隨著社會經濟的發展，幾乎每個家庭都會經歷購房大事。由於新樓盤資源有限以及價格、地理位置等各類因素，許多家庭會選擇購買二手房。在挑選和購買二手房過程中，你最關心的是什麼？價格、房齡、樓層、朝向、格局、小區環境、學區……民三庭蔣夢嫻法官提醒大家貫穿在購房程序中絕對不能忽視的四大法律問題，否則將很可能面臨“錢去樓空”、額外的金錢與時間成本、不斷的麻煩、以及擾人的訴訟。
第一大法律問題
選房看房時，注重什麼？——權屬為王
購房人在選房過程中，關心的往往是房屋價格及屬性等，卻忽略了不動產最為關鍵的信息即物權信息，造成了後遺症。
1
拿著房產證的人，就是房東嗎？
案例：房東王先生拿著房產證，說房子是女兒小王的，王先生可以全權負責。張女士對房屋很滿意，向王先生支付了10萬元定金。但之後王先生“人間蒸發”了。張女士急著找小王，才發現小王幾年前就已移居國外，壓根不知道父親在賣房。
法官提示 購房人在購房前應先行了解出售人及收款人的身份，確保出售人是不動產權證上載明的產權人，或持有產權人出具的公證授權委託書的受託人，避免向無權處分人支付錢款。
2
房東拿著房產證，房子就沒問題了嗎？
案例：張女士看中了一套一樓的房屋，天井被改造成臥室，房屋面積足足增加了8平方。張女士仔細翻看了房東李先生的房產證和身份證後支付了定金10萬元。等雙方網籤時，張女士傻了眼：原來李先生是個失信被執行人，房子早被法院查封；李先生曾將房子抵押貸款，債臺高築達幾百萬；而那個被改建的天井是違章建築，房屋已被房管部門限制交易。房屋買不成，李先生卻說10萬元定金也拿去還債了。
法官提示 房產證所反映的僅是產證頒發時的產權信息，不能反映出目前的產權人信息、抵押權信息、查封信息及其他限制交易的信息等。此外，還存在偽造的假產證或前產權人持有的舊產證等可能性。為妥善起見，建議購房人在購房時要求房東提供不動產登記事務中心最新出具的（七天內）全套不動產登記簿。
3
查了房屋產權調查，應當關注哪些信息？
案例：張女士痛定思痛，這次購房，要求房東提供了產權調查信息。當她拿到全套不動產登記簿後又傻眼了，咦，怎麼看不懂？
法官提示 不動產登記簿所載明的內容包括：房屋、土地、異議、房地產抵押、預購房屋及抵押、建設工程抵押、房屋租賃、權利限制、地役權、文件等10類登記簿信息。在購買二手房時，應特別注意以下幾個方面：1、房屋是否存在抵押信息：抵押權未予註銷前，房屋將無法過戶。2、房屋是否存在司法限制：被查封的房屋無法簽訂上海市房地產買賣合同、更無法過戶。3、房屋是否附有違章建築：如有相關文件登記，房屋將無法過戶。4、房屋是否是經濟適用房、動遷安置房等：此類房屋存在一定期限或條件的過戶限制。
4
房屋產權調查查清楚了，我能愉快地簽約付錢了嗎？
案例：張女士查清房上沒有抵押、查封、違章建築等，房東劉先生還說急於出售、降價20萬元，張女士付了定金10萬元。不久，劉先生的妻子劉太太訴至法院，查封了房屋。原來，房子雖登記在劉先生名下，但其實是夫妻共同財產。劉先生夫婦關係不睦、分居多年，劉先生急於出售房屋正是想轉移財產。
法官提示 對於登記在夫妻一人名下、但實際為夫妻共同共有的房屋，建議購房人在簽約前獲得夫妻雙方的書面出售房屋承諾書。
第二大法律問題
簽訂合同時，約定什麼？——落紙為王
1
房產中介把我和房東隔開了，有問題嗎？
案例：張女士終於看中了一套靠譜的房子，業務員將張女士和房東周先生帶到房產中介，並以“大家背對背談一談”為由，將他們分別請進了兩間會議室。
法官提示 審判實踐中法院發現，房產中介在簽約時隔開上下家往往是出於自己的私利，他們有些是為了避免上下家熟悉後“手拉手跳中介”，有些甚至是為了達到欺騙兩家以多收取中介費或好處費的目的。為了防止可能存在的各類貓膩，建議購房人在房產中介的陪同下直接與房東洽談交易條件，並留存房東聯繫方式。畢竟，買賣是上下家的事情，自己能夠掌控的才最安全。當然，成交後該付的居間費（中介費）還是要付的，不能利用中介公司提供的信息直接“跳單”。
2
房產中介給了我一堆文件要籤，都是些什麼？
案例：張女士和周先生及業務員談了一下午、終於談妥了，並說好張女士承擔中介費2萬元。房產中介拿出一堆文件催促雙方簽字。疲憊的張女士基於信任，匆匆簽字。事後，房產中介拿出由張女士簽訂的佣金確認書，要張女士支付中介費5萬元。
法官提示 購房過程中通常先後會簽訂兩份買賣合同。第一份一般名為“買賣居間協議”，由買賣雙方及中介共同簽訂。這類協議由房產中介提供模板，不同中介的格式各不相同。在居間協議簽訂同時，中介通常還會要求籤訂“佣金確認書”，確定中介金額及支付時間。第二份為統一版本的上海市房地產買賣合同，一般是在買賣居間協議簽訂後一段時間，購買方支付首付款時由買賣雙方簽訂。買賣過程中籤訂的所有文件，都將可能對交易產生重要影響，建議仔細閱看後謹慎簽訂。
3
房東說“有問題一切都好說”，足夠安全了嗎？
案例：房東周先生提出，合同裡寫明首付款十天內付清、否則張女士違約。張女士表示，儘量十天內付清，但也可能會晚兩天。周先生說：沒關係，買賣是緣分，有問題一切都好說。
法官提示 交易條件應當在書面合同中載明，一旦出現糾紛，合同約定將是法院裁判的首要依據。缺乏證據證明的所謂“口頭承諾”無法對書面合同的約定進行變更。對於上下家洽談時的各種承諾或約定，建議落實到書面合同中，以免今後產生糾紛。
4
買賣合同中，哪些條款不能遺漏？
案例：張女士鐵定了心，要把買賣合同儘量約定清楚。但她又有點迷茫，到底哪些條款是不能遺漏的呢？
法官提示 建議買賣雙方在簽訂買賣居間協議時明確所有交易條件，避免今後為辦理過戶而簽訂上海市房地產買賣合同（網籤合同）時因對部分細節磋商不成、產生糾紛。合同至少應當載明的交易條款包括：1、房價及房款的支付時間、支付方式；2、房屋過戶時間及交房時間；3、房屋內原有戶口（如有）的遷移時間；4、房屋內原有裝修、家電傢俱是否隨房轉讓；4、房屋上抵押權（如有）滌除時間；5、各種違約情形下的違約責任。
第三大法律問題
合同履行中，注意什麼？——誠信為王
1
我只簽了“買賣居間協議”，可以反悔嗎？
案例：和周先生簽訂買賣居間協議後，張女士支付了定金10萬元。事後張女士覺得房屋樓層不佳，不想買了。她想，只要上海市房地產買賣合同沒有籤，雙方就不算正式達成交易，她要將定金10萬元全部拿回來。
法官提示 協議中一般載明定金為擔保合同履行的性質，張女士違約不買則應承擔由周先生沒收定金的定金責任。如協議中還約定了其他違約責任條款，周先生則有選擇適用定金罰則抑或違約條款的權利。如因張女士違約對周先生造成的損失金額高於定金或違約金，周先生還有權向張女士主張差額部分。此外，房產中介亦可能向張女士主張相關違約責任。
2
這家中介的中介費好高，我和上家找別家辦吧？
案例：A中介帶張女士看了房，安排張女士和周先生談妥了交易條件後，提出張女士要付3萬元中介費。張女士覺得中介費太貴，心想：不如我偷偷和周先生聯繫下，找隔壁B中介辦合同吧，B中介說只收我們1萬元。
法官提示 上下家通過中介居間成功後，為達到逃避中介費的目的，跳開中介自行交易或另行委託其他收費更低的中介交易的行為，被稱為“跳中介”、“跳傭”、“跳單”。中介公司為了避免跳傭帶來損失，通常會在與上下家的委託協議、居間協議中約定跳傭的違約金條款。此類條款一般會被法院認定合法有效。為了將自身利益最大化而罔顧誠信，“跳傭”者可能會付出更大的成本。
3
銀行貸款沒有審批通過，我該怎麼辦？
案例：張女士和周先生簽訂上海市房地產買賣合同，約定：兩個月後過戶，過戶前張女士的購房貸款應獲得審批通過。未料因資信問題，張女士購房貸款未如期審批通過，而過戶日卻到了。
法官提示 無論是房產中介提供格式的買賣居間協議或是上海市房地產買賣合同中，一般都會約定，購買方的購房貸款應當在過戶日前審批通過，如貸款未獲審批通過或未全額通過，購買方應當在過戶同時以現金補足。此類條款合法有效，對購買方具有約束力。因此，當貸款遇到障礙時，購買方應當儘快籌集現金，或積極與房東協商延長過戶及付款時間，避免構成違約。
第四大法律問題
遇到房東違約時，做些什麼？——證據為王
案例：張女士和周先生簽訂了上海市房地產買賣合同並支付了首付款200萬元，合同約定的過戶日期到了，周先生卻提出加價30萬，否則不賣了。
法官提示 二手房市場的價格波動極易為買賣合同的履行帶來主客觀上的不確定因素。遇到房東違約時，建議購買方及時做好以下幾點準備：
充分保留相關證據
在二手房買賣案件審理中，經常會遇到上下家互相指責對方違約但卻都無法提供證據的情況。當遇到對方違約時，應當及時保留相關證據，通過合法手段獲得的電話通話錄音、短信記錄、微信聊天記錄等都會是有利證據。
及時申請保全房屋
對於房東明確表示不賣，並且存在房東可能轉移房屋、或在房屋上設立抵押權等對今後房屋過戶造成障礙的，而購房人又堅持按合同約定購買該房的，購房人應當及時訴至法院並申請對房屋進行財產保全。
理性看待訴訟程序
當上下家缺乏和解可能性時，訴至法院可能無法避免。但民事訴訟有既定的訴訟程序和訴訟週期，勝訴與否取決於每一個二手房買賣各不相同的特定事實，並且一定程度上依賴於訴訟雙方的舉證能力及訴訟能力。法院不是判決書的“自動售賣機”，不是原告交了訴訟費進去、勝訴的判決書就會立刻從機器裡吐出來，訴訟過程都有一定的週期，但法官會抓緊辦案，努力在每一個案件中讓人民群眾感受到公平正義。所以一旦進入訴訟，各方當事人都要理性對待，認真準備證據材料，積極應訴；同時也要換位思考，相互諒解，積極配合調解，力求在法官主持下達成調解協議；若調解不成，對於一審判決不服還可以上訴。但對於最終生效的判決，都要尊重並積極履行。
閱讀更多 上海寶山 的文章
