注：本文轉自【華夏時報】，不代表本網觀點。
說好了70年大產權的房子卻變成了違建房，是陳凱怎麼也沒想到的事情。等了一年多的房子，如今卻成了燙手山芋，陳凱和其他業主一樣面臨著退房難題。
《華夏時報》記者調查發現，涿州市某地產開發有限公司開發的宏祥雅苑項目涉嫌違法違規售房，其宣傳的70年住宅實為違規建築，多名業主為了退房的事情“跑斷了腿”。
“70年產權房”竟是違建
事情還需要回溯到去年的3月份，在北京工作的陳凱看中了涿州市宏祥雅苑的一套房子，在房價已經瘋漲的2017年，這裡尚未過萬的價格成了最吸引他的地方。“看了一次就定了，這裡的位置很好，社區的規模不大，離涿州市主城區不遠，價格還便宜。”
“但這裡只有一個土地證，其他證件還沒有，我當時顧慮了一下，但看到項目已經蓋到了七八層，置業顧問說證件正在辦理中，很快能辦好，便打消了疑慮。”3月中旬，陳凱定下了一套96平米的兩居室，單價7056元，交付了50%共計34萬元的首付款後，陳凱以為事情就這樣定了，便開始等著後續的辦理貸款和交房事宜。
但後來陳凱發現，事情並沒有想象的那麼簡單。開發商告訴陳凱，由於項目證件不全，貸款辦不下來，自己需要補齊剩餘50%的房款，或者採用開發商推薦的民間貸款，房子也是臨水臨電。
陳凱這時才發現房子的問題，而項目之前提到的所謂的土地證也並未在開發商名下，土地並未進行招拍掛手續，自己買的70年產權的房子變成了違建房。
隨後，與陳凱面臨同樣問題的十六戶業主開始集體要求退房退款，總共涉及的資金量超過了五百萬元。但開發商在答應退房之後，退款的承諾卻屢屢失約。
6月5日，《華夏時報》記者穿過城中村的街道，與業主一同來到了項目的所在地——涿州市清涼寺街道槐林村，這裡和涿州最繁華的范陽路僅有幾個街區的距離，但這裡卻是另一片城中村的景象。記者看到，項目目前已竣工，一棟13層的黃色樓房夾雜在一片農房中間，沒有任何的區隔，對面是涿州市槐林村學校。
另外，社區門口和院內無任何宏祥雅苑和志信地產的標識，門口的牌子顯示的是鵬瑞偉琪地產。有業主擔心，房屋買賣合同上並未標註項目的具體位置和四至範圍，現在項目的門口掛的是另外公司的牌子，這塊地如果不是志信地產的，自己的錢就真的打了水漂。
事實上，項目所佔土地也不在志信地產名下。在業主提供的項目的“土地證”複印件上，記者看到，證件名為國有土地使用證。土地使用者為孟祥順，落座為清涼寺辦事處槐林西街11號，地號為03-05-155，用途為住宅，使用權類型為確權，使用權面積為700.16平米。
值得注意的是，業主和志信地產所籤的房屋買賣合同上，房屋面積和其提供的土地證上700.16平米的面積也不相符。合同關於房屋土地部分的表述如下：“該房屋所建用地為宏祥雅苑，佔地面積2676平米。該房屋為70年（即2015年5月30日至2085年5月30日止）。”
《華夏時報》記者來到了涿州市國土資源局，該部門相關負責人告訴記者，志信地產出示的土地證並不在它名下，而是孟祥順個人確權的國有土地，證件和公司名稱不一致說明二者沒有關係。開發商如果要開發項目，其土地必須是在自己公司名下才行。
項目面臨多重風險
北京京潤律師事務所張志同律師在接受《華夏時報》記者採訪時表示，志信地產出示的證件是國有土地證，但是在個人名下，按規定要先由國家從個人手上收回後，再出讓給開發商，才能開發建設，將來給開發商重新發證，現在來看，開發商這個土地來源不合法，所以這種開發和銷售行為都是違規的，將來也沒法辦下來房產證。
“這種建築的性質為違建，並非大家平時常說的小產權房，因為小產權房是建立在集體土地上的，”張志同律師表示，購買這種房子存在一系列風險，由於產權存在缺陷，房屋不能做抵押融資，房屋的這種使用價值會受到一定的限制；房屋不能貸款，再次轉讓也會面臨困難，而且會影響房屋價格；房屋本身屬於違建，隨時有可能被強制拆除，這是業主面臨的最大的風險。
隨後，《華夏時報》記者以業主身份，同其他業主一起去了志信地產的售樓處，對於業主們提出的退款要求，志信地產一名胡姓負責人表示，“公司會跟大家簽署一個退房協議，雙方協調一個退款時間。但公司現在真的沒錢，8月份之前退款是沒可能的，十一的時候能給就不錯了。今年最多先退50%，剩下的預計要過了年了。”
對於項目門口並無宏祥雅苑和志信地產的標識一事，上述負責人表示，鵬瑞偉琪地產是志信地產的股東，雙方共同開發了宏祥雅苑，現在樓裡面的一層是屬於鵬瑞偉琪地產的，所以掛上了他們的牌子。
記者查閱企查查網站發現，志信地產成立於2016年9月，法定代表人為劉佟，劉佟和張柏傑佔股分別為51%和49%，並未看到同鵬瑞偉琪地產有何股權上的關聯。
為核實項目的情況，《華夏時報》記者撥通了劉佟的電話，在確認其身份後，記者表明自己的身份並表示想了解項目的土地問題，劉佟說了一句“你打錯了”，便掛斷了電話。隨後，《華夏時報》記者來到了志信地產的售樓處，但公司前臺和另外一名高姓工作人員拒絕了記者的採訪要求。
對於業主們目前遇到的問題，秦兵房產律師團律師徐斌分析，嚴格意義上來說，購房者實際上是買了違建，這個合同很有可能是無效的。建議業主儘快啟動民事訴訟程序，因為只有訴訟才能做財產保全，把4個責任人“中介”“開發商”“收款人”“地主”拖到官司裡，通過拍賣其資產來償還自己的債務。
另外，一個值得注意的情況是，多數宏祥雅苑的業主在2017年上半年購入房產，單價在七千元左右，但當時涿州市房地產市場正處在高位，市場價達到了一萬六七，這個項目明顯比市場價低很多。張志同律師提醒購房者，買房不能貪圖便宜，而是要看當時市場上的價格，正常的項目不會比市場價低太多。另外，買房必須要看開發商的證件是否齊全，《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《商品房預售許可證》這些證件齊備才能買。
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