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因為買住宅，物業費便宜，70年的產權，隨時想出手，都很好賣，稅費低。公寓40年產權，買了以後出手稅費高。
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大家好，我是龍城房說說，很高興今天由我來回答這個問題，希望能幫助到大家！
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
以上是個人七年從業經驗，希望能幫助到大家，謝謝閱讀！
龍城房說說
1、商品房的產權是70年公寓的產權，是40年
2、商品房是民水民電公寓房，是商水民電
3、現在國家對公寓房的稅收增加了不少，現在是按差額稅計算稅費，大概如果這個房子掙20萬的話，需要給國家交十萬塊錢左右的稅，所以說很多人不願意把這麼多的錢用來交稅費，商品房的稅費是滿五唯一一個點的契稅、滿兩年是一個點的個稅和一個點的契稅、不滿兩年是一個點的個稅，一個點的契稅，5.6個點的增值稅，就拿一套房子100萬來打比方，房子滿兩年需要交的稅費是2萬元
4、其實還有一點是公寓住的人比較多，比較雜，裡邊有的是開公司，有的是合租，每層的戶數比較多，再加上開公司，所以說就會顯得比較亂
5、公寓要求比較高，很多的室外機必須得放在屋內，又佔空間又比較吵雜
6、公寓裡的很多窗戶沒有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以說綜合以上六點，很多人在有資質的情況下，更多的會選擇商品房，如果沒有資質的人，可能會選擇公寓
五星好評
大家好，我是深圳Mike，很高興今天回答這個問題：
公寓跟住宅的區別：
一、兩者的土地性質以及產權年限不同
公寓：公寓大多是商業用地，產權只有40年。
住宅：住宅是居住用地,產權年限為70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、電、暖、物業費等一般都是按商業用途收取，所以生活成本高，一年兩年無所謂，可是你們想想住個二三十年呢，會多交很多錢的。
住宅：水、電、暖、物業費是按照民用標準來收取，居住成本較低。
從生活成本來看，住宅的費用會比公寓節省很多。
.三 居住體驗的不同
公寓：由於公寓的面積比較小，所以每層的住戶都會比較多，通常在15戶以上，而且不南北通透，挑高低比較壓抑，另外有老人、孩子、孕婦會特別不方便。而且人群混雜，比較亂，私密性、安全性較差居住體驗不好，中看不中住。
住宅：住宅的小區環境一般比公寓的要好，住戶相對少，一般是兩梯四戶或五戶，也有的是一梯兩戶，居住舒適性強。
四、落戶規定不一樣
公寓：商業性質，不能落戶，不能落戶就不能上劃片區的學校，這個問題比較重要，很多買房子需要上學的朋友要慎重考慮。
住宅：那些購房合同或者不動產權證書就可以落戶，落戶以孩子可以上對應片區的學校。
五、轉讓稅費不同
公寓：要轉手時，賣方需要支付增值稅、個人所得稅、土地增值稅，買方需要承擔契稅，買賣雙方需要承擔印花稅，這些所有稅費下來大概在20%左右，特別高。這筆高額的交易手續費不管是買賣雙方誰去承擔都不合算，所以變現能力差。
住宅：主要是1%-2%契稅，房東滿五唯一可以省個人所得稅，滿兩年免營業稅。很多房子的過戶費很低，變現能力強，利於出手變現。
六、40年產權的公寓可以註冊公司，如果考慮辦公的朋友可以考慮，這是它的一個最大的優點。
所以，我的建議是：自住，一定要買住宅，尤其是首套房。
公寓儘量別買，投資者也謹慎考慮。
深圳Mike
在全國熱點城市房地產市場限購的背景下，公寓由於不限購併且大多處於城市的黃金地段，使得很多人特別是年輕人把投資的目光轉向了公寓。購買的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回報率高等。
根據我的經驗談一下當下不建議購買公寓的幾點原因：
首先，公寓不是一種規範的被政府認可的產品。住宅、寫字樓、商鋪這幾種產品都沒問題，只有公寓是商業辦公性質的物業變更為了居住用途，這是在打擦邊球，是政府對市場暫時妥協的產物，所以在未來就有可能遇到政策變動的風險，帶來不必要的麻煩。
第二，公寓的居住體驗太差。因為可以用來辦公開公司，所以公寓裡面的人群結構複雜並且流動性大，居住辦公混雜；由於公寓梯戶比比住宅要低住戶多為工薪階層，上下班高峰時段等電梯是一件非常煩人的事情；再有缺少小區公共活動空間和綠化；無暖氣等等。總之住公寓是迫不得已的權宜之計，不符合人對良好居住條件的追求的趨勢。
第三、公寓的持有費用和賣出稅費高，流動性差。公寓產權40年，商業水電，後期賣出稅費30%以上遠高於住宅，這樣導致二手公寓的增值被稅費吞噬接盤人少。
第四、公寓的供應量太大增值緩慢，鄭州市場由於寫字樓供大於求，許多開發商都變更為公寓來銷售這是眾所周知的。還有更重要的一點兒大家都忽略了，就是公寓與住宅之間能提供的可流通房源數量的對比。購買公寓的人80%是用來投資出租出售的，而住宅80%的人購買為了自住用來投資的房源是很少的，這樣來考慮的話，一棟1000戶的公寓看上去是很小一棟樓，但是它給市場提供的房源差不多相當於周邊四個1000戶的中型小區所提供的房源。這樣的後果就是公寓出租和出售時會遇到大量競爭對手，出租出售時只能拼價格，所以公寓的租金和售價都比住宅增值慢。
三四線城市的公寓更不能買。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四線城市公寓價格虛高，基本上和同地段同品質的住宅價格相同，不像成熟的一二線城市公寓的價格只有住宅的一半或者三分之二。
當然，極個別的公寓還是有投資價值的。比如鄭東新區寫字樓集中的區域，如果有品牌不錯、產品不錯、單價不高的公寓還是可以買的。
天府錦城城市愛好者
第一，商品房一般指的是70年的住宅，她有較好的小區環境，有較高的物業服務質量，可以落戶，可以讀公立學校，轉手更容易，很多客戶買房，都是投資兼自住，投資都希望房價漲，住宅本身比公寓漲幅更大，保值率更高，轉手也更容易，自住的人來說，有孩子可以讀書，可以落戶。
第二，公寓，生活成本偏高，水電氣幾乎為商用，不能落戶，不能讀公立，交易稅費高，升值潛力較低，轉手偏難
時代成都
一件商品往往有他的優缺點，那我跟大家分析一下公寓的優點和缺點。
第一
公寓優勢有什麼優勢？
No.1公寓可自住，可以註冊公司，商住兩用也是一個優勢。
No.2公寓大部分都會比商品房的住宅位置要好，商業太講究地段了，往往比住宅的租金要高。
No.3公寓位置好那麼周邊生活配套更高檔。
No.4公寓周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。
No.5公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低。
No.6公寓一般住單身，企業白領，整體人群素質高。
No.7公寓面積小，總價低，適合過渡。
No.8公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭
第二
那麼不買公寓的原因，公寓有什麼缺點。
No.1產權年限短：公寓一般都是建在商業用地或者工業用地上，公寓房的產權年限大多為50年或者40年，不過根據現在最新的政策，公寓也是頒發不動產權證，產權問題還要待時間去進一步完善，參考深圳第一批40年產權的公寓到期問題，是可以補地價延期的，延期20年，費用也不是很高。
No.2就是公寓沒辦法像商品房那樣可以落戶，沒辦法落戶，像廣州，你不是這邊的戶口，小孩子要在這邊上學，即使可以讀，但是也是第二批次，機會比有在這邊有戶口的少很多。
No.3稅費高轉手難：根據我國的相關政策，普通商品房二手交易時可免收土地增值稅，但商用公寓交易時不免交土地增值稅，還需交納增值稅、各項稅費因此轉手難，以廣州公寓為例，二手公寓交易稅費在總房價的10%以上。
No.4公寓是可自住可辦公，一棟樓裡，有長期在這邊住的，也有長期在這邊上班辦公的，人口流動性比較大。
No.5居住成本高：公寓房的水電費都是按商業用電的標準繳納，所以購買公寓房的居住成本是比較高。
No.6以廣州為例，大部分公寓都是不做陽臺的，還有不可以明火煮食。
總結，買商品房跟買公寓都是不錯的，看自己錢包而行。
廣州置業小助手陳生
買公寓還是商品房主要還是看個人需求，商品沒有好壞，只有相對的優缺點，關於商品房和公寓房主要區別，1，大小面積，公寓一般20到60平左右，商品房一般在60以上。2，戶型，公寓一般單間，一室一廳，，商品房有少量的一室一廳，其他兩室三室等。3，價格，同小區可有商品住宅和公寓住宅，相對而言，公寓價格要低於商品價格，就鄭州而言，同開發商小區，相差價在3000到5000左右，公寓8000到10000，商品可以13000到15000左右，但是部分小縣城公寓價格高於商品房價格。4，稅費，就首套而言，購買時公寓稅費高3個點左右，而在做為二手房出售時，過戶費用公寓綜合費率可達到30個點左右。5，位置，公寓一般位於商業中心，熱鬧繁華，客戶群多為單身男女或未婚未育，以工作方便和購物娛樂方便，商品住宅一般考慮學區，綠化，等相關配套。6，公攤，公寓公攤相對較大，平均一梯多戶，甚至6到8戶，商品一般一梯一戶兩戶。其他不全面，歡迎補充，謝謝🙏
苗泉
在我國公寓不止一種類型，還有以下幾種：
1、普通公寓
住宅用地，公寓產權，70年，戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標準，拎包即可入住；配套設施完善；物業管理提供高於普通住宅的額外優質服務；銷售價格一般高於區域整體水平。
2、商業公寓
商業用地，商業公寓產權，40年，一般處於城市核心地段及商務中心區，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可註冊公司，價格相對寫字樓較低；首付最低可達2成，按揭可達20-30年(如深圳)；產權性質為商務公寓，非純寫字樓。
3、酒店式公寓
商業用地，商務公寓或公寓產權，40年，面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高。大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便一般以只租不售和產權式經營為主，大多聘請國際知名品牌物管公司，專業酒店管理集團提供專業、細緻、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高。
1、不限購不限貸。
一般而言，我國大部分城市的公寓不需要購房名額，任何人有錢都可以買，首付5成貸款十年。
2、面積小。
公寓的面積一般在30到50平米之間，面積相對較小，不適合太多的人居住，一般是單身或兩人居住。
3、商業水電。
公寓一般都是商業用地性質的，水電都是商業的，費用較高，對於一般人來說生活壓力會增加。
4、精裝修。
公寓一般都是帶裝修的，不需要自己再裝修設計，拎包就可以入住，省去很多裝修的煩惱。
5、單價高總價低。
公寓的位置都非常的好，基本上處在市中心繁華地帶，交通便利，相對的單價也較高，但對比大戶型來說總價低，對年輕人來說壓力較小。
6、辦公居住兩用。
市場上很多公寓都是商住兩用的，既可以用來自住又可以用來辦公，非常的方便。
1、公寓實際上並不便宜。
很多人買公寓是看到公寓的總價，實際上購買公寓不是划算的買賣。首先，公寓的單價相對比普通住宅來說是很貴的，而且住宅首套首付普遍在30%左右，既可以公積金貸款，也可以商業貸款，且其貸款可長達30年；商業公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，還貸壓力大，這麼一換算下來，買公寓每月需要還的貸款實際上和住宅差不多。
2、公寓稅費高。
大部分公寓是屬於商業性質的，稅費很高。契稅：房子總價的5%，營業稅：房子總價的5.5%，土地增值稅：房子總價的1%，所得稅：（房子現值–房子原值）*20%，印花稅：房子總價的萬分之十，房屋交易手續費：房子總價的1 .9%，房產產權登記費：550元，交易產生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%，非常不划算。
3、公寓自身的缺陷。
公寓商業水電、不通天然氣等自帶的缺陷，在生活是不方便的。商業水電不用多，無形中增加了生活成本。不通天然氣，日常生活不方便。公寓產品因為其容積率高，會導致得房率低，採光差，生活品質降低。
4、公寓不好轉手。
買公寓投資不好轉手，在二手房交易市場上，公寓實際上是不吃香的，一來是稅費高，二來市場上更多的需求是普通商品房，公寓不好轉手。
5、住宅可以綁定學區，而公寓卻沒有這一點，而且，公寓還不能落戶。
如果位置連商業中心都不是，享受便利生活的功能，也沒有了，水電費還都是商用標準。在日常支出上，公寓要比住宅的費用要高。
深圳城市更新舊改陳生
大概有幾點原因：1，商品房容積率低居住舒適度高。公寓容積率高，沒有社區環境。
2，商品房產權年限70年，公寓產權年限一般40-50年有的公寓基本都屬於商業性質，用水用電成本高過普通商品房。
3，產權過戶中公寓屬於商業性質的一般按照非住宅過戶，過戶費用很高，商品房稅收則相對較低。
4，公寓流動人口多大，安全隱患比較高，商品房安全性會更高。
