河北建投集團與路勁地產聯合開發的固安“美泉園墅”項目 崔軍民/ 攝

中房報記者 崔軍民 河北固安報道

“我們項目只有聯排和獨棟，容積率是0.58。40年大產權，有大房本，不影響買賣。這個是商業用地，也可以商住兩用。不限購，買別墅送花園和露臺。首付50%。自己的物業公司提供物業服務。一期的有地下室，由於地下太潮溼，後來建的就都不再建地下室了。”

4月27日，位於河北固安的“美泉園墅”項目售樓處的一位銷售人員向中國房地產報記者介紹該項目。

據瞭解，該項目由河北建設投資集團有限責任公司（以下簡稱“河北建投集團”）與路勁地產集團有限公司（以下簡稱“路勁地產”）聯合開發。該項目在開發中諸多環節被指涉嫌違規操作。

150畝商業地塊上建了136套別墅

“美泉園墅”項目位於固安縣，大廣高速牛駝出口東行200米路北。

銷售人員告訴記者，目前在售的二期主要是四聯排和六聯排別墅，現在主要銷售的是二期。另外，一期目前還有部分房源。

據瞭解，一期戶型包含聯排、純獨棟和連廊獨棟別墅，已於2016年6月交房。二期則於2017年10月開盤，戶型為180~230平方米左右的四聯排和六聯排，無獨棟別墅，均價為18000元~19000元/平方米，預計2018年6月交房。

另外，銷售人員告訴記者，買別墅還可以贈送花園、露臺和地下室，並且贈送的這些不在合同面積之內，一期的別墅還贈送了地下室。相當於房價才一萬多元。

據銷售人員講，開發商拍下來的地塊為1000畝，其中別墅地塊佔地150畝，共有136戶別墅住宅。另據已有的公開報道顯示，該項目一期共有47套純獨棟和連廊獨棟別墅，以及29套聯排別墅；目前在售的二期則有28棟。把小區內部道路也算進去的話，平均每套別墅佔地一畝多。

中國房地產報記者實地觀看一期的聯排樣板房看到，地面以上為三層，地下一層。每個戶型也均被設計為住宅樣式，客廳、臥室、廚房、餐廳、衛生間一應俱全。而銷售人員更是全程以住宅類產品進行介紹。記者注意到，每個樣板房內都有一個溫泉泡池。銷售人員還告訴記者，該項目生活配套設施完善，將來可以安裝水錶把溫泉水引進家裡來，並已經鋪設管道。還稱，一期前面是建國溫泉酒店，裡面設計有大型的露天溫泉。西邊設計的農場，種植瓜果蔬菜到時候專供業主享用。

固安“美泉園墅”項目沙盤 崔軍民/ 攝

打政策“擦邊球”繞開十年“禁墅令”？

事實上，早在2003年2月，國土部發布《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》，首次強調“停止別墅類用地的土地供應”。2006年5月，國土部再次下發通知，重申在全國範圍內停止別墅供地；2008年1月，國務院下發《關於促進節約用地的通知》，要求“繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應”；2010年，“國19條”也重申嚴禁向別墅供地；2012年2月，國土資源部再次下發通知，要求“不得以任何形式安排別墅類用地”。《限制用地項目目錄（2006年本）》中明確：“住宅小區建築容積率低於1.0、單套住房建築面積超過144平方米的住宅項目”也在限制之列。

那麼，如此低密度的容積率，還建有獨棟別墅的“美泉園墅”項目是如何打著政策“擦邊球”，繞開十年“禁墅令”，而通過層層審批的？

4月27日下午，中國房地產報記者走訪了固安縣房管局和城鄉規劃局。房管局開發辦相關人員向記者解釋，該項目只是商業地產，既不是住宅，更不是別墅。商業地產也必須得辦理網籤、五證齊全才能銷售。

在城鄉規劃局，村鎮建設工程股相關人員告訴記者，“美泉園墅”項目只是商業用地，在規劃方案上是有這個項目。不過，規劃的只是酒店，以及與酒店相關的配套設施。在方案上規劃的並不是別墅，也根本沒有別墅，只是疊拼。該工作人員還稱，這個項目的方案是要上規劃委的，而規劃委的組長是由縣委書記和縣長兼任。由於別墅根本不讓批，所以，規劃成別墅的話從規劃委會議上根本就無法通過。

中國房地產報記者通過某權威數據庫查詢發現，固安縣國土資源局於2012年6月1日至 2012年7月16日掛牌出讓的7 宗國有土地中，其中有4塊地由河北可心農業開發有限公司（以下簡稱“可心農業”）取得土地使用權。位置均在“固安溫泉園區內南陳村西南側、大廣高速東側”。顯示土地用途為住宿餐飲用地，出讓年限為40年。土地面積20公頃，約合300畝。成交價為11571萬元。

另據工商信息顯示，可心農業由河北建投路勁城鎮化建設開發有限公司（以下簡稱“河北建投路勁”）100%控股。

通過工商信息梳理發現，河北建投路勁由河北建投集團與路勁地產於2016年4月共同出資成立。之後，由河北建投路勁與可心農業簽署股權轉讓協議，完成全資控股，開發建設“美泉園墅”項目。

中國房地產報記者注意到，在售樓處粘貼的部分售樓證件顯示，售房單位為固安建投置地房地產開發有限公司（以下簡稱“固安建投置地”），項目名稱為河北建投（固安）農業科技產業園，房屋用途性質為商業。

記者從工商信息中梳理發現，固安建投置地是由可心農業100%控股的全資子公司。

在相關媒體報道中稱，可心農業取得的4宗地塊中，其中有3宗地塊合計約11.62公頃（摺合174畝）的土地用於“美泉園墅”項目別墅的開發。

5月3日，中國房地產報記者致電、致函河北建投集團，電郵函訪路勁地產，經確認均已收到函件和郵件，截至發稿均未獲任何回應。