房地產調控何去何從，是明年穩增長政策的關鍵性內容。今年年中之前，調控政策主導權在地方政府，核心是“一城一策、因城施策”，強調“有什麼問題，解決什麼問題”。此後情況有所不同，由於上半年信託等資金大量進入房地產領域，致使下半年以來，中央金融部門著手從房地產企業的融資端加強管控，來到了地產調控最前沿。這一做法較以往地方為主的調控有所突破。
著眼於明年穩增長目標以及房地產市場運行的內在邏輯，我們預計明年政策會有兩方面變化。
一、房地產“控產能”政策鬆動。
今年以來，各種渠道透露出來的房地產企業融資新政包括：開發貸規模控制在今年一季度水平、地產信託規模不得超過二季度末、海外地產美元債只允許借新還舊等。這些新政宏觀上的著眼點是控制地產企業槓桿率，避免金融資源大量流入；微觀上的著眼點是控制地產企業槓桿率，防止其資產負債表進一步膨脹。
過往若干年，我國房地產開發資金來源結構沒有太大變化，高槓杆局面一時難以改變。如果按照既有水平鎖定上述融資來源，僅靠企業自籌、定金和預付款、個人按揭貸款等項資金的自然增長，理論上意味著明年地產投資增速將出現大幅下降。
過往幾年，國家在若干領域推行去產能政策，其實際影響主要體現在產出質量的提升、頭部企業集中度的提高。當前鎖定地產企業融資政策某種意義上相當於“控產能”，其合理性前提是供給存在嚴重過剩，或有大量投機性需求。而這兩點至少在全國層面上不存在。這種情況下，對所有地產企業全面控產能，顯然不合理。按照槓桿率、去化率等指標有序放鬆融資，應是政策方向。在穩增長之年，房地產領域高投資率、高去化率的均衡，好於低投資率、低去化率的均衡。
二、“因城施策”需要放開限價增加供給。
地方層面的地產調控由“四限”政策組成：一是限購，意在控制投機性需求；二是限售，意在控制短期賣出、抑制投機；三是限貸，意在控制居民槓槓，相關管理權限不全在地方；四是限價。該政策組合拳的好處是很大程度上避免了顯性地產泡沫在部分城市進一步膨脹；缺陷是損害了市場配置資源的功能，調控當局和市場力量都是站在各自角度，根據扭曲的市場信號研判未來走勢。
全面放開四限顯然不是政策選項。在此我們不妨通過案例，推演極端化的場景模型。
2017年4月27之前，參與北京的相關司法拍賣不需要有購房資格。2017年4月27日，北京市住建委宣佈了“補漏”的房地產調控政策，法院拍賣的房產也被納入限購範圍。
比較上述政策之前之後的住房拍賣成交價變化，我們發現，在不需要購房資格的情況下，大量無資格購房人進入市場，導致司法拍賣價格大約比同期同地段類似房產中位數單價高15%。2017年4月27日要求購房資格後，無資格購房人離場，導致司法拍賣的價格大約比同期同地段類似房產中位數單價低15%。換而言之，北京購房資格帶來的市場溢價，大約相當於房價的30%。
數據說明：司法拍賣是指人民法院將查封、扣押、凍結的被執行人財產，在被執行人逾期不履行義務時，依法以公開競價的方式賣與出價最高的競買人，並用所得金額清償債務的執行行為。由於稅費及被拍賣房產連帶未結清物業費用等因素，司法拍賣價通常應低於同期可比市場價。該因素在法拍“新政”前後同樣存在，可以將“新政”前後的價格變化，理解為購房資格政策變化的結果。
數據來源：選取2017年4月前後，阿里司法拍賣北京市東城區67處普通住房的成交價，以及同期同地段類似住房價格作為樣本。百分比是溢價或折價比例。數據來自阿里司法拍賣網、鏈家網。
如果貿然取消北京房地產調控舉措，瞬間，大量無購房資格的潛在購買者將湧入市場，購房資格溢價將得以釋放，房價將暴漲30%；隨後，在房價上漲的刺激下，價格可能會以我們無法想象的速度進一步上漲到驚人高位；最終，高處不勝寒，成交量急速萎縮，導致價格大幅回落，市場出清。
以上極端化場景的政策含義顯而易見：限購是地產安全的保險栓；政府對房地產的管控，表面上是抑制房價快速上漲，而真正防範的風險是暴漲之後的暴跌。鑑此，穩妥的“因城施策”政策鬆動似應遵循以下先後順序。
首先是採取“價格走廊”等措施放鬆限價。古今中外大量案例證明限價政策除了帶來更多更復雜的管制需求，別無他用。在新房、二手房登記備案環節，通過各種顯性隱性的行政手段限制報價，給出“合意的”房價數據，沒有意義。正如此前計劃向市場轉型需要首先恢復價格信號一樣，放鬆限價也應是地產政策調整的第一步。
其次是根據價格信號增加土地供給。價格放開之後，地方政策可據此調整土地供應。“有什麼問題，解決什麼問題”，如果地方面臨的問題是土地價格快速上漲，則增加土地供應，反之，則減少土地供應。由於價格放開、信號明確，地產企業拿地行為也更有依據，麵粉比麵包貴的局面將得以改觀。
基於房住不炒的根本理念，限購、尤其是一線城市限購政策鬆動仍需慎重。除非地方政府確認當地放鬆限購，釋放的主要是“住”而非“炒”的需求。至於限貸政策，鑑於居民部門槓桿率狀況，也以穩定為妥。
筆者深知，我國房地產癥結背後有土地、區域、財政等更為宏大的政策背景。而按照以上先放鬆價格管控、而後增加供給、最後放鬆需求的順序進行調整，似不至於致使現有地方房地產政策框架迅速解體。以上淺見僅著眼於明年短期而提出。讓房地產市場更像一個市場，是思考問題的出發點。
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