，在協商談判中贏得了主動權。

在明律師最後需要補充的一點是，棚改也好，舊改也罷，都叫做“政府主導，市場運作”。房地產開發企業參與是其顯著特徵，但針對搬遷、強拆、籤協議這部分直接關乎被徵收人補償安置權益的事情，企業是無權進行“運作”的，而是必須符合國務院第590號令也就是《條例》的規定，由政府負全責。若牽涉項目的開發商參與了逼籤、強拆等行為，被徵收人維權的對象應當首先是地方政府，而不是事實上充當嘍囉的企業。

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