春江水暖“鸭”先知，谁最了解市场微妙的变化？
我告诉你，什么专家、自媒体大V、中介、售楼员、购房者通通都排到后面去，最最了解市场变化的只有一个，就是——赌上身家性命的“开发商”，现在你就明白为什么恒大要花年薪1500万，来豢养一个姓任的经济学家了吧，因为据说他的鼻子比狗还灵敏。
你看，我们买套一两百万的房子，都要货比三家，跑十几次售楼处，要换是买几个亿的地皮呢？是不是要更加理性和谨慎；
因此说，只有压上身家性命的开发商才会捕捉得到“风起青萍之末”时的微小变幻，一般人都是事后诸葛，鼓吹预测成功的都是瞎扯淡，这也很正常，谁掏钱多谁就操心得多嘛！
所以看楼市情行，第一步就是看“土地市场”，因为“土地市场”就是“下一轮房价”的晴雨表；2016年开春房价爆涨，就是由于2015年下半年“地王”连环炸出来的，相反一旦土地市场遇冷，那样接下来的房价必然会疲软，而嘉兴正是如此——
自从去年522轰动一时的千人土拍，一直到最近一次的6月6日网拍，嘉兴两区包括五县的土地市场都是异常火爆的，虽然设置了高压线，但通过竞配套或自持，“隐形地王”也是屡出不穷；
但自7月2日老大离开后，风向突变，从火热的夏日跑步进了凉意渐浓的秋季，嘉兴首拍就出现了“滑铁卢”——
7月24日南湖区四连拍，一块流拍、一块底价自摸（相当于“流拍”）、另外两块也是小有溢价，一个是金地的楼面价8690元/平，一个是万科的楼面价6830元/平，都距熔断的“高压线”（10038元/平）保持较大的空间。
7月25日也就是今天，经开和秀洲区三连拍，结果也是延续昨天的颓势，均低于预期，远远未触及高压线，开发商一改土豪形象，加价幅度大多5元一轮。
“萧瑟秋风今又是”不知是换了人间还是换了老大所致？
反正从“土地遇冷”这信号来看，折射出了——第一、中国整个楼市正处在下行通道；第二、开发商普遍不看好嘉兴后市；
以上是“土市”，那么嘉兴“房市”呢，同样是凉意渐浓，一叶知秋，感兴趣的可以看下面我团队写的文章，他们亲历了两个楼盘的新鲜开盘，其中所见所闻所感都在文中。
最后我想说的是，嘉兴是幸运的，多亏两边有“沪杭”两个大山“护价”，现在嘉兴郊镇以及五县的镇级几乎全面引入分销（注：市区部分楼盘也启动分销），有百万级的分销大军在向沪杭人民推荐这些楼盘，对应地，分销成本每套10-15万元，以各种名义直接嫁接在房价上；
正是如此，才能让镇级楼盘不但没有跌破万元大关，反而有“涨价”的幻象（注：含分销成本，镇级均价在13000-15000之间），只要镇级不失守，市内主力大盘暂时还是安全的！
反之，大家还记得否？嘉兴房价2016年上半年开涨时，大潮也是从镇郊涌起的，同样如果退潮，从哪里来还是会从哪里走，肯定也是从镇级退潮。
幸好，嘉兴边上有沪杭这两座巍峨高山上的终年积雪，将永远都会化成涓涓的雪水，滋润着嘉兴的乡镇及低价楼盘，并由它们共同托起市区的葱葱绿洲，所以，我的结论是——嘉兴楼市是“入秋”，并非“入冬”！
从楼盘看板块，知房市冷暖。
7月中嘉兴乡镇上两个楼盘完成了开盘动作，城西洪合板块的新大蓝庭最后一期加推，城北油车港板块萃湖上郡首发。
从开发商自己发布的信息来看，均销量喜人，与以往不同的是开盘后的一周，朋友圈却异常热闹起来，两大楼盘分销渠道开始了客户争夺pk，而且不见团购费、加价，贷款也变的可以协商了……
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我们先来看洪合板块，这本就是一个毛衫产业发达的东方之都，总人口约8.5万人，当中土著2.7万人，外来务工经商高达5.8万人。
嘉兴市城市总体规划（2003-2020年）（2017年修订）对洪合镇进行了一个明确的定位：划定城市开发边界范围约7.3平方公里，以空港物流为依托，完善公共服务配套，以发展毛纺针织业为主。
以外来人口为主的洪合自然需要住，所以近年来洪合向周边嘉兴城南、秀洲区、运河新区、国际商务区板块住宅项目消费提供了强有力的支撑，只因洪合板块内只出让过三块宅地，总体量不大，其中两块还是自然人竞得，从成交单价上可以看得出新大骏宏地块在板块内是一个划时代的标杆。
2017嘉秀洲-017号地块是“5·22超级土拍”8宗其一，经过55轮报价，新大骏宏以12000元/㎡竞得，折合楼面价6000元/㎡，溢价率207.69%，这也就有了新大蓝庭。
项目所在位置周边就有毛衫城和商业配套，地面建筑面积74253.3平方米，12幢小高层住宅，居住户数为712户，从今年1-7月先后申领三次预售证。
板块内商品房供需矛盾从新大蓝庭前期本地去化“两开两罄”展露无疑，最近3-6-9-11#四幢248套却开完盘启动了分销，除去价格因素（9600元/平方米毛坯备案价+2600元/平方米装修+28万汽车位+5000元/平方米储藏室），说明蓄客量已显余额不足，开发商并没有做房价上的折让快速去化，反而上调售价，这一方面是项目低开高走的需要，另一方面也体现了开发商的实力和对板块前景的自信乐观。
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城北油车港在嘉兴市城市总体规划（2003-2020年）（2017年修订）中定位为：划定城市开发边界范围约6.8平方公里。着重保护北部湿地，以发展生态旅游、电子机械和新能源产业为主。板块内常住人口约8.4万人，其中户籍人口约4.8万人，新居民人口约3.5万人。
油车港镇政府从迁入马厍，修通了东方路官荡桥、正原路吉祥桥，经过今年初的省级小城镇环境综合整治考核验收，俨然融入城北成了城市的一部分。
但受到嘉兴“东拓西进，北控南移”的政策影响，加之北部工业片区的隔离作用，从2009年恒大绿洲、公园壹号、海纳公馆等项目建设开始，2018前的11盘经过近几年房产分销机构努力和上海外溢人口清洗已全部清盘，是一个真正“接轨”上海先行地。
今年2-1金地嘉禾房地产开发商有限公司（金地）取得了东方北路与兴港西路交叉口2017-嘉秀洲-59号地块，土地面积50557平方米，同期配建12班幼儿园。
5个月时间萃湖上郡（艺华名苑）首开登场，摇身一变成了金地集团、招商蛇口、远洋地产三大前20强房企联手打造，总建筑面积约14万方，960户，由5幢高层和9幢花园洋房组成，首开1-4-7#三幢300套，户型建筑面积89-93平方米。
虽然操盘手变化，但依旧沿用了金地艺境的售楼处和老套路，各大主流媒体虽然照样巴拉巴拉发了一堆现场火爆照片，但是与金地艺境开盘摇号人满为患相比，明显表现出了颓势，至使几个分销机构不得不在开盘后原价（9900元/平方米毛坯备案价+30万车位）强推。
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与上半年的开盘“逢开必清”和“秒罄”相比，这两个相对独立的市场板块下半年开局偏冷。虽然地域不同造成了消费偏好差异，但这种需求透支向买方市场的转变已表现出了端倪，即便楼市还是在高位横盘，政策依旧，但是这个趋稳风向对大家来说何尝不是件好事呢！
需求方选择余地将更大，可以根据自己的需要和支付能力购房，而不是胡子眉毛一把抓，抢到就是赚到了。
洪合板块表现的比油车港板块更为明显，洪合新大蓝庭项目余案量以90平的小三房为主，油车港板块开的就只有89——93平。异地投资客偏爱小面积低总价，是因为这类房源投入少风险小，也更容易出手，洪合的大面积四房热销证实了板块内自住为置业主流，兼顾投资，购房人对小面积投资产品并不完全买账。后期随着供地量的增加，新项目的充实，购房户还将会获得更多选择的自由。
于供给方来说，你的房子得宜居，得做好产品的性价比，而不是随便卖地盖个屋换钱了事。
拿油车港板块为例，镇行政中心与申嘉湖高速公路连接线入口仅1公里，320国道、京杭大运河贴镇而过，水陆交通便捷，早已不再是交通死角，但还在坚守着“北控南移”的老规划思路。
我们沿着申嘉湖一线，向东看嘉善北部天凝、干窑、西塘片区活力四射；向西看桐乡北部的乌镇，是互联网大会永久的举办地；嘉兴北部湖荡众多，旅游服务+特色实业经济是可以期待的，北部工业片区是历史遗留问题，即便不做大开发，也可进行优化发展，逐步外迁，让宜居名符其实，房企也只有拿到优质地块才会根据需求“量体裁衣”，在产品上下功夫，由此实现需求引导的良性循环，这些只有在一个稳定的市场环境下才可能去实现，。
也许会有朋友说我选择两个乡镇楼盘做为市场模型不足以说明市场变化，确实两个项目都是目前板块的唯一，对于本地客户来说，板块市场容量小，供给上暂时形成了垄断，但由于分销的介入，长三角环沪楼盘都已成为了相互间的竞品，所以供需间的博亦更加充分，在此情况下都未能立杆见影，那么板块内再有其它竞品介入就更不可能“热”。
也许会有朋友说城南的花语江南和紫园尚宸不是开盘就清盘了吗？可要知道微信的秒罄不见了，更多的按揭客户拿到了房子……下半年度开始了，楼盘和土地放量入市，局部市场保持坚挺，并不影响大势所趋，罗马也不是一日建成的，我们热切呼唤一个理性的楼市。
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