2018年12月的土拍激戰，已經點燃了市場的興奮點。
2019年1月3日，新津一宗40畝的地塊將開啟新年首拍，也引發了市場各方的高度關注。
帶著這宗“新年味”十足的地塊，新津再次搶佔“頭條”——經歷高速發展的“成南副中心 濱江公園城”，在城市空間規劃、產業升級換擋、經濟地理重塑上不斷展示出新動能和新動向。
為讓大家在拿地前更好地瞭解城市價值、掌握市場動態，銳理君日前進行了實地探訪，也對新津和這40畝土地進行了研判……
【看城市】
從“產業+”到“+產業”
新津城市價值呈幾何級數增長
銳理君此行的最大感受是：新津，已經展現出全新的姿態和麵貌。
青山與綠水交融互通，城市與鄉村協同發展。近年來，新津的城市價值呈現幾何級數增長，很重要的原因是這裡集合了區位、戰略、資源等各類要素，而產業發展成效尤其明顯。
據銳理君瞭解，從傳統的遠郊縣到全新的產業之城、生活之城，“高質量發展”一直是新津持續發展的主思路。成都市委十三屆三次全會也明確提出，要“推動天府新區成都直管區、高新區、雙流區和新津縣共同建設高質量發展示範區”。
新津的高質量基底，首先通過“一心三城五鎮”的城市空間規劃架構，而“兩園一區”構建起的產業生態閉環，成為助推這座城市“高質量發展”的加速器——先進製造業、現代服務業、綠色精品農業等競相發展，形成了具有比較優勢和核心競爭力的產業生態圈。
天府新區智能製造產業園是其中的代表之一。在這一產業園區內，新津大力培育“智能製造+”產業集群，重點發展智能製造、綠色食品等產業，力主打造西部領先的先進製造業聚集區、“人城產”融合的現代化產業新城。如今，格力、中糧、華潤等企業和銀隆新能源產業園、長客新築交通產業園等已經在此紮根，“新津速度”“新津質量”“新津品牌”不斷被唱響。
同時，新津天府農博園 也將成為四川農博會的永久會址，將打造成展示四川農業的一塊“金字招牌”，進而助推鄉村振興戰略落地見效。當然，單純地“產業+”明顯不夠，能夠不斷“+產業”才能從根本上助推城市持續發展。因此，從“產—城—人”到“人—城—產”蝶變，在天府農博園內，傳統的第一產業正在實現強大的示範效應：
懷著農業—農村—農民的“三農”初心，通過創新—創業—創投的“三創”路徑，以文博—文旅—文創“三文”為表達，以生活—生產—生態“三生”為目標，給出了鄉村振興的“新津答卷”。
通過在高端產業和傳統產業上不斷做加法，新津的城市界面、城市底蘊、城市氣質實現了360°全新升級，這座擁有4000多年曆史的名城，已經成為極具活力的高質量發展新城，其未來的發展目標也在塑造更多蝶變的可能：
到2020年，初步成為先進製造業產業基地，農商文旅體融合發展示範區，公園城市骨架基本成型。
到2035年，高端智能製造產業要成為產業發展主體，全域旅遊成為新津名片，公園城市大美格局基本形成。
到2050年，智能製造產業形成區域引領輻射帶動能力，人與山水、田園和諧共生，建成美麗宜居公園城市。
【看市場】
地價天花板不斷被捅破
房企瞅準機會仍可下手
銳理數據統計顯示，在拍賣市場上，2018年新津縣共出讓了9宗地，合計603.44畝，成交均價為757.28萬元/畝，位居遠郊各區（市）縣之首（2018年成都遠郊各區域的土地成交均價為433.8萬元/畝）。同時，新津縣9宗地的平均樓面地價達到了5332元/㎡，這一數值遠超同類型的其它區域，也僅次於近郊的雙流區和龍泉驛區。
（2018年成都遠郊各區市縣土拍成交樓面地價一覽）
這裡不得不提到2018年4月的那場熱點拍賣，經過破紀錄的422輪舉牌，歷時約110分鐘，在一場血拼廝殺後，金融街和雅居樂拿下新津兩塊連襟地，成交樓面地價達到了6234元/㎡，區域地價天花板就此被捅破，這也是截至目前遠郊區域的最高樓面地價記錄。
事實上，在2018年遠郊樓面地價最高的10宗地中，新津佔了7席，而且樓面地價排行前五的地塊均位於新津。
（2018年遠郊已拍賣地塊樓面地價TOP10）
土地市場的熱度也延續到了住宅市場。2018年全年，新津商品住宅的成交均價約為8782元/㎡，居遠郊各區域之首。相比2017年，這一數據上漲了38.8%。
從備案數據來看，2018年以來，新津商品住宅的月均成交單價整體呈現上揚態勢：1月份成交均價最低，為6003元/㎡，而今年8-10月，新津商品住宅成交均價連續三個月突破萬元，其中8月的成交均價達到10798元/㎡，成為遠郊唯一一個房價破萬的區域。當然，造成這一數據的原因是彼時入市項目大多推售高端產品，階段性市場均價顯著增高。
總體來看，2018年無論供應端還是購買端，市場對新津樓市的信心都很強。儘管受相關調控政策影響，近期整個成都樓市的表現都趨於平靜，但不能忽視的是，佔據成都南向發展核心位置的新津，在交通系統（地鐵、TOD項目等）逐步完善的背景下，輔以高速建設的各大產業載體和強勢發展的各類產業，能源源不斷導入人口，由此產生的大量居住需求，也將成為未來區域樓市持續不斷的“養分”。長遠來看，新津這座城市的土地機會仍然值得抓住。
【看地塊】
方正且無特殊配建
首拍這40畝地易於打造
回頭來看即將在2019年1月3日出讓的這宗地，其位於新津縣普興鎮騎龍村2組、3組、4組，隸屬於新津“一心三城五鎮”規劃中的岷江創新城，地理位置相當不錯。
該宗地為約40畝的住兼商用地（商業佔比上限10%），可開發體量約6.68萬㎡，最大容積率2.5，起拍樓面地價3828元/㎡，起拍總價25570.59萬元，建築高度應滿足航空限高要求。整體而言，該地塊面積不大，起拍價不高，拿地與打造成本可控。
銳理君探訪發現，目前該宗地已部分打圍，四周道路已建成，具備動工開發條件；地塊整體品相良好，對房企的吸引力不容小覷。
首先，宗地所在的岷江新城，定位天府新區智能製造產業園。如今，岷江新城重點發展的創新創意經濟圈已完成20萬方開發，銀隆新能源產業園、億達智慧交通科技城等項目在此聚集，區域內將吸附龐大的高淨值人群，他們的居住需求大，購買實力強。
其次，地塊周邊各項配套齊全：
交通便利：宗地靠近成雅高速路新津東站出口約800米，距離成都第二繞城高速2公里，緊鄰西創大道、新科大道，規劃有機場第二高速、有軌電車R1線、地鐵21號線、S8線等。
醫療護航：宗地配套有中醫院婦幼保健院，省骨科醫院天府分院，社區衛生服務中心等醫療服務機構。
教育豐富：成都外國語學校、新津外國語實驗學校岷江校區、花源幼兒園岷江分園、谷底湖幼兒園、明珠幼兒園等分佈在地塊周邊，未來的教育求學有保障。
生態優越：區域內有騎龍湖公園、明珠公園、白鶴灘國家溼地公園、楊柳河溼地綠道等。其中明珠公園一期示範區佔地230畝，已基本完成建設。
（明珠公園）
整體來看，該地塊方正，商住配比合理，容積率最高2.5，無特殊配建要求，可為房企提供更大的發揮和打造空間，結合區域本身特質，後期完全可以走高改品質路線，提升溢價空間。
目前，該地塊所在片區範圍內已經有恆大、中洲、融信等品牌房企入駐，一個產城融合的智慧產業新城正逐步形成。而據銳理君獨家獲得的消息，岷江新城板塊在2019年第1季度預計還有480餘畝土地推出，後期一番搶地廝殺或在所難免，此次新年首拍誰能率先出手或許就能搶佔先機。
【拿地小貼士】
一條與房企息息相關的好消息是：新津通過“一門審批、四個一工作機制、四階段精簡層級、取消調整事項、批前指導服務”等措施，正在推行房地產項目“百日開工”計劃，以貫徹落實黨中央、國務院關於深化“放管服”改革和優化營商環境的決策部署，深化工程建設項目行政審批制度改革。
目前新津花樣年地塊（呈現項目為花樣年·看今朝）、雅居樂地塊（呈現項目為雅居樂·錦城）都成功實現了“100天以內從拿地到取得施工許可證到開工”的項目開發。對追求開發速度和效率的房企而言，這樣的服務保障無疑十分重要。
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