小作者：李明君，山東省平陰縣華興法律服務工作室合夥人之一，曾在法院工作近三十年，主要從事民事和執行工作，業務電話
15552587869；授權法務之家發佈，轉載請於頁首註明來源和作者，侵權必究！城市面貌日新月異，居民小區如雨後春筍般發展起來，加之人們交通工具的極大改善，汽車數量極劇增加，那麼，當人們進入溫馨之居的時候，這些車輛應該停放在哪裡呢?小區地面停車位應運而生。然而，由於小區管理水平參差不齊、人們法律水平相對缺失，因此，圍繞小區地面停車位的問題產生了許多糾紛。
小區地面停車位的權屬歸誰？如何界定？遇到車位糾紛又該如何解決呢？
▌首先，我們先看一下法院的兩個案例：
一、 小區地面停車位歸業主所有，開發商不得出售。
重慶市高級人民法院在重慶市豪運房地產開發有限公司與重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑在地圖中查看業主委員會車位糾紛一案判決書中認為：小區地面停車位是由開發商依照行政規劃建設的物業附屬設施，實際上並無建築物，其本質屬於土地使用權，不能辦理產權登記。開發商將商品房向業主出售後，建設範圍內的土地使用權歸屬全體業主。因此，地面停車位的權益作為附屬設施歸屬於全體業主，其性質與其他公共附屬設施性質並無不同。 開發商有義務按照規劃修建小區附屬設施，但並非依據規劃建設的附屬設施都歸開發商。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建築區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之後，隨小區內房屋的出售，小區建築區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由於案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬於佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位並無不當。【以上內容摘選自重慶市高級人民法院(2016)渝民終7號民事判決書“本院認為”部分)】
二、建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
江西省贛州市中級人民法院在審理上訴人朱某因與被上訴人江西豐凱置業有限公司車位合同糾紛一案時認為：“《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。 開發商豐凱公司與業主朱某通過簽訂《陽光康城停車位租賃合同》的方式，約定豐凱公司將案涉地面停車位出租給朱某，符合法律規定。同時，一審期間，贛州市城鄉規劃建設局南康區規劃分局於2015年6月17日出具的《關於陽光康城小區地面停車位的情況說明》和贛州市南康區房地產管理局於2015年6月18日出具的《關於陽光康城小區地面停車位使用權說明》，及二審期間，本院分別對贛州市城鄉規劃建設局南康區規劃分局和贛州市南康區房地產管理局的相關人員進行的調查詢問，均表明陽光康城小區案涉的169個地面停車位均屬於建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位，並且未佔用陽光康城小區公共道路、公共綠地等屬於全小區業主共有的公共場所，開發商豐凱公司有權將案涉車位出租給朱某。”【以上內容摘選自江西省贛州市中級人民法院(2015)贛中民一終字第229號民事判決書“本院認為”部分。】
▌結合法律的有關規定，小區停車位權屬的界定應當這樣：
一、 建築區劃內，符合專有部分條件的車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國物權法》第七十一條規定:“業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”因此，對於屬於業主專有部分的車位、車庫，應歸屬業主個人所有。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定了屬於業主專有部分的三個條件，
即：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。這三個條件缺一不可，對於這類車位、車庫應當認定歸屬該專有部分所有人所有。二、建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國物權法》第七十四條：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”因此，對於這部分的車位、車庫原則上歸屬開發商所有，開發商可以就該部分的車位、車庫向業主進行出售、附贈或者出租等處分行為。
三、建築區劃內，佔用業主共有道路或者其他場地用於停放汽車車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國物權法》第七十三條規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。《物權法》第七十四條同時規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，建築區劃內在規劃用於停放汽車的車位之外，佔用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。
這類型的停車位、車庫，應屬於全體業主共同所有。四、建築區劃內，利用人防工事改造的停車位、車庫的歸屬。《中華人民共和國防空法》第五條規定：“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設;人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”。 如果小區人防工事的投資者為開發商，且開發商未將人防工事計入公攤面積的，則該開發商享有該人防工事平時的用益物權，並可利用人防工事改造的地下停車場進行出租並獲得收益。但是，如果開發商將人防工事計入了公攤面積，則業主才是其最終的實際投資者，這類型的地下停車場的用益物權則應歸屬業主。
▌小區地面停車位糾紛誰出面維權?
一、 業主委員會。小區停車位、車庫佔用業主公共道路或其他公共場所修建，開發商不享有任何權利。如果開發商佔有使用，業主有權制止開發商的侵權行為，當協商不成時，業主委員會有權作為原告起訴開發商。
二、業主。如果是人防工事改造而成的地下停車場，應先確認該人防工事是否計入了公攤面積，開發商是否有人防辦頒發的地下防空室平時使用證。如果確已計入公攤面積，則業主才是最終的投資人，該地下停車場的平時使用管理權及取得相應收益的權利應歸屬業主。發生類似情形的業主，可向開發商主張權利，亦可由業主委員會作為原告起訴開發商的侵權行為。
三、部分所有權人。如果車位、車庫屬於業主專有部分，並已取得產權證明，包括開發商在內的任何第三人均不得擅自佔用。當停車們、車庫被侵佔時，該專有部分所有權人可直接要求侵權人停止侵權行為，也可以直接提起訴訟。
▌附：有關小區停車位的法律規定：
一、《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：“建築區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：(一)具有構造上的獨立性，能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。”
二、《中華人民共和國物權法》第七十一條：“業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。”
三、《中華人民共和國物權法》第七十四條：“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”
四、《中華人民共和國物權法》第一百四十二條：“建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”
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