01
近兩年來，要問主城區新房供應量和成交量，哪個區排名靠前？
很多人可能都會想到渝北，因為渝北是城市向北的主戰場，渝北又很大，是很多人買房的首選。
不過，房觀君卻要首推巴南的名字。因為2018年以來，巴南區在月度排行榜上，供應量和成交量，長期排到主城第一位。
但是，均價和成交總金額第一的位置，卻長期被渝北區搶了風頭。
這又是為什麼？因為巴南的房子便宜，渝北區的房子貴，巴南區吃虧就虧在房子太便宜了。
想起前不久召開的房交會，巴南渝南分流道某花園洋房，竟然推出了１萬元不到的勁爆價。這個價，在北區，連超高層都買不到。
今年上半年，巴南龍洲灣某處的聯排，最低總價只有160多萬。
02
巴南區的房子為什麼這麼便宜？房觀君認為，主要還是區位條件的原因。
其一，近十幾年來，城市發展的主戰場在北區，不在南區，南區的房子，整體上都要比北區便宜一些。
其二，巴南區現有的兩大城市主板塊，聯繫不緊密，太分散，沒有聚合效應。
攤開地圖，我們可以發現，由於從北至南的銅鑼山山脈的阻隔，在以前，巴南主要城市建成區的分佈，都在長江沿線，由北至南，依次有李家沱、花溪、龍洲灣和魚洞高職城四大板塊。
一邊是長江，一邊是銅鑼山，巴南主城區的發展空間有限，要拓展城市發展空間，必須突破銅鑼山的限制，向東發展鹿界南片區。
（李魚龍花片區和鹿界南片區位於銅鑼山兩側）
所以，近年來，巴南主城區的發展，形成了沿江地帶的李魚龍花片區，與銅鑼山以東的鹿界南片區比翼齊飛的發展局面。
但是，因為有山脈阻隔，巴南的這兩大片區，尤如兩個世界，兩座各自獨立的城區。
為什麼？交通不便。李魚龍花片區要去鹿界南片區，要麼走內環，要麼走老渝黔公路等老公路，沒有一條市政主幹道，交通十分不便。
所以，巴南區，儘管供應量和成交量都很大，但一直都在價值窪地裡徘徊，無法上岸。
所以，巴南區的決策層面和民間，都認識到了，巴南主城區要有大的發展，要邁上新的臺階，必須要讓沿江片區與鹿界南片區的聯繫更加緊密，形成一個完整的有機整體。
實現這一目的途徑，就是開建一批節點性的交通工程，打破銅鑼山的阻隔。
03
今年11月5日，巴南城市發展迎來重大利好，龍洲灣隧道正式通車，該隧道的通車，讓鑼銅山西邊和東邊的高職城板塊和南彭物流基地正式連通。當時媒體報道稱：該隧道的通車，推動銅鑼山兩翼經濟協調發展。
當然，隨著銅鑼山東西兩翼的經濟聯繫和人員往來越來越密切，僅僅一座隧道，還遠遠不夠。
（龍洲灣隧道）
近日，市公共資源交易網上掛出了兩條工程招標信息顯示，巴南區還將開建兩座隧道。
一個是雲篆山隧道工程開始設計招標。
據西部木材貿易港產業園連接道工程（雲篆山隧道工程）方案設計招標公告顯示，
該隧道線路起於佛耳巖碼頭位置，自西向東穿越雲篆山，在雲篆山水公租房位置露頭，終點與箭灘河大橋連接道順接。
道路全長約5.48km，按城市主幹路設計，設計車速為60km/h，標準路幅寬度採用雙向六車道，標準路幅寬度為43m，其中包括:雲篆山隧道總長度約3000m、雲篆山大橋長度為340m。
項目互通式立交共4座，分別為進港立交、六角溝立交、雲錦立交與歐鵬立交。本項目建安投資約16億元。
第二個是新燕尾山隧道開始施工招標。
１２月１３日，公共資源交易網上發佈了新燕尾山隧道工程施工一標段招標公告。房觀君注意到，雲篆山隧道招標是設計招標階段，離開工建設，還有些時日。而新燕尾山隧道，則是工程施工招標，預示離開工不遠了。
我們先來看看這座隧道聯通哪裡跟哪裡，招標公告顯示：
新燕尾山隧道工程西起太陽崗立交（不含太陽崗立交），往東穿越銅鑼山，止於內環南泉立交（不含南泉立交）。
（新燕尾山隧道走向示意圖）
線路全長約6.8km，主要工程包括長隧道1座（新燕尾山隧道，長約2.5km），互通式立交2座（南溫泉立交、苦竹壩立交）、簡易菱形立交1座（花溪大道立交）。該項目估算總投資約632003萬元，其中建安費約393089萬元，工期1280天，約三年半。
該隧道通車後，巴南沿江片區的李魚龍花和鹿界南片區，又增加一條城市主幹道聯通，巴南主城區的兩翼，聯繫將更加緊密。
04
接下來，我們來分析一下這兩座隧道對於巴南區房地產市場的影響。
有專業機構的數據表明，巴南區的購房者來源，主要有三個方面：巴南本地人；南坪、大渡口以及楊家坪等外區人；綦萬南涪等區的購房者。
目前，李魚龍花片區與鹿界南片區交通不便，造成這兩大片區的購房目標人群，相對固化。
比如，南坪、大渡口或者楊家坪外區的購房者，可能只會選擇李魚龍花的房子，而不會去選擇鹿界南片區的房子，因為翻山越嶺，走內環，堵成狗，何必捨近求遠。
（李魚龍花片區的渝南大道百度地圖實景）
而綦萬南涪的購房者，他們從渝黔高速、渝湘高速或者沿江高速進主城，不用進內環，就能很快到達鹿界南片區，而且那裡的價格要有競爭力，這一部分購房者，直接被鹿界南片區截流了。
現在的格局正在悄然發生變化。
龍洲灣隧道通車，新燕尾山隧道和雲篆山隧道已開始招標，不久將建設，未來還要開建鹿角隧道。
隨著這樣一批打通銅鑼山山脈阻隔的市政大道的開建和通車，巴南現有的兩大城市片區，通過多條市政主幹道將實現無縫通勤，單邊可實現十分鐘左右通達，那麼，兩大片區將深度融為一體，不再分彼此。
（南彭區片示意圖）
在未來，南坪大渡口楊家坪外溢到巴南的購房者，前往巴南，可能就更願意去鹿界南，畢竟多開十分鐘的車，就可以多一個選擇，這裡的房價更實慧，空氣更好。
而原來被鹿界南截流的購房者，可能也會分流到李魚龍花，畢竟，這裡距離城市核心資源更近。
那麼，站在整個巴南區的角度來看，隨著巴南銅鑼山東西兩大片區不再分彼此，形成一個整體，巴南的房價將更有競爭力。
不管怎麼說，近年來，從市級層面到區級層面，巴南區的基礎設施，城市界面，都突飛猛進，成績卓著。
祝願巴南的明天越來越好。畢竟，這是重慶惟一一個以巴人的巴字命名的行政區，值得擁有更美好的明天！（更多重慶大事和房產資訊，請關注公眾號：山城房地產觀察）
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