春江水暖“鴨”先知，誰最瞭解市場微妙的變化？
我告訴你，什麼專家、自媒體大V、中介、售樓員、購房者通通都排到後面去，最最瞭解市場變化的只有一個，就是——賭上身家性命的“開發商”，現在你就明白為什麼恆大要花年薪1500萬，來豢養一個姓任的經濟學家了吧，因為據說他的鼻子比狗還靈敏。
你看，我們買套一兩百萬的房子，都要貨比三家，跑十幾次售樓處，要換是買幾個億的地皮呢？是不是要更加理性和謹慎；
因此說，只有壓上身家性命的開發商才會捕捉得到“風起青萍之末”時的微小變幻，一般人都是事後諸葛，鼓吹預測成功的都是瞎扯淡，這也很正常，誰掏錢多誰就操心得多嘛！
所以看樓市情行，第一步就是看“土地市場”，因為“土地市場”就是“下一輪房價”的晴雨表；2016年開春房價爆漲，就是由於2015年下半年“地王”連環炸出來的，相反一旦土地市場遇冷，那樣接下來的房價必然會疲軟，而嘉興正是如此——
自從去年522轟動一時的千人土拍，一直到最近一次的6月6日網拍，嘉興兩區包括五縣的土地市場都是異常火爆的，雖然設置了高壓線，但通過競配套或自持，“隱形地王”也是屢出不窮；
但自7月2日老大離開後，風向突變，從火熱的夏日跑步進了涼意漸濃的秋季，嘉興首拍就出現了“滑鐵盧”——
7月24日南湖區四連拍，一塊流拍、一塊底價自摸（相當於“流拍”）、另外兩塊也是小有溢價，一個是金地的樓面價8690元/平，一個是萬科的樓面價6830元/平，都距熔斷的“高壓線”（10038元/平）保持較大的空間。
7月25日也就是今天，經開和秀洲區三連拍，結果也是延續昨天的頹勢，均低於預期，遠遠未觸及高壓線，開發商一改土豪形象，加價幅度大多5元一輪。
“蕭瑟秋風今又是”不知是換了人間還是換了老大所致？
反正從“土地遇冷”這信號來看，折射出了——第一、中國整個樓市正處在下行通道；第二、開發商普遍不看好嘉興後市；
以上是“土市”，那麼嘉興“房市”呢，同樣是涼意漸濃，一葉知秋，感興趣的可以看下面我團隊寫的文章，他們親歷了兩個樓盤的新鮮開盤，其中所見所聞所感都在文中。
最後我想說的是，嘉興是幸運的，多虧兩邊有“滬杭”兩個大山“護價”，現在嘉興郊鎮以及五縣的鎮級幾乎全面引入分銷（注：市區部分樓盤也啟動分銷），有百萬級的分銷大軍在向滬杭人民推薦這些樓盤，對應地，分銷成本每套10-15萬元，以各種名義直接嫁接在房價上；
正是如此，才能讓鎮級樓盤不但沒有跌破萬元大關，反而有“漲價”的幻象（注：含分銷成本，鎮級均價在13000-15000之間），只要鎮級不失守，市內主力大盤暫時還是安全的！
反之，大家還記得否？嘉興房價2016年上半年開漲時，大潮也是從鎮郊湧起的，同樣如果退潮，從哪裡來還是會從哪裡走，肯定也是從鎮級退潮。
幸好，嘉興邊上有滬杭這兩座巍峨高山上的終年積雪，將永遠都會化成涓涓的雪水，滋潤著嘉興的鄉鎮及低價樓盤，並由它們共同托起市區的蔥蔥綠洲，所以，我的結論是——嘉興樓市是“入秋”，並非“入冬”！
從樓盤看板塊，知房市冷暖。
7月中嘉興鄉鎮上兩個樓盤完成了開盤動作，城西洪合板塊的新大藍庭最後一期加推，城北油車港板塊萃湖上郡首發。
從開發商自己發佈的信息來看，均銷量喜人，與以往不同的是開盤後的一週，朋友圈卻異常熱鬧起來，兩大樓盤分銷渠道開始了客戶爭奪pk，而且不見團購費、加價，貸款也變的可以協商了……
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我們先來看洪合板塊，這本就是一個毛衫產業發達的東方之都，總人口約8.5萬人，當中土著2.7萬人，外來務工經商高達5.8萬人。
嘉興市城市總體規劃（2003-2020年）（2017年修訂）對洪合鎮進行了一個明確的定位：劃定城市開發邊界範圍約7.3平方公里，以空港物流為依託，完善公共服務配套，以發展毛紡針織業為主。
以外來人口為主的洪合自然需要住，所以近年來洪合向周邊嘉興城南、秀洲區、運河新區、國際商務區板塊住宅項目消費提供了強有力的支撐，只因洪合板塊內只出讓過三塊宅地，總體量不大，其中兩塊還是自然人競得，從成交單價上可以看得出新大駿宏地塊在板塊內是一個劃時代的標杆。
2017嘉秀洲-017號地塊是“5·22超級土拍”8宗其一，經過55輪報價，新大駿宏以12000元/㎡競得，摺合樓面價6000元/㎡，溢價率207.69%，這也就有了新大藍庭。
項目所在位置周邊就有毛衫城和商業配套，地面建築面積74253.3平方米，12幢小高層住宅，居住戶數為712戶，從今年1-7月先後申領三次預售證。
板塊內商品房供需矛盾從新大藍庭前期本地去化“兩開兩罄”展露無疑，最近3-6-9-11#四幢248套卻開完盤啟動了分銷，除去價格因素（9600元/平方米毛坯備案價+2600元/平方米裝修+28萬汽車位+5000元/平方米儲藏室），說明蓄客量已顯餘額不足，開發商並沒有做房價上的折讓快速去化，反而上調售價，這一方面是項目低開高走的需要，另一方面也體現了開發商的實力和對板塊前景的自信樂觀。
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城北油車港在嘉興市城市總體規劃（2003-2020年）（2017年修訂）中定位為：劃定城市開發邊界範圍約6.8平方公里。著重保護北部溼地，以發展生態旅遊、電子機械和新能源產業為主。板塊內常住人口約8.4萬人，其中戶籍人口約4.8萬人，新居民人口約3.5萬人。
油車港鎮政府從遷入馬厙，修通了東方路官蕩橋、正原路吉祥橋，經過今年初的省級小城鎮環境綜合整治考核驗收，儼然融入城北成了城市的一部分。
但受到嘉興“東拓西進，北控南移”的政策影響，加之北部工業片區的隔離作用，從2009年恆大綠洲、公園壹號、海納公館等項目建設開始，2018前的11盤經過近幾年房產分銷機構努力和上海外溢人口清洗已全部清盤，是一個真正“接軌”上海先行地。
今年2-1金地嘉禾房地產開發商有限公司（金地）取得了東方北路與興港西路交叉口2017-嘉秀洲-59號地塊，土地面積50557平方米，同期配建12班幼兒園。
5個月時間萃湖上郡（藝華名苑）首開登場，搖身一變成了金地集團、招商蛇口、遠洋地產三大前20強房企聯手打造，總建築面積約14萬方，960戶，由5幢高層和9幢花園洋房組成，首開1-4-7#三幢300套，戶型建築面積89-93平方米。
雖然操盤手變化，但依舊沿用了金地藝境的售樓處和老套路，各大主流媒體雖然照樣巴拉巴拉發了一堆現場火爆照片，但是與金地藝境開盤搖號人滿為患相比，明顯表現出了頹勢，至使幾個分銷機構不得不在開盤後原價（9900元/平方米毛坯備案價+30萬車位）強推。
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與上半年的開盤“逢開必清”和“秒罄”相比，這兩個相對獨立的市場板塊下半年開局偏冷。雖然地域不同造成了消費偏好差異，但這種需求透支向買方市場的轉變已表現出了端倪，即便樓市還是在高位橫盤，政策依舊，但是這個趨穩風向對大家來說何嘗不是件好事呢！
需求方選擇餘地將更大，可以根據自己的需要和支付能力購房，而不是鬍子眉毛一把抓，搶到就是賺到了。
洪合板塊表現的比油車港板塊更為明顯，洪合新大藍庭項目餘案量以90平的小三房為主，油車港板塊開的就只有89——93平。異地投資客偏愛小面積低總價，是因為這類房源投入少風險小，也更容易出手，洪合的大面積四房熱銷證實了板塊內自住為置業主流，兼顧投資，購房人對小面積投資產品並不完全買賬。後期隨著供地量的增加，新項目的充實，購房戶還將會獲得更多選擇的自由。
於供給方來說，你的房子得宜居，得做好產品的性價比，而不是隨便賣地蓋個屋換錢了事。
拿油車港板塊為例，鎮行政中心與申嘉湖高速公路連接線入口僅1公里，320國道、京杭大運河貼鎮而過，水陸交通便捷，早已不再是交通死角，但還在堅守著“北控南移”的老規劃思路。
我們沿著申嘉湖一線，向東看嘉善北部天凝、幹窯、西塘片區活力四射；向西看桐鄉北部的烏鎮，是互聯網大會永久的舉辦地；嘉興北部湖蕩眾多，旅遊服務+特色實業經濟是可以期待的，北部工業片區是歷史遺留問題，即便不做大開發，也可進行優化發展，逐步外遷，讓宜居名符其實，房企也只有拿到優質地塊才會根據需求“量體裁衣”，在產品上下功夫，由此實現需求引導的良性循環，這些只有在一個穩定的市場環境下才可能去實現，。
也許會有朋友說我選擇兩個鄉鎮樓盤做為市場模型不足以說明市場變化，確實兩個項目都是目前板塊的唯一，對於本地客戶來說，板塊市場容量小，供給上暫時形成了壟斷，但由於分銷的介入，長三角環滬樓盤都已成為了相互間的競品，所以供需間的博亦更加充分，在此情況下都未能立杆見影，那麼板塊內再有其它競品介入就更不可能“熱”。
也許會有朋友說城南的花語江南和紫園尚宸不是開盤就清盤了嗎？可要知道微信的秒罄不見了，更多的按揭客戶拿到了房子……下半年度開始了，樓盤和土地放量入市，局部市場保持堅挺，並不影響大勢所趨，羅馬也不是一日建成的，我們熱切呼喚一個理性的樓市。
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