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因为买住宅，物业费便宜，70年的产权，随时想出手，都很好卖，税费低。公寓40年产权，买了以后出手税费高。
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大家好，我是龙城房说说，很高兴今天由我来回答这个问题，希望能帮助到大家！
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
以上是个人七年从业经验，希望能帮助到大家，谢谢阅读！
龙城房说说
1、商品房的产权是70年公寓的产权，是40年
2、商品房是民水民电公寓房，是商水民电
3、现在国家对公寓房的税收增加了不少，现在是按差额税计算税费，大概如果这个房子挣20万的话，需要给国家交十万块钱左右的税，所以说很多人不愿意把这么多的钱用来交税费，商品房的税费是满五唯一一个点的契税、满两年是一个点的个税和一个点的契税、不满两年是一个点的个税，一个点的契税，5.6个点的增值税，就拿一套房子100万来打比方，房子满两年需要交的税费是2万元
4、其实还有一点是公寓住的人比较多，比较杂，里边有的是开公司，有的是合租，每层的户数比较多，再加上开公司，所以说就会显得比较乱
5、公寓要求比较高，很多的室外机必须得放在屋内，又占空间又比较吵杂
6、公寓里的很多窗户没有商品房的大，而且一般都不是落地窗
所以说综合以上六点，很多人在有资质的情况下，更多的会选择商品房，如果没有资质的人，可能会选择公寓
五星好评
大家好，我是深圳Mike，很高兴今天回答这个问题：
公寓跟住宅的区别：
一、两者的土地性质以及产权年限不同
公寓：公寓大多是商业用地，产权只有40年。
住宅：住宅是居住用地,产权年限为70年。
二、生活成本的不同
公寓：公寓的水、电、暖、物业费等一般都是按商业用途收取，所以生活成本高，一年两年无所谓，可是你们想想住个二三十年呢，会多交很多钱的。
住宅：水、电、暖、物业费是按照民用标准来收取，居住成本较低。
从生活成本来看，住宅的费用会比公寓节省很多。
.三 居住体验的不同
公寓：由于公寓的面积比较小，所以每层的住户都会比较多，通常在15户以上，而且不南北通透，挑高低比较压抑，另外有老人、孩子、孕妇会特别不方便。而且人群混杂，比较乱，私密性、安全性较差居住体验不好，中看不中住。
住宅：住宅的小区环境一般比公寓的要好，住户相对少，一般是两梯四户或五户，也有的是一梯两户，居住舒适性强。
四、落户规定不一样
公寓：商业性质，不能落户，不能落户就不能上划片区的学校，这个问题比较重要，很多买房子需要上学的朋友要慎重考虑。
住宅：那些购房合同或者不动产权证书就可以落户，落户以孩子可以上对应片区的学校。
五、转让税费不同
公寓：要转手时，卖方需要支付增值税、个人所得税、土地增值税，买方需要承担契税，买卖双方需要承担印花税，这些所有税费下来大概在20%左右，特别高。这笔高额的交易手续费不管是买卖双方谁去承担都不合算，所以变现能力差。
住宅：主要是1%-2%契税，房东满五唯一可以省个人所得税，满两年免营业税。很多房子的过户费很低，变现能力强，利于出手变现。
六、40年产权的公寓可以注册公司，如果考虑办公的朋友可以考虑，这是它的一个最大的优点。
所以，我的建议是：自住，一定要买住宅，尤其是首套房。
公寓尽量别买，投资者也谨慎考虑。
深圳Mike
在全国热点城市房地产市场限购的背景下，公寓由于不限购并且大多处于城市的黄金地段，使得很多人特别是年轻人把投资的目光转向了公寓。购买的理由也很充分，比如位置好、首付低、租金回报率高等。
根据我的经验谈一下当下不建议购买公寓的几点原因：
首先，公寓不是一种规范的被政府认可的产品。住宅、写字楼、商铺这几种产品都没问题，只有公寓是商业办公性质的物业变更为了居住用途，这是在打擦边球，是政府对市场暂时妥协的产物，所以在未来就有可能遇到政策变动的风险，带来不必要的麻烦。
第二，公寓的居住体验太差。因为可以用来办公开公司，所以公寓里面的人群结构复杂并且流动性大，居住办公混杂；由于公寓梯户比比住宅要低住户多为工薪阶层，上下班高峰时段等电梯是一件非常烦人的事情；再有缺少小区公共活动空间和绿化；无暖气等等。总之住公寓是迫不得已的权宜之计，不符合人对良好居住条件的追求的趋势。
第三、公寓的持有费用和卖出税费高，流动性差。公寓产权40年，商业水电，后期卖出税费30%以上远高于住宅，这样导致二手公寓的增值被税费吞噬接盘人少。
第四、公寓的供应量太大增值缓慢，郑州市场由于写字楼供大于求，许多开发商都变更为公寓来销售这是众所周知的。还有更重要的一点儿大家都忽略了，就是公寓与住宅之间能提供的可流通房源数量的对比。购买公寓的人80%是用来投资出租出售的，而住宅80%的人购买为了自住用来投资的房源是很少的，这样来考虑的话，一栋1000户的公寓看上去是很小一栋楼，但是它给市场提供的房源差不多相当于周边四个1000户的中型小区所提供的房源。这样的后果就是公寓出租和出售时会遇到大量竞争对手，出租出售时只能拼价格，所以公寓的租金和售价都比住宅增值慢。
三四线城市的公寓更不能买。一是人口流入慢甚至是流出的；二是三四线城市公寓价格虚高，基本上和同地段同品质的住宅价格相同，不像成熟的一二线城市公寓的价格只有住宅的一半或者三分之二。
当然，极个别的公寓还是有投资价值的。比如郑东新区写字楼集中的区域，如果有品牌不错、产品不错、单价不高的公寓还是可以买的。
天府锦城城市爱好者
第一，商品房一般指的是70年的住宅，她有较好的小区环境，有较高的物业服务质量，可以落户，可以读公立学校，转手更容易，很多客户买房，都是投资兼自住，投资都希望房价涨，住宅本身比公寓涨幅更大，保值率更高，转手也更容易，自住的人来说，有孩子可以读书，可以落户。
第二，公寓，生活成本偏高，水电气几乎为商用，不能落户，不能读公立，交易税费高，升值潜力较低，转手偏难
时代成都
一件商品往往有他的优缺点，那我跟大家分析一下公寓的优点和缺点。
第一
公寓优势有什么优势？
No.1公寓可自住，可以注册公司，商住两用也是一个优势。
No.2公寓大部分都会比商品房的住宅位置要好，商业太讲究地段了，往往比住宅的租金要高。
No.3公寓位置好那么周边生活配套更高档。
No.4公寓周边配套齐全，购物逛街，饮食方便。
No.5公寓面积小，单价便宜，还款时间短，月供低。
No.6公寓一般住单身，企业白领，整体人群素质高。
No.7公寓面积小，总价低，适合过渡。
No.8公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭
第二
那么不买公寓的原因，公寓有什么缺点。
No.1产权年限短：公寓一般都是建在商业用地或者工业用地上，公寓房的产权年限大多为50年或者40年，不过根据现在最新的政策，公寓也是颁发不动产权证，产权问题还要待时间去进一步完善，参考深圳第一批40年产权的公寓到期问题，是可以补地价延期的，延期20年，费用也不是很高。
No.2就是公寓没办法像商品房那样可以落户，没办法落户，像广州，你不是这边的户口，小孩子要在这边上学，即使可以读，但是也是第二批次，机会比有在这边有户口的少很多。
No.3税费高转手难：根据我国的相关政策，普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但商用公寓交易时不免交土地增值税，还需交纳增值税、各项税费因此转手难，以广州公寓为例，二手公寓交易税费在总房价的10%以上。
No.4公寓是可自住可办公，一栋楼里，有长期在这边住的，也有长期在这边上班办公的，人口流动性比较大。
No.5居住成本高：公寓房的水电费都是按商业用电的标准缴纳，所以购买公寓房的居住成本是比较高。
No.6以广州为例，大部分公寓都是不做阳台的，还有不可以明火煮食。
总结，买商品房跟买公寓都是不错的，看自己钱包而行。
广州置业小助手陈生
买公寓还是商品房主要还是看个人需求，商品没有好坏，只有相对的优缺点，关于商品房和公寓房主要区别，1，大小面积，公寓一般20到60平左右，商品房一般在60以上。2，户型，公寓一般单间，一室一厅，，商品房有少量的一室一厅，其他两室三室等。3，价格，同小区可有商品住宅和公寓住宅，相对而言，公寓价格要低于商品价格，就郑州而言，同开发商小区，相差价在3000到5000左右，公寓8000到10000，商品可以13000到15000左右，但是部分小县城公寓价格高于商品房价格。4，税费，就首套而言，购买时公寓税费高3个点左右，而在做为二手房出售时，过户费用公寓综合费率可达到30个点左右。5，位置，公寓一般位于商业中心，热闹繁华，客户群多为单身男女或未婚未育，以工作方便和购物娱乐方便，商品住宅一般考虑学区，绿化，等相关配套。6，公摊，公寓公摊相对较大，平均一梯多户，甚至6到8户，商品一般一梯一户两户。其他不全面，欢迎补充，谢谢🙏
苗泉
在我国公寓不止一种类型，还有以下几种：
1、普通公寓
住宅用地，公寓产权，70年，户型面积小，30~60平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平。
2、商业公寓
商业用地，商业公寓产权，40年，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；首付最低可达2成，按揭可达20-30年(如深圳)；产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
3、酒店式公寓
商业用地，商务公寓或公寓产权，40年，面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高。大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便一般以只租不售和产权式经营为主，大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。
1、不限购不限贷。
一般而言，我国大部分城市的公寓不需要购房名额，任何人有钱都可以买，首付5成贷款十年。
2、面积小。
公寓的面积一般在30到50平米之间，面积相对较小，不适合太多的人居住，一般是单身或两人居住。
3、商业水电。
公寓一般都是商业用地性质的，水电都是商业的，费用较高，对于一般人来说生活压力会增加。
4、精装修。
公寓一般都是带装修的，不需要自己再装修设计，拎包就可以入住，省去很多装修的烦恼。
5、单价高总价低。
公寓的位置都非常的好，基本上处在市中心繁华地带，交通便利，相对的单价也较高，但对比大户型来说总价低，对年轻人来说压力较小。
6、办公居住两用。
市场上很多公寓都是商住两用的，既可以用来自住又可以用来办公，非常的方便。
1、公寓实际上并不便宜。
很多人买公寓是看到公寓的总价，实际上购买公寓不是划算的买卖。首先，公寓的单价相对比普通住宅来说是很贵的，而且住宅首套首付普遍在30%左右，既可以公积金贷款，也可以商业贷款，且其贷款可长达30年；商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，还贷压力大，这么一换算下来，买公寓每月需要还的贷款实际上和住宅差不多。
2、公寓税费高。
大部分公寓是属于商业性质的，税费很高。契税：房子总价的5%，营业税：房子总价的5.5%，土地增值税：房子总价的1%，所得税：（房子现值–房子原值）*20%，印花税：房子总价的万分之十，房屋交易手续费：房子总价的1 .9%，房产产权登记费：550元，交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%，非常不划算。
3、公寓自身的缺陷。
公寓商业水电、不通天然气等自带的缺陷，在生活是不方便的。商业水电不用多，无形中增加了生活成本。不通天然气，日常生活不方便。公寓产品因为其容积率高，会导致得房率低，采光差，生活品质降低。
4、公寓不好转手。
买公寓投资不好转手，在二手房交易市场上，公寓实际上是不吃香的，一来是税费高，二来市场上更多的需求是普通商品房，公寓不好转手。
5、住宅可以绑定学区，而公寓却没有这一点，而且，公寓还不能落户。
如果位置连商业中心都不是，享受便利生活的功能，也没有了，水电费还都是商用标准。在日常支出上，公寓要比住宅的费用要高。
深圳城市更新旧改陈生
大概有几点原因：1，商品房容积率低居住舒适度高。公寓容积率高，没有社区环境。
2，商品房产权年限70年，公寓产权年限一般40-50年有的公寓基本都属于商业性质，用水用电成本高过普通商品房。
3，产权过户中公寓属于商业性质的一般按照非住宅过户，过户费用很高，商品房税收则相对较低。
4，公寓流动人口多大，安全隐患比较高，商品房安全性会更高。
