在投項目管理成最大難點
對地產基金本身來說，在募投管退四個環節中，資產管理是面臨壓力最大的環節。
孫銘辰表示，“對地產基金來說，主要面臨的問題是存量項目的運營管理。在存量市場，如果你運營的是成熟型物業，租金需要面對減免，甚至不可抗力性租金拖欠。如果你在做老舊物業的升級改造，需要面對升級改造無法復工等問題。在增量市場，地產項目的開發、銷售等環節也面臨難題。”
“對弘基金來說，我們是相對幸運的。因為我們在去年就實現了目標項目的順利退出，給投資人帶來了不錯的回報。”他說。
弘基金因為堅守投資價值本位，所投項目均已在2019年成功退出。但因疫情的原因，公司新基金的募集籌備等事宜受到了實質性的影響。孫銘辰坦言，本來公司在年底時已經接待了來自韓國等外資的投資方，對中國潛在房地產投資項目進行了實地考察和探討。但現在由於疫情的影響，雙方不得不暫緩投資事宜。
“現在是海外投資人從樂觀變成了謹慎觀望，國內投資人從樂觀變成了有心無力，投資參與者的望而卻步，目前是對我們基金管理平臺來講，影響是顯著的。”他說。
而弘基金目前在做的，首先是保障員工的安全，遵守國家的防疫管控措施，讓大家先暫時在家辦公，並且持續與海內外投資人保持溝通。同時，弘基金也利用海外資源購置海外防疫物資，力所能及地捐助疫區。
“五牛控股2月開工以後，投資節奏還是保持在高效穩健的狀態，因為前期的項目儲備也比較早，現在基本上按照當年的投資計劃，對項目的投資、風險管理等各個任務都在有序推進。”馬林慶說。
雖然疫情影響下房地產市場出現短期波動，但五牛控股的投資大方向不會調整。一方面，公司還是跟頭部的開發商加強項目合作，因為它們有技術、品牌、現金儲備、人才儲備，受疫情影響相對比較小。
另一方面，由於疫情影響，國家對很多行業都有利好的扶持政策。五牛控股會關注政策窗口帶來的投資機會，以及一些價值暫時被低估的優質項目投資機會，深入參與到行業整合過程中。
“比如有些一二線城市由小開發商持有的商業地產，它可能受疫情的影響短期內現金流吃緊撐不下去了。還有身處武漢的區域性房企，可能因為疫情而遇到比較大的困難，但武漢的房地產發展趨勢是很好的。這些方面的機會，都在我們的關注範圍內。”他說。
疫情後的行業進化與投資策略調整
對於疫情之後的房地產市場發展趨勢，馬林慶認為，未來，房地產市場格局會進一步分化，一二線城市和重要都市圈的吸引力會進一步提升。開發商對產業、教育、醫療配套的理解會有所變化，消費者本身對房屋設計、物業管理等方面的要求也會進一步提升。
第二，房地產行業的科技滲透率會提升。“原來的房地產模式還是相對比較簡單的，大多數開發商是做工程，要進行成本控制。但現在對開發商來說，科技人才、金融人才會越來越重要。如何通過VR技術的應用進行線上引流，如何降低突發性事件帶來的影響，都是開發商需要考慮的。”他說。
第三，對地產基金來說，五牛持續看好龍頭房企的剛需和改善型住宅項目，以及同時具備資產運營和融資能力的商業地產和寫字樓項目。之前基金的投資可能更多強調位置和品質，但疫情過後，大家對商業地產和寫字樓的功能設計、設施設備完整性、物業管理水平、現金流情況等會有更高的要求。
綜合來說，五牛控股在2020年將順應市場變化和政策導向，持續專注金融服務與產業賦能，挖掘更多中長期投資機會。
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