觀點地產網 “企業小的時候要有夢想，把它變成理想，把它變成現實。小企業，大夢想。”馬雲曾演講道。那時正值金融風暴，淘寶“雙十一”還未出現，馬雲和他的帝國並沒有在行業站穩腳跟，前方充滿了未知，他唯有一個“夢想”。
作為“小企業”的興業物聯服務集團有限公司（下稱“興業物聯”）或許迎來了夢想實現的一天。
2月24日，興業物聯發佈公告稱，公司已透過聯交所申請批准已發行股份及上市買賣。該公司由正商集團間接持有75.45%的股權，其大部分物業管理服務收益同樣來自正商集團開發的非住宅物業。
觀點地產新媒體瞭解到，興業物聯計劃發售約1億股，招股價介乎1.5元至2港元，集資最多2億港元，預計3月9日掛牌。其中，全球發售包括國際配售初步提呈9000萬股股份，佔全球發售提呈發售的發售股份總數的90%，香港公開發售初步提呈1000 萬股股份，佔全球發售提呈發售的發售股份總數的10%。
關於公司赴港上市，興業物聯主席兼行政總裁朱傑於2月25日上市記者會中說道：“來港上市是經過長期規劃，香港市場成熟和國際化，符合公司著重競爭力和長遠發展的方向，新股路演亦可以透過網上形式進行，對招股反應有信心。”
誠然，作為正商集團第二個港股上市平臺，興業物聯正值“受命於危難之間”，其成功登上香港資本市場或將成為緩解正商集團業績疲軟的關鍵點。
從新三板到赴港上市
事實上，興業物聯成立時間已有超過20年，算得上一家“有故事”的物業管理公司。其定位為非住宅物業物業管理，於2017年10月開始向物業開發商提供智能化工程服務的業務，包括保安及監控系統、門禁系統、設計及安裝等。
該年11月，興業物聯於新三板開始掛牌，但剛過一週年，其就於2018年12月申請終止掛牌新三板，並於2019年1月成功摘牌。彼時，興業物聯表示，摘牌系戰略發展調整的需要。
回顧新三板掛牌期間，興業物聯2016年至2018年收益總額由4727.6萬元增至1.31億元，年複合增長率66.4%；淨利潤由1148.6萬元增至3422萬元，年複合增長率為72.5%。
摘牌後，興業物聯在更新的招股書披露中，上述兩項數據同比亦有增長。截至2019年前9個月，其收益總額為1.27億元，淨利潤為2811.8萬元，分別同比增長41.92%、6.93%；同時，目前沒有有息貸款。
從新三板摘牌到赴港上市，不難發現，新三板流動性差、融資環境不樂觀的弊端，已經無法支撐起企業發展需求。同期，藍光嘉寶、保利物業等亦有類似操作，兩者均已完成赴港上市。
但與上述房企相比，興業物聯的規模顯然難以同日而語。截至目前，興業物聯在管物業組合涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及一個工業園，在管總建面為240萬平方米，其中接近九成由正商集團提供，並且集中在河南省。此外，其還有儲備的合約面積170萬平方米。
在上市記者會上，朱傑亦承認了公司目前在規模上的短板。他表示，公司與正商地產一直維持良好合作關係和業務往來，未來發展可受惠於母公司廣泛的業務組合，確保未來有穩定收入來源。
而此次募資的用途自然會優選用於擴大規模。在約2億港元募資中，其中72.3%將用透過收購合適的併購標的拓展業務、7.2%將用於提升公司的物業工程服務、10.5%用於提升物業管理服務，以及10%用作一般營運資金。
“公司未來主要以中小型非住宅物業公司作為收購標的選擇，並不考慮其在管面積多少，而是綜合考慮其財務狀況、運營狀況以及社會口碑，來進行綜合研判做出選擇。同時公司未來發展首選仍是河南省，也會考慮往華中地區包括山東、安徽、山西以及陝西等鄰近省份發展。”朱傑進一步透露。
正商的“新稻草”
此前受疫情的影響，房地產行業一直處在焦慮的情緒中，在項目建設停工、銷售處暫停等背景下，房企紛紛採取網上銷售、無理由退房、七五折優惠等手段。直到今天，才有些許復甦的氣象。
在這期間，唯獨物業股成為房地產行業中的一股“春風”。據觀點地產新媒體統計，2月3日至2月17日23家物業股中，超過二十家物業股股價累計上漲，過半漲幅在20%以上。
而此時將非住宅物業管理平臺成功上市，可以說，正商集團抓住了機會。
對此，業內人士認為，疫情對商業樓宇的物業管理造成了短期的衝擊，但隨著復工進度的慢慢展開，加上短期的補貼政策紅利可以彌補近期上升的成本，市場仍然對物管公司有所青睞。
但為何正商集團選擇將興業物聯赴港上市，而不是規模更大正商物業進行赴港上市？據正商集團官網顯示，目前，正商物業累計接管面積1600餘萬平方米，合同面積1600餘萬平方米，服務項目60餘個。
上述業內人士指出，不將正商物業赴港上市，可能是興業物聯主打的非住宅物業盈利較高，有較大贏利空間。
此外，據市場研究機構預測，作為2020年第一隻上市的物業股，從估值上看，興業物聯招股價區間為1.5-2港元，PE（TTM）為18.6-24.7倍。如考慮業績增長前景，預計2021年利潤規模達到0.7億元，PE（2021E）為8.3-11.1倍。
但與抓機會的興業物聯相比，正商集團本身卻面臨著不少的挑戰。
自2017年開始全國化以及多元化佈局以來，正商集團將大部分資金傾向於地產平臺正商實業。期內，後者在北京、青島、武漢、文昌等城市擴儲，其中不泛拿一些高價地或低利潤空間的地塊，包括2017年4月以41億元拿下豐臺新宮村和順義區仁和鎮自住房地塊。
持續的投入導致正商的現金流已難以覆蓋負債。據正商實業2019年中期財報顯示，期末，公司現金及銀行結餘總額賬面值為約13.2億元，公司擁有人應占負債、權益淨額分別為約245.1億元及約11.7億元。
到了2019年末，正商實業亦有發行高息債券。其中2019年10月、12月發行2021年到期合計的3.4億美元12.8釐有限票據。
河南省目前是疫情重災區之一，作為本土房企正商集團則遭受著更大的考驗。於近日，穆迪將正商集團及正商實業評級展望從“穩定”調整為“負面”，同時維持正商的B1企業家族評級以及正商實業高級無擔保債券的B2債項評級。
穆迪預期，在未來6到12個月，正商集團的信用指標可能會惡化至目前評級疲弱的水平，主要由於對正商集團現金流放緩（主要是現金回收週期延長的結果）存在擔憂，以及該公司實現業務增長計劃的能力受到限制。
種種因素下，此時興業物聯的成功上市，無疑成為了正商集團的“新稻草”。
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