A沫沫990
1.首先需要清楚的一點是，過去二十年房價上漲，漲的並不是房子本身。房子也是普通商品，是損耗品，長期來說，房子折損，老舊，不能住了，還值錢嗎？房子不值錢，值錢的是房子下面的土地。前幾月爆出的鶴崗一萬一套房，如果把這套房子搬到北京去還會是一萬嗎？所以還是那句，地段地段地段，在一個城市買房前先選地段。
2.長沙哪個地段未來會更值錢呢? 看了下長沙市城市總體規劃，目前官方發佈的只有一個在2014年修訂過的《長沙市城市總體規劃（2003至2020）》版本的，網上還有些傳出來的所謂2035年長沙總規。從規劃看，長沙發展是“一軸兩帶多中心，一主兩副五組團”。
一軸就是湘江；
“兩帶”是北部發展廊帶和南部發展廊帶；
一主就是以五一廣場為中心的主城區；
兩副就是星沙和梅溪湖；
五組團包括暮雲、黃黎、空港、金霞、坪浦。
這麼多地方怎麼選呢？很多人拿著這規劃找窪地，找便宜貨，就好像中國大媽橫掃低價股。
牛市垃圾股都會上天，但漫漫熊市時，只有基本面好的龍頭股票才會一騎絕塵，垃圾低價股價格只會越來越低。
在一線，部分二線城市房價如此高的今天，在國家堅定“房住不炒”，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的現在，大家覺得樓市還會出現幾個14-18年的普漲行情？
只有概念，沒有人口沒有產業的遠郊區域，怕是以後也會像鶴崗那樣只能白菜價出售。
3.中國人不缺房子，從住房空置率來看，房子的總量其實是遠遠大於實際人口需求的。之所以我們還覺得房子不夠，是因為人口流動後，產生的需求錯配。
比如你在老家有幾套房子，但去到北上廣深等大城市後還要買房。
所以我們選區域首要關注的是人口流動。沒有人口流入的城市是沒有未來的，沒有人口流入的區域是沒有房地產的！
大家都知道這兩年長沙人口流入很大，但有人關心這些人具體流入了哪個區域嗎？
通過查看2018年各區域的經濟統計公報，2018年人口流入最大的是嶽麓區，常住人口比2017年增加4.34萬，戶籍人口比2017年增加51，198人。
前面我們說了長沙的一軸是湘江，湘江以東為河東，湘江以西為河西。河東包含芙蓉區，雨花區，開福區和天心區四個行政區，河西包含嶽麓區和望城區兩個行政區。
一般買房區域分為市中心核心區，市中心外圍，近郊和遠郊。
哪裡的地段最值錢呢？必然是市中心核心區。但隨著城市擴建，很多城市市中心是會轉移的。
4.拿深圳舉例，羅湖是最早的市中心（一代城），後來市中心是福田（二代城），再後來市中心轉到南山。2010年我們在深圳買房時，福田最貴，羅湖其次，南山價格比羅湖略低。當時還看不上南山，覺得南山太偏，結果現在南山最貴。
還記得當年“寧要浦西一張床，不要浦東一間房嗎”？上海浦東，深圳前海無不告訴我們買房要買新區。
河東市中心一般房屋老舊，交通擁堵，市容市貌不好，居住環境一般，升值潛力有限。
你說市中心的房可能會拆遷或者舊改，又或者是學位房能買嗎？這幾種都是高風險的房子，你怎麼知道這個房一定會拆遷或舊改？學位房政策變來變去，“多校劃片”正在提速，萬一高價買了學位房結果沒有學位呢？高風險對應高收益，如果你賭對了，當然漲幅要比別的房子大。
如果不是有確切把握選到這三種房子，從投資的角度講，不建議選擇市中心區。老城區的房子是沒有前途的，這在任何一個城市都是一樣的道理。
當然如果你是自住，在芙蓉區上班，附近又有合適的房子，也不用捨近求遠，非跑去河西買新房，每天交通花上一兩小時。
5.另外一個不建議的區域是遠郊，對應長沙市六區三縣就是望城區、長沙縣、寧鄉縣、瀏陽市。長沙要走多中心，規劃了很多新區，這些新區能不能落地不好說。攤大餅式的城市規劃，極有可能出現新區鬼城。
一般城市繁榮由哪些因素決定？
1.人口數量，2.公司數量，3.學校醫院數量，4.高等級建築物，5.大型商場，6、奇蹟建築……
對應於區域也是一樣，發展一個新區是要砸大量錢的，對於城市設計者來說，為了提高工作效率，把這些集中在一起，打造好一個新區，可以快速提升城市發展。比如長沙梅溪湖，就是規劃落地非常成功的板塊，不管你承不承認，梅溪湖已經成為長沙的一張名片。有句話叫“一開局的小鎮就是城市中心”。長沙梅溪湖，這樣一分析就很明顯了，要買市中心外圍和近郊，並且是已開局的新區，那麼升值潛力大的區域就是河西嶽麓區了。
湘江新區是中部地區首個國家級新區，是重要板塊，嶽麓區屬於湘江新區，嶽麓區也是去年人口流入最大區域。
2016年下半年長沙行情最先啟動的板塊也是從嶽麓區三大熱門板塊開始的，分別是梅溪湖，濱江新城和洋湖。
風起雲YONG
長沙的房價在全國都屬於倒數，究其原因，歸結於政府的良好管控和抑制，同時又符合長沙人的生活習慣。
很多人會認為長沙的房子價格低，值得投資。所以，在2016-2018年間，長沙的房價有過一次大幅度的升值。
但是，因為政府的管控非常及時，房價很快被抑制住了，目前，長沙的房價平均在1萬左右。
那麼，未來長沙的房價還有上升的空間嗎？
我的回答是：有！但幅度不大，最多漲幅5——10%之間。
那麼，長沙哪個區域的房價升值潛力最大呢？
我們分析一下：
目前買房的主流人群分兩種——一種是剛需，一種是為孩子上學買房。
那麼，在這裡可以分析出，學區房升值空間比較大也比較穩定。目前，長沙六區兩縣，學校比較多的應該是嶽麓區，所以嶽麓區的房價升值潛力比較大。
再進一步分析：
一般來說，從全國省會城市可以看出，省政府周邊是交通、金融和學校的中心，在這一塊的房子價值上升空間會很大。
目前，省政府已經搬到了雨花區湘府路，所以，雨花區（特別是省政府片區、紅星片區）的房子升值空間會大一些。
當然，因為我前面說了，長沙的房價升值空間大概在10%之內，其實在哪個區買房都不虧，根據自己的需求選擇比較理性。
七月聖君
長株潭城市群發展規劃提了幾十年了，但是長沙的暮雲鎮，湘潭的昭山還沒有城市群的概念。一眼望去還是山旮旯，未來城市的發展是易居，房價也是低窪地帶。現在有人說長沙西，我感覺不出來能發展到那裡去，看看十三五規劃，有幾條高鐵線路經過。未來是高鐵，機場，汽車站立體一體化。如上海虹橋樞紐中心，不過畢竟他是大都會，自西向東的高鐵線路匯聚於此。現在長沙只有兩條大動脈，武廣高鐵和滬昆高鐵，最優解是“米”字型。福建出一條線到西安和南寧延伸南京，那就不錯了。所以我看好高鐵南站到機場的發展潛力。
明哥解盤
早個幾年大王山片區的房子是買到現在翻兩倍了，現在幾個區基本不會大起大落，房產太飽和，入住率都不高，炒房之類在長沙玩不轉的，政府也不會讓房價暴漲
漁釣人生
望城潛力不可估，高鐵西帶來的流量！
薔薇的心
這個要按時間段來劃分，近幾年應該是黃興鎮那邊，其次十年左右是長沙高鐵西站
犀牛的夢想
五一廣場永久升值，十年內至少翻2倍！
中華熱血男兒
應該是高鐵西站片區的房價會有很大的漲幅
捨得cs98
我認為是開福區，長沙北區域
秀美三湘紀實頻道
望城月亮島片區，有地鐵，升值空間大！
