4月1日簽訂房屋買賣合同，約定了房款20%的違約金，但十幾天後，賣方就以未經丈夫同意為由不願再履行合同，買方起訴至法院。近日，西安市蓮湖區法院一審判決，雙方解除合同，賣方除退還定金等外，還要支付66萬餘元的違約金。
1\\簽約
房價330萬 違約金20%
今年4月1日，王歡（化名）通過中介公司購買了李麗（化名）一套近200平方米蓮湖區某小區的房屋，總價款330餘萬元，並簽訂了《房屋買賣三方合同》。蓮湖區法院查明，雙方合同約定付款方式採取銀行貸款方式，王歡於4月1日預先向李麗支付15萬元作為定金，該款和剩餘首付款78萬元於4月20日存入房產交易結算資金專用賬戶。甲方李麗保證該房屋沒有產權糾紛（此次房屋買賣行為已徵得房屋共有權人的同意和授權）。在違約責任上約定，違約金為房款的20%。
李麗簽字並代丈夫簽字捺手印。合同簽訂當日及次日，王歡轉給李麗15萬元。
據王歡說，自己多次通過中介公司約李麗去交易保證機構將定金及首付款存入房產交易結算資金專用賬戶，但對方一直推諉。4月20日，李麗以丈夫不同意賣房為由要求解除合同。王歡認為，李麗夫婦單方違約行為違反了合同約定，在5月份起訴至法院，請求判令解除合同，被告退還定金15萬元，支付違約金66萬餘元以及中介費等。
2\\庭審
賣方稱並未徵得丈夫同意
李麗辯稱，三方合同是無效合同，該合同是未與丈夫協商的情況下籤訂的；造成合同無效的責任在於第三人中介公司，其未盡到如實審核合同相關人員及如實告知義務；因合同無效，約定的違約條款也無效。請求法院確認合同無效，駁回訴訟請求。李麗的丈夫也稱合同無效，認為妻子未經得自己同意，簽訂的合同違反了《婚姻法》、《物權法》等，也未經其追認。據第三人中介公司陳述，簽訂合同時，王歡曾詢問李麗，賣房是大事，是否需回去和丈夫商量。李麗當時說，家裡所有事自己說了算，不需要問丈夫。
3\\判決
退還定金並支付66萬違約金
法院查明，4月9日，李麗向中介公司員工發微信，稱讓儘快辦，否則丈夫不同意賣。4月17日又說，賣房的事當時丈夫不知道，現在知道了不同意賣房。另外，涉案小區在4月至5月起訴時間這一期間，房屋（含裝修）均價在1.5萬元至2.1萬元不等。
法院認為，《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》中規定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”《合同法》規定，“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”
房屋系一個家庭重要財產，房屋買賣是夫妻處置家庭財產的重大事宜。李麗到中介公司就說明其具有買賣房產的意願，後其通過中介公司簽訂了《房屋買賣三方合同》，李麗在合同賣方處簽名捺印並代其丈夫簽名捺手印，其行為可以使原告相信其夫妻雙方共同銷售房產的意願。
由於被告在合同簽訂後明確表示不同意再履行合同，構成違約，原告主張解除合同，予以支持。結合西安市近兩年來房價大幅上漲的現象，同時比照目前二手房市場交易情況，原告按合同約定違約金主張交易價20%的違約損失66萬餘元契合其實際損失。
近日，蓮湖區法院一審判決，解除合同，被告於判決生效後10日內退還15萬元定金、支付違約金66萬餘元，以及居間服務費近8萬元，駁回其他訴訟請求。
在近幾年的樓市，因為房價上漲賣方簽訂了合同卻反悔的的案子，時有發生。
遇到這種賣家，購房者應該如何應對？我們從維護買房人利益的角度來說，有五種情形（按獲益從低到高排序）：
1、要求解除合約，返還定金；
2、要求雙倍返還定金；
3、要求承擔合同約定的違約金；
4、要求賠償房價上漲的損失；
5、要求繼續履行合同強制過戶。
對買房人而言，解除合約，返還定金是最差的情形，因為此時房價上漲，只要回定金，於事無補，甚至因為錯過了好的買房時間，而導致準備的錢再也買不到類似的房子；甚至在有的城市調控政策頻出，不僅買不到類似的房子，還有可能直接失去購房資格。
而要求強制過戶，對買房人來說是最佳選擇。文章來源：互聯網
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